房地產(chǎn)投資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析(完整版)
【正文】 者期初資本還原率 169。 ? 抵押貸款支持證券（ MBS）是由許多抵押貸款的組合作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務(wù)投資形式。 2023年 6月 121號(hào)文件后央行銀根緊縮使得一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂之患，甚至面臨出局的危險(xiǎn)。 ? 美國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)很發(fā)達(dá)，融資種類多，在房地產(chǎn)企業(yè)使用資金總額中銀行貸款只占 15%左右，貸款總額占銀行資產(chǎn)的比重不到 10%。 ? 上海復(fù)地成功地于 2023年 2月在香港上市，某一程度的說(shuō)明了投資者已經(jīng)突破了這一種心理障礙。 Shimai Consulting 2023 ? 上市集資 ? 買殼上市與 IPO的比較 ? 上市后的再融資：配股，可轉(zhuǎn)債 就目前的市場(chǎng)情況而言，資本市場(chǎng)也并不過(guò)于看好房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身具體的投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金流不均勻，業(yè)務(wù)變化大等特征，在股市上往往表現(xiàn)為劣勢(shì)。 Shimai Consulting 2023 ? 基金（案例分析） ? 現(xiàn)在國(guó)內(nèi)多數(shù)基金公司是依據(jù) 《 公司法 》 采用投資公司模式運(yùn)作的，而不是以基金形式運(yùn)作的。 Shimai Consulting 2023 ? 常見(jiàn)評(píng)估方法 ? 成本法 ? 比較法 ? 收益法（還原法） ? 剩余法 ? 實(shí)際應(yīng)用 169。 Shimai Consulting 2023 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的互動(dòng)關(guān)系 169。 Shimai Consulting 2023 演講完畢，謝謝觀看！ 。 Shimai Consulting 2023 ? 投資風(fēng)險(xiǎn)分析有關(guān)因素 ? 盈利能力（市場(chǎng)、工程質(zhì)量、交易記錄） ? 租售協(xié)議 ? 物業(yè)管理 ? 產(chǎn)權(quán)、地契、貸款合同 ? 法令法規(guī)（規(guī)劃、環(huán)境、維護(hù)、稅費(fèi) —— 以北京為例） ? 保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 通貨膨脹 ? 利率風(fēng)險(xiǎn) ? 提前償還風(fēng)險(xiǎn) ? 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ? 違約風(fēng)險(xiǎn) 169。 Shimai Consulting 2023 ? 從投資量來(lái)說(shuō)，以美國(guó) 90年代的投資價(jià)值為例主要有四類資產(chǎn)形式： ? 現(xiàn)金、股票、債券、不動(dòng)產(chǎn) 024681012Return Tbills Muni MBS Bonds RE Stocks Rish 169。 ? 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金按資金類型分類 ? 投資方式 ? 國(guó)外房地產(chǎn)基金 ? 中國(guó)成立房地產(chǎn)信托基金的障礙 169。在新規(guī)則面前，真正有實(shí)力、守規(guī)矩的開(kāi)發(fā)商可以順利上市，而在目前開(kāi)發(fā)商數(shù)量過(guò)多、食用水平普遍低下的情況下，欲通過(guò)大規(guī)模上市解決行業(yè)性的獎(jiǎng)金短缺，似乎并不現(xiàn)實(shí)。 ? 國(guó)內(nèi)與國(guó)外上市比較： ? 國(guó)內(nèi)上市主要的困難在于政策變化，房地產(chǎn)公司對(duì)資本市場(chǎng)的準(zhǔn)入是幾經(jīng)周折。 ? 在國(guó)際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開(kāi)”的慣例，一個(gè)是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的 30%，其余行業(yè)占 70%；二是發(fā)放給開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占 70%。 Shimai Consulting 2023 ? 銀行貸款 ? 121文件后，盡管各種不同的房地產(chǎn)融資渠道都有所增強(qiáng)，比如全國(guó)房地產(chǎn)信托的數(shù)量增長(zhǎng)很快，但 2023全年募集的資金不超過(guò) 100億元。 Shimai Consulting 2023 ? 期權(quán)價(jià)值理論與房地產(chǎn) 與房地產(chǎn)有關(guān)的一些重要期權(quán) ?
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