【正文】 產(chǎn)業(yè)新城 以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來(lái)的相對(duì)獨(dú)立的新城鎮(zhèn) Port Sunlight（英國(guó)利物浦） 副中心新城 通過(guò)分擔(dān)核心區(qū)部分城市功能來(lái)實(shí)現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標(biāo) 東京副中心新城（日本東京） 行政中心新城 指隨著一國(guó)首都或重要政府機(jī)關(guān)的遷移，而建立起來(lái)的行政驅(qū)動(dòng)的新城市 堪培拉（澳大利亞首都） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 多核心發(fā)展是城市發(fā)展的重要過(guò)程，是城市向城市群發(fā)展的重要過(guò)渡 長(zhǎng)沙 05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場(chǎng)是城市唯一的核心區(qū)，承載整個(gè)城市的核心功能 多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動(dòng)力源，將拉動(dòng)城市快速發(fā)展 第一階段：?jiǎn)魏诵臄U(kuò)張 第二階段：多核化發(fā)展 第三階段：都市群形成 主城 核心 核心 核心 核心 川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城長(zhǎng)沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結(jié)果。 ◆ 努力發(fā)展成為我國(guó)中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的主要城市密集區(qū)之一，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)和直接對(duì)外開(kāi)放的區(qū)域。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市規(guī)劃區(qū)由原來(lái)的 966平方公里擴(kuò)大到 2890平方公里，其中都市區(qū) 1450平方公里 。 一主二次四組團(tuán) ，河?xùn)|主城區(qū)，河西新城、星沙馬坡嶺新城，撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、暮云組團(tuán) ◆ 據(jù)長(zhǎng)沙市 2023年修編后的城市總體規(guī)劃規(guī)定，到 2023年長(zhǎng)沙市人口將增加到 350萬(wàn) ，城市用地規(guī)模由原來(lái)的 250平方公里增加至 350平方公里 。 中部省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙 GDP與社會(huì)消費(fèi)品零售總額較高，人均可支配收入處于最高水平 17918 6 5 . 6 120238 2 2 . 211853 5 8 . 425901 2 9 3 . 3 310743 8 4 . 3 110004 3 6 . 4 727501 1 5 5 . 360682 1 8 8 . 7 705001000150020232500300035004000450050005500長(zhǎng)沙 鄭州 南昌 武漢 合肥 太原 成都 廣州2 0 0 6 年G D P ( 億元） 2 0 0 6 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）長(zhǎng)沙市 GDP與社會(huì)消費(fèi)品零售總額與其他城市比較 周邊省會(huì) /直轄市 長(zhǎng)沙 鄭州 南昌 武漢 人均可支配收入（元） 13924 11800 11243 12360 周邊省會(huì) /直轄市 合肥 太原 成都 廣州 人均可支配收入（元） 11013 11741 12789 12360 ◆ 在中部六省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙的 GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額均列第三位，低于武漢和鄭州，但明顯高于太原、合肥和南昌； ◆ 與廣州和成都相比，長(zhǎng)沙市的 GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額都有較大差距； ◆ 長(zhǎng)沙市人均可支配收入在中部六省會(huì)城市中處于最高水平，而且高出成都 1135元 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 長(zhǎng)沙近年來(lái) GDP和固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展 長(zhǎng)沙市歷年 GDP與固定資產(chǎn)投資情況 6 5 6 . 4 17 2 8 . 0 88 1 2 . 99 2 8 . 2 21 2 9 6 . 6 61 5 1 9 . 91 7 9 0 . 6 62022803634956689151 0 8 9 . 81 1 . 3 %1 2 . 1 %1 2 . 7 %1 4 . 0 %1 4 . 9 % 1 4 . 8 0 %3 8 . 3 %2 8 . 1 %3 6 . 5 %3 8 . 9 %3 1 . 9 %2 2 . 5 7 %1 4 . 8 %2 2 . 7 %02004006008001000120014001600180020232023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元0%10%20%30%40%50%G D P 固定資產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率 年增長(zhǎng)率◆ 近 6年長(zhǎng)沙市 GDP增長(zhǎng)率保持在 12%以上， 2023年城市 GDP達(dá)到 元； ◆ 近年來(lái)長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資年穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，2023年已達(dá) ，增幅高達(dá) % ◆ 大量固定資產(chǎn)投資在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 長(zhǎng)沙 —— 珠三角三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，屬于中部發(fā)展的重點(diǎn)城市 長(zhǎng)沙 珠三角經(jīng)濟(jì)圈 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈 中部六省 ◆ 長(zhǎng)沙是內(nèi)陸交通樞紐城市，是通向兩廣沿海和西南邊陲的前緣地帶；位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國(guó)性商貿(mào)中心聚輻的交錯(cuò)地帶，東南西北四大城市的輻射作用可在長(zhǎng)沙地區(qū)產(chǎn)生疊加效應(yīng) ◆ 長(zhǎng)沙在全國(guó)的戰(zhàn)略布局中發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，既得益于沿海市場(chǎng)的強(qiáng)勁輻射，又受惠于內(nèi)陸市場(chǎng)的全面聯(lián)動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定：城市發(fā)展趨勢(shì)下的新城區(qū)，相對(duì)陌生區(qū)域的大規(guī)模中低密度房地產(chǎn)項(xiàng)目 ?省府 ?融城 ?住區(qū) ?認(rèn)知度較低 ?大盤(pán) ?資源豐富 區(qū)域?qū)傩? 項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目思考 1：眾多利好下的區(qū)域價(jià)值？ 問(wèn)題：規(guī)劃中與現(xiàn)實(shí)的差距，區(qū)域的支撐度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?西北面臨近中信新城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?區(qū)域?qū)儆谀涸奇?zhèn)的邊緣區(qū)域，原有開(kāi)發(fā)度不強(qiáng)，認(rèn)知有限 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?西面位處建設(shè)中貫穿長(zhǎng)沙市南北主干道的芙蓉南路 , 北面為火星大道。 區(qū)位：長(zhǎng)株潭一體化的融城點(diǎn)，但區(qū)域認(rèn)知及成熟度低 項(xiàng)目屬性界定 ?項(xiàng)目位于位于長(zhǎng)沙暮云鎮(zhèn)區(qū)域范圍。 用地規(guī)劃指標(biāo)：規(guī)模型項(xiàng)目，但有較多限制 總體指標(biāo) ?占地： ?容積率： 規(guī)劃條件 ?建筑密度 30％ ?綠地率 ≥35 ％ ?限高 18層 ?不能出現(xiàn)獨(dú)棟產(chǎn)品 ?受 90/60限制 項(xiàng)目屬性界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 00 項(xiàng)目背景 02 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中國(guó)五礦長(zhǎng)沙暮云項(xiàng)目 整體定位報(bào)告 謹(jǐn)呈： 中國(guó)五礦集團(tuán)公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶(hù)目標(biāo) ? 是五礦的第一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模型的住宅大盤(pán)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商具有很大意義 ? 關(guān)鍵是項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，提升五礦的品牌形象，成為鵬欣在房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)名片 ? 基本開(kāi)發(fā)周期 5年， 20232023年，一期 08年銷(xiāo)售 我們對(duì)客戶(hù)目標(biāo)的理解 ? 價(jià)值最大化的盈利目標(biāo) ? 長(zhǎng)沙的標(biāo)桿型高端項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊：內(nèi)部山水資源豐富，地勢(shì)高差明顯 項(xiàng)目屬性界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。距離長(zhǎng)沙市中心約 15公里。但目前都未正式通車(chē)。 四至：大盤(pán)環(huán)繞，居住氛圍較濃，但區(qū)域開(kāi)發(fā)度低 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目宗地四至 ?北臨格蘭小鎮(zhèn)一期 ?西臨橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)別墅用地 ?東臨達(dá)云路 ?南接北京怡?；▓@及三湘地產(chǎn)項(xiàng)目 ?都為未開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 屬性 詮釋 區(qū) 域 屬 性 ?規(guī)劃中的長(zhǎng)株潭融城核心 ?高起點(diǎn)規(guī)劃，熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域 ?距離長(zhǎng)沙市中心約 15公里 ?可以輻射市區(qū)置業(yè)人口 ?周邊大盤(pán)環(huán)繞 ?項(xiàng)目周邊基本為空地，未開(kāi)發(fā) ?未來(lái)可形成較濃的居住氛圍 ?區(qū)域較為陌生，周邊生活配套缺乏 項(xiàng) 目 屬 性 ?占地約 ，容積率 ?中低密度規(guī)模大盤(pán)社區(qū) ?限高 18層、不能出現(xiàn)獨(dú)棟、受 90/60限制 ?限制因素多，規(guī)劃空間受限 ?不鄰城市主干道，且道路目前還未全面開(kāi)通 ?項(xiàng)目進(jìn)入性及昭示性較弱 ?內(nèi)部山水資源豐富，地勢(shì)高差明顯 ?可利用的景觀資源，但非稀缺性資源 區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定分析：可以幫助我們明確研究方向和方法 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 01 區(qū)域價(jià)值 02 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 影視文化、山水洲城 —— 長(zhǎng)沙是中國(guó)影視傳媒最發(fā)達(dá)的城市之一，中國(guó)第一批歷史文化名城，活力的城市 ◆ 岳麓山、岳麓書(shū)院、橘子洲頭、湘江是長(zhǎng)沙最重要的景觀和歷史人文資源；是長(zhǎng)沙幾千年歷史的見(jiàn)證，長(zhǎng)沙市民對(duì)她們有著深厚的感情； ◆ 影視傳媒是長(zhǎng)沙最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)，是長(zhǎng)沙最值得驕傲和自豪的招牌，湖南衛(wèi)視是中國(guó)收視率最高的省級(jí)電視臺(tái)，“超女”更是近年來(lái)長(zhǎng)沙吸引世人的“亮點(diǎn)” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 長(zhǎng)沙市人均 GDP快速增長(zhǎng)，人均可支配收入水平較高 長(zhǎng)沙市歷年人均 GDP發(fā)展?fàn)顩r 長(zhǎng)沙市歷年人均可支配收入 112621374715506239682785312436214101 0 . 8 %1 1 . 4 % 1 1 . 5 %1 2 . 6 %1 3 . 9 %1 6 . 2 0 %1 3 . 4 %6000800010000120231400016000180002023022023240002600028000300002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元10%12%14%16%18%人均G D P 年增長(zhǎng)率798587049021124341102199331 2 . 0 0 %1 2 . 8 %1 1 . 0 %1 0 . 1 %9 . 9 %9 . 0 %9 . 4 %6000700080009000100001100012023130002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元6%8%10%12%14%16%18%20%人均可支配收入 年增長(zhǎng)率◆ 長(zhǎng)沙市人均 GDP保持高速增長(zhǎng)，近 6年來(lái)增長(zhǎng)速度均超過(guò) 10%，而且增速不斷加快； ◆ 2023年人均 GDP達(dá)到27853元 ,人均 GDP增長(zhǎng)速度為 % ◆ 可支配收入保持較高速度增長(zhǎng)，近三年來(lái)的增長(zhǎng)率都超過(guò) 10%水平，06年人均可支配收入為12924元，增長(zhǎng) % 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 隨著城市的發(fā)展，長(zhǎng)沙在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行著新一輪的擴(kuò)張，城市往外環(huán)發(fā)展 市民觀點(diǎn)“現(xiàn)在的長(zhǎng)沙比以前大多了” 市府西移 省府南遷 新河三角洲崛起 東：高橋市場(chǎng)群、星沙板塊 南：省府南遷，大量土地供應(yīng) 西：市府西移，岳麓資源、人文并舉 北：新河三角洲崛起，兩館一廳打造 高橋市場(chǎng)群 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ◆ 城市空間結(jié)構(gòu)為“一主二次四組團(tuán)”，即一主 河?xùn)|主城區(qū)，二次 河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團(tuán) 撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、 暮云組團(tuán) 。 ◆ 按照長(zhǎng)沙整體規(guī)劃修編后的藍(lán)圖，長(zhǎng)沙通過(guò)1015年的努力，將建設(shè)成一個(gè)人口 300萬(wàn)，城區(qū)面積 350平方公里的大都市，按此速度，長(zhǎng)沙還要增加住宅面積 4000萬(wàn)平方米 ，每年要新增住宅面積 200多萬(wàn)平方米 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的發(fā)展空間。 城際角度：長(zhǎng)株潭一體化，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力提升的必然之選，南向融合成為趨勢(shì) 長(zhǎng)株潭一體化目標(biāo)： ◆ 通過(guò)長(zhǎng)株潭地區(qū)產(chǎn)業(yè)的集群化，推動(dòng)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，支持湖南省發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施反梯度戰(zhàn)略，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，提高湖南省在國(guó)內(nèi)省份中的核心競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域整體實(shí)力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。多核心發(fā)展有利于城市群的形成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 澳大利亞定都堪培拉，行政中心新城建設(shè)拉開(kāi)序幕 ◆ 澳大利亞首都堪培拉位于澳大利亞阿爾卑斯山的山麓平原上，跨莫朗河兩岸邊，整個(gè)地區(qū)約 2330平方公里，人口三十幾萬(wàn)，是舉世聞名的花園城市。 CASE 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ◆ 跟隨政府的服務(wù)業(yè)，日益發(fā)達(dá)。在就業(yè)人口中，經(jīng)理人、行政管理人員、專(zhuān)業(yè)工人和辦事員占了相當(dāng)大的比例。 省府南遷，配套跟進(jìn)，南部新城初具雛形 ◆ 推行長(zhǎng)株潭一體化戰(zhàn)略，省府南遷。 ◆ 南北向的長(zhǎng)沙大道、東西向的火星大道正加緊施工。 ◆ 中信新城是以超大型 SuperMall商業(yè)集群為核心，以現(xiàn)代數(shù)碼港工業(yè)經(jīng)濟(jì)形式為功能突破，以高檔多功能的企業(yè)會(huì)所為開(kāi)發(fā)配套的三大功能組團(tuán)構(gòu)成的城市綜合商業(yè)體。