房地產(chǎn)投資決策及其風險管理案例分析(完整版)
【正文】 者期初資本還原率 169。 ? 抵押貸款支持證券（ MBS）是由許多抵押貸款的組合作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務投資形式。 2023年 6月 121號文件后央行銀根緊縮使得一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂之患，甚至面臨出局的危險。 ? 美國的房地產(chǎn)金融業(yè)很發(fā)達，融資種類多，在房地產(chǎn)企業(yè)使用資金總額中銀行貸款只占 15%左右，貸款總額占銀行資產(chǎn)的比重不到 10%。 ? 上海復地成功地于 2023年 2月在香港上市，某一程度的說明了投資者已經(jīng)突破了這一種心理障礙。 Shimai Consulting 2023 ? 上市集資 ? 買殼上市與 IPO的比較 ? 上市后的再融資：配股，可轉(zhuǎn)債 就目前的市場情況而言，資本市場也并不過于看好房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目本身具體的投資回收期長，現(xiàn)金流不均勻，業(yè)務變化大等特征，在股市上往往表現(xiàn)為劣勢。 Shimai Consulting 2023 ? 基金（案例分析） ? 現(xiàn)在國內(nèi)多數(shù)基金公司是依據(jù) 《 公司法 》 采用投資公司模式運作的，而不是以基金形式運作的。 Shimai Consulting 2023 ? 常見評估方法 ? 成本法 ? 比較法 ? 收益法（還原法） ? 剩余法 ? 實際應用 169。 Shimai Consulting 2023 ? 房地產(chǎn)市場、資本市場和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的互動關系 169。 Shimai Consulting 2023 演講完畢，謝謝觀看！ 。 Shimai Consulting 2023 ? 投資風險分析有關因素 ? 盈利能力（市場、工程質(zhì)量、交易記錄） ? 租售協(xié)議 ? 物業(yè)管理 ? 產(chǎn)權、地契、貸款合同 ? 法令法規(guī)（規(guī)劃、環(huán)境、維護、稅費 —— 以北京為例） ? 保險 ? 房地產(chǎn)債權投資的風險管理 ? 通貨膨脹 ? 利率風險 ? 提前償還風險 ? 變現(xiàn)風險 ? 違約風險 169。 Shimai Consulting 2023 ? 從投資量來說，以美國 90年代的投資價值為例主要有四類資產(chǎn)形式： ? 現(xiàn)金、股票、債券、不動產(chǎn) 024681012Return Tbills Muni MBS Bonds RE Stocks Rish 169。 ? 國內(nèi)房地產(chǎn)基金按資金類型分類 ? 投資方式 ? 國外房地產(chǎn)基金 ? 中國成立房地產(chǎn)信托基金的障礙 169。在新規(guī)則面前，真正有實力、守規(guī)矩的開發(fā)商可以順利上市，而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、食用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模上市解決行業(yè)性的獎金短缺，似乎并不現(xiàn)實。 ? 國內(nèi)與國外上市比較： ? 國內(nèi)上市主要的困難在于政策變化，房地產(chǎn)公司對資本市場的準入是幾經(jīng)周折。 ? 在國際商業(yè)銀行領域有兩個所謂“三七開”的慣例，一個是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的 30%，其余行業(yè)占 70%；二是發(fā)放給開發(fā)商開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務占 70%。 Shimai Consulting 2023 ? 銀行貸款 ? 121文件后，盡管各種不同的房地產(chǎn)融資渠道都有所增強，比如全國房地產(chǎn)信托的數(shù)量增長很快，但 2023全年募集的資金不超過 100億元。 Shimai Consulting 2023 ? 期權價值理論與房地產(chǎn) 與房地產(chǎn)有關的一些重要期權 ?
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