【正文】 較為寬闊，安置區(qū)磚廠可利用再造景觀。西南向潮白河、群英渠景觀資源，內(nèi)部部分地塊具備一定可塑性u東面大片農(nóng)田和未開發(fā)土地，整體面貌較差。目前項目進入性差，多為現(xiàn)狀村落土路，項目東側(cè)蔣譚路開通將成為本項目重大利好燕郊路線 —— 經(jīng) 102國道南下，途經(jīng)田各莊民房， 道路現(xiàn)狀較差，毫無城市感；通州路線 —— 經(jīng)友誼大橋向北，經(jīng)過蔣譚路（雙向 6車道市政路，已具備通車條件）向西轉(zhuǎn)進入項目， 具有一定的城市印象 。 現(xiàn)部分道路已完工。 即在友誼大橋南側(cè)新建一座橋梁，長 436米、寬 10米，工程總投資 1700萬元，今年年初開工建設(shè)，現(xiàn)已竣工。此工程現(xiàn)已完成。三大交通規(guī)劃利好，將迅速縮短與北京的城市距離改造 102國道與北京長安街對接。 u潮白新區(qū)依托潮白河自然景觀資源，打造面向北京的宜居之地，建設(shè)潮白河旅游度假區(qū)潮白新區(qū)定位為潮白河旅游度假區(qū)， 引導(dǎo)發(fā)展房地產(chǎn)、旅游、度假和物流業(yè) ，對潮白河自然風景區(qū)進行綜合開發(fā)利用。緊鄰北京通州新城東 20公里的潮白新區(qū)，區(qū)域陌生度高潮白新區(qū)雖從屬與河北省大廠縣，但緊鄰?fù)ㄖ菪鲁牵?與通州之間僅以潮白河為界，車程僅需 10分鐘， 距天安門也只有 42公里， 處于京東的有力輻射范圍中，屬于大北京發(fā)展圈。背景分析案例借鑒開發(fā)目標與核心問題界定大勢研判項目機會分析項目背景市場背景開發(fā)背景項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目配套開發(fā)建議項目整體規(guī)劃構(gòu)思本報告是嚴格保密的。開發(fā)策略216。區(qū)域市場研究216。項目核心問題分解216。背景分析216。一線銷售人員訪談216。房地產(chǎn)市場調(diào)研216。項目地塊查勘216。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。京御大廠潮白河項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略中期匯報版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。項目研究的工作階段劃分項目發(fā)展戰(zhàn)略、整體定位（中期匯報）項目發(fā)展戰(zhàn)略、整體定位及物業(yè)發(fā)展建議（終稿匯報）前期工作階段216。宏觀經(jīng)濟背景研究216。專業(yè)人士訪談216。案例研究2023/08/06 2023/08/152023/07216。目標界定216。宏觀市場解讀216。案例借鑒216。住宅物業(yè)發(fā)展方向及建議本報告是嚴格保密的。大規(guī)模，住宅用地，低容積率，受 90/70限制，區(qū)域開發(fā)項目用地指標 區(qū)位交通四至環(huán)境 屬性界定群英渠總干渠潮白河項目基礎(chǔ)指標：用地性質(zhì)： 住宅用地占地面積： 1760畝建筑面積： 117萬平米 容積率： ≧區(qū)域位置： 位于大廠區(qū)西南側(cè)限制因素： 嚴格執(zhí)行 90/70政策地塊現(xiàn)狀： 部分村落待拆遷 175畝，約 ，將作為本項目一期啟動區(qū)占地 47畝，約 ，將作為啟動區(qū)的樣板組團，計劃于今年 9月 13號進場本報告是嚴格保密的。u潮白新區(qū)緊鄰?fù)ㄖ菪鲁?，與北京零距離連接燕郊通州大廠香河車程 10分鐘CBD 潮白新區(qū)用地指標 區(qū)位交通四至環(huán)境 屬性界定 交通現(xiàn)狀項目區(qū)位潮白新區(qū)鳥瞰圖潮白新區(qū)位于大廠祁各莊鎮(zhèn)， 潮白河環(huán)繞新區(qū)西南而過， 森林覆蓋率達 32 %，空氣質(zhì)量常年穩(wěn)定在國家二級標準以上。本報告是嚴格保密的。 即對國道東西入口進行改造，對國道兩側(cè)部分建筑進行拆遷改造。 u提升老線，連通干線，形成進京方向的快速通道用地指標 區(qū)位交通四至環(huán)境 屬性界定 交通現(xiàn)狀項目區(qū)位拓寬友誼大橋與通州和 103國道對接。調(diào)直、改造、構(gòu)建廠通線與北京通朝路對接。友誼大橋朝通大街廠通路友誼大橋本報告是嚴格保密的。u進入項目啟動區(qū)兩條路線：用地指標 區(qū)位交通四至環(huán)境 屬性界定 交通現(xiàn)狀項目區(qū)位友誼大橋燕郊路線通州路線蔣譚路農(nóng)田土路啟動區(qū)東北側(cè) 蔣譚路村落小路燕郊 102國道本報告是嚴格保密的。待拆遷村落u南面群英區(qū)總干渠，有水有綠，但景觀價值遠低于潮白河。群英渠現(xiàn)狀農(nóng)田用地指標 區(qū)位掃描四至環(huán)境 屬性界定水閘潮白河景觀樹林與堤岸現(xiàn)狀農(nóng)田 安置區(qū)磚廠群英渠總干渠潮白河u西面潮白河景觀資源，但與地塊之間有樹林和堤岸的阻擋，難以直接利用。京東發(fā)展帶下陌生區(qū)域內(nèi)，一線潮白河景觀資源，大規(guī)模低密度，受 90/70限制的區(qū)域開發(fā)項目用地指標 區(qū)位掃描四至環(huán)境 屬性界定?本項目占地約 113萬平米，容積率 ，屬于 大規(guī)模低密度 區(qū)域開發(fā)項目?一線潮白河景觀資源， 部分地塊具備一定可塑性資源?緊鄰北京通州新城東 20公里的潮白新區(qū)， 區(qū)域認知陌生，未來發(fā)展前景可觀?三大交通規(guī)劃利好，將 迅速縮短與北京的城市距離用地指標四至環(huán)境區(qū)域掃描限制條件?受 90/70政策限制本項目屬性界定：本項目屬性界定：京東發(fā)展帶下陌生區(qū)域內(nèi)京東發(fā)展帶下陌生區(qū)域內(nèi) +一線潮白河景觀資源一線潮白河景觀資源 +大規(guī)模低密大規(guī)模低密度度 +受受 90/70限制的區(qū)域開發(fā)項目限制的區(qū)域開發(fā)項目本報告是嚴格保密的。全國市場 今年以來，全國大中城市房地 產(chǎn) 成交量持 續(xù)下降，市 場 形 勢進 一步 嚴 峻一線城市成交面積：與 07年上半年相比，成交面積平均下降 %二線城市成交面積：與 07年上半年相比，成交面積平均下降 %本報告是嚴格保密的。市場供應(yīng)有所收縮， 而市場消化行情并未發(fā)生較大變化，基本實現(xiàn)與上月持平； 北京市場總體的量價齊跌時代到來。京 東 郊區(qū)市 場 形 勢嚴 峻，降價促 銷 成 為 撬 動 市場 的主要手段區(qū)域市場降價打折優(yōu)惠n珠江珠江 ?奧古斯塔城邦：奧古斯塔城邦：買別墅送公寓n上上城、納丹堡：上上城、納丹堡：5月均 打出了 “ 一成首付 ” ，為購房者墊付一成房貸首付款的方式進行促銷。n美利美利 .國際（亦莊）：國際（亦莊）：6月開出五星級 loft酒店式公寓，面積從 50—160 平方米，推出買一居送一居的優(yōu)惠活動。n富力富力 ?又一城：又一城：7月底最低折扣可達 8 83折。背景分析案例借鑒開發(fā)目標與核心問題界定大勢研判項目機會分析項目背景市場背景開發(fā)背景項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目配套開發(fā)建議項目整體規(guī)劃構(gòu)思本報告是嚴格保密的。 孔雀城永定河 區(qū)位：位于香河安平經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)216。容積率： 216。開盤時間： 2023年 5月中旬n大運河 .孔雀城216。容積率： 216。開盤時間： 2023年 6月 16日n永定河 .孔雀城大運河 .孔雀城本報告是嚴格保密的。實現(xiàn)快速穩(wěn)定的銷售是本項目的首要開發(fā)目標施工隊進場08年 9月 13日 09年 7月 09年 12月樣板組團開放 /入市銷售開發(fā)周期長，要求回款速度快，現(xiàn)金流為本項目穩(wěn)定開發(fā)的前提開發(fā)周期長，要求回款速度快，現(xiàn)金流為本項目穩(wěn)定開發(fā)的前提項目節(jié)點：預(yù)計 08年 9月 13日施工隊進場；計劃 09年 7月樣板組團開放，開盤銷售；到年底銷售目標： 10個億；項目整體開發(fā)周期 67年。本項目是孔雀城品牌從建立、奠定到走向突破的重要戰(zhàn)略型項目品牌發(fā)展過程建立奠定突破項目開發(fā)過程永定河孔雀城項目容積率 建筑類別：獨棟、聯(lián)排、疊拼標志孔雀城品牌的初步建立，在市場上得到認可。潮白河孔雀城項目占地面積 :1700畝總建面： 113萬平米 容積率： 項目不僅是對孔雀城品牌的延續(xù)，更是孔雀城由建立到突破的重要節(jié)點。p符合各階段整體市場變化下的前瞻性定位方向研究與開發(fā)策略制定p保證陌生區(qū)域大盤安全穩(wěn)定開發(fā)，現(xiàn)金流第一p實現(xiàn)孔雀城系列產(chǎn)品的品牌升級與突破R2期望結(jié)果、我們想要什么？（針對目標的規(guī)范分析）R1非期望結(jié)果（不作為、自然發(fā)展的結(jié)果）p區(qū)域發(fā)展處于啟動期，無城市功能配套p現(xiàn)階段區(qū)域人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)無法滿足需求p淡市下，城市周邊類郊區(qū)化區(qū)域房地產(chǎn)受影響很大。項目背景分析案例借鑒開發(fā)目標與核心問題界定大勢研判項目機會分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目配套開發(fā)建議項目整體規(guī)劃構(gòu)思本報告是嚴格保密的。“ 低通脹、高增長、高利潤 ” 的時代在 2023年底宣告結(jié)束，未來將呈現(xiàn) “ 高通脹、保增長、適度利潤 ” 的特征宏觀大勢宏觀大勢2023年全年 CPI漲幅為%2023年上半年 CPI漲幅為%2023年全年 GDP漲幅為 %2023年上半年 GDP漲幅為 %高通脹：CPI持續(xù)增長保增長：經(jīng)濟增長放緩壓縮利潤空間本報告是嚴格保密的。中國人口及城市化的快速發(fā)展也是導(dǎo)致中國 “ 高通脹 ” 持續(xù)約 10年左右的時間的重要因素宏觀大勢宏觀大勢u2023年我國城市化率已達 %，處于加速發(fā)展階段，未來人口還會繼續(xù)增長u數(shù)據(jù)顯示， 20232023年，人口以每年 800萬的速度增長； 2023年以后，人口以每年 1600萬的速度增長。城市化率變動趨勢u不斷增長的人口及城市化率的提高是影響中國 “ 高通脹 ” 的核心內(nèi)在因素China%本報告是嚴格保密的。目前高膨脹的現(xiàn)實決定政府金融緊縮政策不動搖，相應(yīng)與金融密切相關(guān)的房地產(chǎn)及股票市場未來短時間內(nèi)不樂觀，房地產(chǎn)要重新走上高速發(fā)展期不現(xiàn)實，需要在較長時間的調(diào)整恢復(fù)期后健康發(fā)展。中央政府在完成一系列的政策轉(zhuǎn)變后，中國房地產(chǎn)市場才有可能從調(diào)整期進入恢復(fù)期，恢復(fù)期約持續(xù) 1年左右時間宏觀大勢宏觀大勢2023年 2023年 /2023年下降期調(diào)整期恢復(fù)期調(diào)整期政府政策轉(zhuǎn)變減少稅收 降低企業(yè)所得稅：減稅有助于降低企業(yè)經(jīng)營壓力，幫助企業(yè)度過成本上漲的困難提高個人所得稅免稅額： 08年 3月 1日，個稅起征點由 1600元調(diào)至 2023元；近日又有學(xué)者提出，將個稅起征點提至 5000元減少流通環(huán)節(jié)稅收：如減少房地產(chǎn)交易過程中的營業(yè)稅、契稅、所得稅等取消資源價格管制 允許要素市場充分競爭，使要素價格最終回歸理性補貼中低收入者 如購房貸款優(yōu)惠、發(fā)放房補、提供低租金住房等政策是最不確定政策是最不確定的因素，當這些的因素，當這些政策轉(zhuǎn)變后，標政策轉(zhuǎn)變后，標志著市場從調(diào)整志著市場從調(diào)整期進入恢復(fù)期期進入恢復(fù)期本報告是嚴格保密的。世聯(lián)對于 宏觀大勢研判的主要觀點?“ 低通脹、高增長、高利潤 ” 的時代在 2023年底宣告結(jié)束，未來將呈現(xiàn) “ 高通脹、保增長、適度利潤 ” 的特征。3本報告是嚴格保密的。發(fā)展期 ?急速上升期 ?下降期 ?復(fù)蘇期 ?危機期危機期調(diào)整期調(diào)整期一個周期一個周期房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律模型216。通常發(fā)展期 +急速上升期的時間長于下降期 +復(fù)蘇期216。下降期與復(fù)蘇期共同組成市場轉(zhuǎn)冷與恢復(fù)階段，稱為調(diào)整期216。發(fā)展期 ?急速上升期 ?下降期 ?復(fù)蘇期 ?危機期危機期調(diào)整期調(diào)整期一個周期一個周期發(fā)展期階段市場規(guī)律及表現(xiàn)特征216。現(xiàn)房和期房價格完全一樣216。發(fā)展期 ?急速上升期 ?下降期 ?復(fù)蘇期 ?危機期危機期調(diào)整期調(diào)整期一個周期一個周期急速上升期階段市場規(guī)律及表現(xiàn)特征216。土地價格上漲極快，屢創(chuàng)新高216。市場頂點在急速上升期出現(xiàn)不久后就會到來市場規(guī)律市場規(guī)律本報告是嚴格保密的。土地價格下降速度比房地產(chǎn)項目銷售價格快得多，呈現(xiàn)出土地市場率先轉(zhuǎn)冷216。此階段發(fā)展商最優(yōu)策略：盡可能提早清貨，同時準備買地市場規(guī)律市場規(guī)律本報告是嚴格保密的。土地價格維持不變，始終處于最低水平216。期房的價格要低于現(xiàn)房的價格，因為現(xiàn)房更適于剛性需求客戶216。市場調(diào)整期特征—— 量價變化規(guī)律判斷房地產(chǎn)市場走勢市場走勢時 間市場整體走勢成交量成交價格量價變化規(guī)律n根據(jù)對于香港、上海地產(chǎn)波動的研究，在市場波動的過程中，價格的變化總是跟隨著成交量的變化；n市場波動起始階段，首先出現(xiàn)的成交量下降，而成交價格將在一定時間內(nèi)保持穩(wěn)定；n隨著成交量持續(xù)走低，成交價格也將開始下降，最終與成交量共同達到最低點，通常認為此時達到市場谷底；n市場復(fù)蘇開始階段同樣始于成交量的率先回升，而成交價格將在一定時間內(nèi)保持較低水平；n隨著成交量持續(xù)回升，成交價格也將重回上升軌道，完成市場復(fù)蘇。低端住宅：低端住宅：在以自住為置業(yè)目的的剛性需求驅(qū)動下，一定降價優(yōu)惠刺激，將立即反應(yīng)在銷售速度上。 百合花園、通州七零九零項目等項目中端住宅：中端住宅：“ 可買可不買 ” 客戶觀望情緒最濃，對市場有著較強 “ 下行 ” 預(yù)期，且容易對物業(yè)短暫價格波動敏感。高端物業(yè)具有稀缺性及較強抗跌性，且物業(yè)持有者經(jīng)濟實力較強，能長時間持有，受價格波動影響不大，但同為高端產(chǎn)品的別墅項目，總價較高或較低的產(chǎn)品銷量維持去年水平，中等產(chǎn)品受影響較大市場調(diào)整期特征 ——“ 兩頭硬，中間軟 ”調(diào)整期特征調(diào)整期特征本報告是嚴格保密的。1調(diào)整期內(nèi)市場的進一步轉(zhuǎn)冷不可避免，最好的方式不是等待，是主動出擊，盡可能向前趕。3本報告是嚴格保密的。競爭機會分析 —— 二維競爭格局解析通州燕郊亦莊固安