【正文】 城區(qū) 東城區(qū) Hopefluent Real Properties 發(fā)展趨勢： 生活內聚，產業(yè)外延 ? 東城向西發(fā)展 ? 西城控制三面向東發(fā)展 ? 東西城相對集中 ? 整體融匯發(fā)展 加快東西城對接是城市發(fā)展的主要方向之一。 Hopefluent Real Properties ? 產業(yè)結構單一 ? 第三產業(yè)發(fā)展滯后 ? 城市缺乏新的支柱型經濟 ? 油田發(fā)展開始受限 ? 外來人口數(shù)量不大 ? 人口增長緩慢 ?人口密度偏低 市場持續(xù)消費力不足 在本地住房需求逐漸滿足后，房地產發(fā)展將進入減速期。 ? 在消費能力上， V市在崗職工的平均工資居 S省第一位，甚至遠遠領先于第二位的 B市。 勞動生產率比例 人均收入比例 SL企業(yè) 15 地方工業(yè) 10 當?shù)剞r業(yè) 1 1 Hopefluent Real Properties 歷年V市人均可支配收入圖76338597 88479144101990202340006000800010000120231999 2023 2023 2023 2023? 2023年 V市人均可支配收入為 10199元，增長 % ? V市人均可支配收入僅次于 B市，居 S省各主要城市的第二位 ? V市居民具有很強的消費支付能力 2 0 0 3 年S 省人均可支配收入比較圖1101310199 10194 10075978587208317020234000600080001000012023B V E A D C GHopefluent Real Properties 居民消費潛力巨大 S 省各主要城市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出839580567479 740469726126 61230202340006000800010000B A C E V D G人均國內生產總值：第一 人均可支配收入 ：第二 人均消費性支出 ：第五 V市因為特殊產業(yè)及經濟模式的慣性，居民消費力尚未完全釋放，市場潛力巨大。 以 SL企業(yè)為龍頭的國有經濟在 V市占絕對優(yōu)勢，非公有制經濟增加值占 GDP的比重較低。 ? 由于資源日漸稀缺， V市正處于城市轉型期，后續(xù)發(fā)展中第三產業(yè)提升的空間非常大。 ? 受其計劃經濟烙印制約， V市第三產業(yè)發(fā)展滯后，占比很低。 2 0 0 3 年S 省主要城市人均國內生產總值01000020230300004000050000元 39528 33762 24319 23632 23396 20232 12152V F C B A D EHopefluent Real Properties S 省主要城市第三產業(yè)所占比重48%39%54%15%49% 49%46%0%10%20%30%40%50%60%B A D V C F E2 0 0 3 年V 市產業(yè)比重圖第一產業(yè)5%第二產業(yè)80%第三產業(yè)15%? V市第二產業(yè)占比極高。 ? 2023年 V市人均GDP39528元 ，是 S省之冠。 房地產發(fā)展策劃：通過對發(fā)展環(huán)境理性的分析判斷，為房地產 發(fā)展經營提出創(chuàng)新的模式和科學合理的決策 依據(jù)。 策劃 成功的策劃 ： 創(chuàng)造性地組合利用 【 信息＋資源＋專業(yè) 】 策劃 是人們突破常規(guī)的思維，以創(chuàng)新的方式對事物進行統(tǒng)籌和規(guī)劃。是指 措施得法 ，可令敵方改變進攻方向 Hopefluent Real Properties 它的特點就是人們把一些很少聯(lián)系在一起但存在一定內在聯(lián)系的事物創(chuàng)造性 地連接組合起來，形成一個新的事物。是指認真 分析判斷 ，明確對峙雙方的優(yōu)劣長短。Hopefluent Real Properties 合富策劃總監(jiān)工具書 Hopefluent Real Properties 融入才能影響 Hopefluent Real Properties PART1 概述 Hopefluent Real Properties “策劃”縮寫為“ ”，即“ strategy”和“ plan”的縮寫。 戰(zhàn)略、策略 計劃、規(guī)劃 策 劃 孫子兵法《虛實篇》 “策之而知得失之計” 策 ：策度、籌算。 “我不欲戰(zhàn)，劃地而守之，敵不得與我戰(zhàn)者，乖其所之也” 劃 ：得當?shù)姆椒ā? 策劃 不是簡單地對事物進行組接，而是根據(jù)已經存在的事物，并按照一定的原則和方式將他們組合連接成一個新事物，超越其原有價值。 Hopefluent Real Properties 策劃是一種程序，在本質上是一種運用腦力的理性行為。 —— 哈佛企業(yè)管理叢書編輯委員會關于“策劃”的定義 Hopefluent Real Properties PART2 房地產發(fā)展策劃 Hopefluent Real Properties 與發(fā)展商簽定《合同》 接受發(fā)展商委托，了解發(fā)展商需求和初步想法；明確委托要求，提交服務建議 消費者需求調查 信息整理及總結 明確項目發(fā)展基本思路 完成各部分結論 階段性總結；討論項目初步定位及開發(fā)策略設計；專家論證；與開發(fā)商進一步交流 定位初步確定 深入論證、細化定位要素及報告成稿 提交報告 發(fā)展策劃的工作流程 發(fā)展環(huán)境調研（經濟環(huán)境和行業(yè)環(huán)境） 用地條件分析 Hopefluent Real Properties 房地產發(fā)展策劃 宏觀研究的方法與例證（經濟與規(guī)劃） 中觀研究的方法與例證（房地產市場） 微觀研究的方法與例證（項目） 定位研究的方法與例證 定位的落實 Hopefluent Real Properties 宏觀研究的方法與例證（經濟與規(guī)劃） Hopefluent Real Properties 宏觀經濟相關因素運行狀況及規(guī)律 國內生產總值 產業(yè)特征及產業(yè)機會 固定資產投資總額 居民人均可支配收入及結構分析 …… 宏觀經濟發(fā)展給項目帶來的機會與威脅 城市規(guī)劃研究 城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃研究 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 政府關于商品住宅在市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) …… 城