【正文】 開發(fā)背景 ：處于持續(xù)發(fā)展期，市場及客戶信心恢復(fù)再次走上發(fā)展道路，主體開發(fā)策略逐漸從概念階段走向?qū)嵕罢宫F(xiàn)階段，真正完成都市休閑新城體驗。開發(fā)配置 :都市休閑新城各項休閑配套設(shè)施規(guī)劃概念的導(dǎo)入 ；關(guān)鍵舉措—— 由南向北的開發(fā)進程中，水景資源的全面導(dǎo)入和滲透；—— 相關(guān)配套的啟動；630畝項目東部地塊分階段開發(fā)策略本報告是嚴格保密的。開發(fā)背景 ： 從淡市期走向恢復(fù)期 ，主體開發(fā)策略從 “資源 +產(chǎn)品 ”開始轉(zhuǎn)向 “都市休閑新城概念導(dǎo)入 ”；216。下沉式庭院的設(shè)立實現(xiàn)了地下層正常的采光通風(fēng)，同時立體化、風(fēng)情化別墅生活本報告是嚴格保密的。壓縮道路面積，能達成 70%聯(lián)排 產(chǎn)品；本報告是嚴格保密的。產(chǎn)品打造方向 1—— １ .0容積率下最大化聯(lián)排產(chǎn)品比例 道路 道 路 （胡同） 道 路 （胡同）216。產(chǎn)品形式 1:合院聯(lián)排；216。客戶導(dǎo)向 ：當(dāng)前客戶對產(chǎn)品形式的敏感度高；216。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。啟動配置 :緊鄰群英渠的示范區(qū)組團；關(guān)鍵舉措—— 示范區(qū)景觀資源的極致展示；—— 提升產(chǎn)品力；175畝一期組團47畝啟動組團本報告是嚴格保密的。開發(fā)背景 ：處于淡市期內(nèi)，主體開發(fā)策略是 “資源 +產(chǎn)品 ”；216。p追求稀缺資源占有， 看重環(huán)境與居住品質(zhì) ；p主動郊區(qū)化 ，重視溫馨的家庭感生活，對庭院的擁有與設(shè)計以及景觀園林都有一定的要求；p重點 考慮投資價值以及未來的升值潛力 ；p2530歲，事業(yè)發(fā)展初期，支付能力較弱，被動郊區(qū)化，剛性需求；p置業(yè)大多是想 通過擁有恒產(chǎn)而與這個城市產(chǎn)生精神的歸屬感 ；關(guān)注產(chǎn)品類型 聯(lián)排為主 聯(lián)排、疊拼為主 聯(lián)排、疊拼、花園洋房為主 小高層為主 小高層為主階段主力客戶 重要客戶 核心客戶 跟隨客戶 第一階段（淡市期） —— ——第二階段（恢復(fù)期）第三階段（持續(xù)發(fā)展期） —— ——追求品質(zhì)客戶準(zhǔn)中產(chǎn)階級北京城區(qū)客戶小資階層項目中期 項目后期演變首次別墅置業(yè)者中產(chǎn)階級項目前期演變對位產(chǎn)品和環(huán)境吸引 低密社區(qū)氛圍和休閑都市規(guī)劃吸引 大盤項目、都市休閑體驗吸引本報告是嚴格保密的。依托潮白新區(qū)下依托潮白新區(qū)下 de生態(tài)低密水岸新城發(fā)展特征：發(fā)展特征： —— 可持續(xù)的；可持續(xù)的； —— 分階段的；分階段的；本報告是嚴格保密的。高爾夫、水上樂園等配套逐漸落實；216。土地價格上升快于房價216。低密示范型住區(qū)低密示范型住區(qū) 216。216。各項休閑配套設(shè)施規(guī)劃概念的導(dǎo)入；216。購房者信心逐漸恢復(fù)，投資者開始醞釀再次入市。別墅風(fēng)情住區(qū)別墅風(fēng)情住區(qū)216。景觀極致化展現(xiàn)。高產(chǎn)品力；216。216。期房和現(xiàn)房的成交量均呈現(xiàn)萎縮；216。大盤整體開發(fā)策略淡市期（ 12年） 恢復(fù)期（ 12年） 持續(xù)發(fā)展期（ 34年）開發(fā)策略市場背景階段定位20232023年 20232023年 20232023年216。各種問題疊加下的戰(zhàn)略突圍基礎(chǔ)分析 —— 大盤整體休閑地產(chǎn)模式驅(qū)動之下，分階段價值點的不斷調(diào)整和提升機會分析：休閑地產(chǎn)模式市場層面：樓市調(diào)整期競爭 —— 依托資源形成突破和差異化；客戶 —— ６０后 “休閑地產(chǎn) ”；區(qū)域 —— 旅游度假新區(qū)未來面臨著 23年的下降期（自 2023年下半年起算），和至少 1年的恢復(fù)期。低密度大盤成功 KPI開發(fā)策略配套策略前期資源支撐，后期配套支撐形成持續(xù)競爭力啟動策略圍繞休閑主題的特色配套，構(gòu)筑差異化的核心競爭力具標(biāo)簽感的城市配套符號，降低區(qū)域陌生度注重展示，與資源的緊密嫁接，生活方式描述高形象、高性價比產(chǎn)品案例成功模型規(guī)劃策略 規(guī)劃布局：景觀資源極致化，公共空間休閑化本報告是嚴格保密的。城市遠郊區(qū)216。u享樂私家會所u設(shè)施：水上高爾夫、劃艇俱樂部、個性化酒店、健身中心、洗浴中心、夜總會本報告是嚴格保密的。（ 2）與農(nóng)貿(mào)超市建立生鮮食品、豬肉、有機蔬菜等生活必需品的供應(yīng)配送體系，保障業(yè)主的生活便利。 中糧御嶺灣社區(qū)服務(wù)會所設(shè)施：西餅屋、花店、小超市、甜飲店、飾品店、影碟店、洗衣店、品牌折扣店、國際森林幼兒園。 因為水 ,所以有水上高爾夫；因為 800畝湖面 , 所以成都第一家國際游艇俱樂部 .本報告是嚴格保密的。用 800畝天然湖面，打造成都第一個標(biāo)準(zhǔn)國際游艇俱樂部 .山地高爾夫與水上高爾夫全景展示，資源驅(qū)動下坡地別墅度假休閑體驗 成都 成都東邊坡地別墅全景觀，大視角，高落差。項目特色：216?？蛻糍Y源，特別是 800多畝的湖 .區(qū)域交通：位于龍泉驛區(qū)陽光城，距成都 18公里，約 20分鐘車程即可到達，但區(qū)域面貌不佳 。 中糧御嶺灣開發(fā)背景：成都房地產(chǎn)受政策及 ，量價齊跌；銷售情況：2023年 6月 1日開盤，逆市成交 26套，突破 60%銷售率。 別墅城 ”體量 項目占地 5000畝， 有 800畝天然湖面，森林 3000畝。陌生區(qū)域依托極致景觀資源、品牌及大盤規(guī)模造就龍泉標(biāo)桿 ——“ 國際 萬科棠樾 規(guī)劃布局：圍繞周邊豐富資源展現(xiàn)東方低密水生活p充分依托景觀河道資源，每戶都能享有入戶的前院、戶內(nèi)的中院和親水的后院，以適宜的尺度與山水對話，同時傳遞出濃郁的現(xiàn)代東方韻味 。多車位地下車庫贈送面積（露臺、庭院、高廳、陽臺）三面臨水本報告是嚴格保密的。停車入戶。在保證良好的采光通風(fēng)和朝向的條件之下，同時獲得較大的附設(shè)空間。深圳 深圳 依 靠觀瀾湖、高爾夫球場等極致景觀資源與項目自身產(chǎn)品力撬動市場深圳 交通狀況：距深圳市中心區(qū)約 25公里，離深圳機場約 40公里，約 30分鐘車程。深圳 中海國際社區(qū) 規(guī)劃布局：水景劃分項目區(qū)域，充分利用公共休閑資源p水景沿入社區(qū)景觀節(jié)點，提高居住舒適度。 中海國際社區(qū)啟動期為 tounhouse＋花園洋房，樹立區(qū)域形象和檔次本報告是嚴格保密的。 中海國際社區(qū)本報告是嚴格保密的。起止時間開發(fā)量配套投入 ——三期（ ）三期 (40萬 ㎡ )Ⅰ 區(qū)（ 20萬 ㎡） Ⅱ 區(qū)（ 20萬 ㎡）l國際網(wǎng)球俱樂部l雕塑長廊l集中商業(yè)l鄰里商業(yè)l寫字樓l國際酒店l文化活動中心l鄰里商業(yè)商業(yè)中心商業(yè)街本報告是嚴格保密的。以逐步完善的 “ 國際水準(zhǔn)配套 ” 為增長引擎，部分優(yōu)良資產(chǎn)的經(jīng)營，實現(xiàn)土地的持續(xù)增值，帶動區(qū)域整體價值的提升成都 中海國際社區(qū)起止時間開發(fā)量配套投入 ——二期（ ）二期（ 30萬 ㎡ ）Ⅰ 區(qū)（ 15萬 ㎡） Ⅱ 區(qū) (15萬 ㎡)l幼兒園 2l涉外醫(yī)院l生活會所 2l鄰里商業(yè)l休閑街南段 l休閑街北段l鄰里商業(yè)國際學(xué)校通過街區(qū)休閑氛圍的營造，各種配套設(shè)施的逐步完善，展示度假休閑住區(qū)的大氣勢利用點式景觀（藝術(shù)雕塑小品、點式水景）及林地空間，形成適合現(xiàn)代居民生活的休閑空間：入口特色景觀帶、組團休閑空間、兒童游樂空間、成人健身活動空間、富有人情味的林蔭道及帶有陽光氣息的開闊草坪。 中海國際社區(qū) 項目初期借助自然資源，以高爾夫練習(xí)場、景觀大道、商業(yè)廣場等的休閑配套建設(shè)凸現(xiàn)項目景觀環(huán)境價值一期（ 2年）起止時間開發(fā)量配套投入——一期（ 40萬 ㎡）Ⅰ 區(qū)（ 15萬 ㎡ ） Ⅱ 區(qū)（ 25萬 ㎡）l星期五大道北段l國際學(xué)校l商業(yè)廣場l公交總站l綜合市場l幼兒園 1l生活會所 1l鄰里商業(yè)l鄰里商業(yè)l高爾夫練習(xí)場l森林景觀大道l高級會所l星期五大道南段l休閑廣場景觀廣場以不可復(fù)制的生態(tài)資源（兩大公園）作為項目突破點，通過生態(tài)、休閑氛圍的營造脫離普通的項目競爭高級商務(wù)會所高爾夫練習(xí)場本報告是嚴格保密的。 中海國際社區(qū)本報告是嚴格保密的。需要做邊界界定和區(qū)域營銷。如果缺乏區(qū)域價值，大盤往往必須自己認知與反作用。項目南側(cè)連接 5000畝森林公園，但綠植提供的環(huán)境景觀資源不能支持景觀物業(yè)的打造，也不能為項目提供大盤的核心價值支撐。 碧桂園鳳凰城本報告是嚴格保密的。后期廣州客戶比例增加，多為高知非創(chuàng)業(yè)型高收入階層?？們r控制，通過 “ 白領(lǐng)也能住別墅 ” 理念的營銷，大量吸引主動郊區(qū)化客群產(chǎn)品定位 —— 中檔價位的中檔品質(zhì)別墅規(guī)模效應(yīng)加上碧桂園的低成本運作能力帶來了低總價（ 50萬元一幢別墅）， 打造 “ 白領(lǐng)住別墅 ” 的概念。 產(chǎn)品形態(tài)多樣，包括半山洋房、浪漫陽光 TH、獨立別墅、半山超豪別墅等廣州 ，別墅為主，均價5000元 /平米。 碧桂園鳳凰城本報告是嚴格保密的。 碧桂園鳳凰城本報告是嚴格保密的。p以 “森林、湖泊、新城市 ” 定位的鳳凰城，山水新城人居新模式；p保護原有資源開發(fā)，在不改變原有純自然生態(tài)的情況下對現(xiàn)有資源進行美化和運用，營造出一種建筑與自然合二為一、富有自然情趣和親和力的休閑生活氛圍；p打造水景觀節(jié)點，滿足居住親水性；本報告是嚴格保密的。規(guī)劃布局：利用原有資源與各區(qū)域再造景觀、水域結(jié)合達到親水、休閑功能最大化廣州 陌生區(qū)域大盤，提升區(qū)域價值平臺，打造 “ 享受別墅生活的好地方 ”開發(fā)背景：廣州城市擴張，郊區(qū)化趨勢形成廣州 項目背景分析案例借鑒開發(fā)目標(biāo)與核心問題界定大勢研判項目機會分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目配套開發(fā)建議項目整體規(guī)劃構(gòu)思本報告是嚴格保密的。項目機會分析小結(jié)—— 休閑地產(chǎn)模式順應(yīng)主流客戶發(fā)展趨勢，有效契合區(qū)域發(fā)展利好，有利于實現(xiàn)項目的差異化競爭機會分析抓住未來 57年 60后空巢期的主流客戶特征，打造休閑地產(chǎn)模式。之于項目意義水上樂園和高爾夫之于區(qū)域意義n提升項目競爭力n最大限度擴大客戶群n依靠自身娛樂配套再造吸引人氣n促進區(qū)域其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高爾夫、水上樂園等公共休閑娛樂設(shè)施是當(dāng)前區(qū)域文化娛樂度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與本項目自身價值增值間的最佳切合方式本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。p交通的通達性和便利性是區(qū)域開發(fā)的前提。l根據(jù)不同項目的特點進行特色休閑產(chǎn)品的建設(shè)，建立區(qū)域的美譽度，提升區(qū)域價值；l配套的跟進建設(shè)，或以商務(wù)需求建設(shè)商務(wù)酒店，或以度假需求建設(shè)產(chǎn)權(quán)度假式酒店 /住宅。世聯(lián)研究 —— 文化旅游度假新區(qū)發(fā)展階段性規(guī)律在發(fā)展初期以對房地產(chǎn)市場形成支撐的經(jīng)營性休閑產(chǎn)品啟動，形成區(qū)域形象的提升和房地產(chǎn)市場的增值啟動期 市場培育期 發(fā)展鞏固期 成熟期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)量公共配套建設(shè)量特色休閑建設(shè)量公共休閑建設(shè)量住宅物業(yè)建設(shè)量l基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施的建設(shè)，首先形成本區(qū)域的可達性，其次使得內(nèi)部待開發(fā)地塊的通達性要好；l基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貫穿始終。文化旅游度假新區(qū)打造的關(guān)鍵要素鮮明的區(qū)域感與城市產(chǎn)生差異化完善的復(fù)合功能以滿足綜合發(fā)展鮮明的休閑功能以吸引人氣12滿足商務(wù) /公共休閑需要滿足短期度假的生活需要 3 滿足長期居住的生活需要 12自然環(huán)境的觀賞型設(shè)施具有特色的體驗型設(shè)施12與城市保持適當(dāng)距離 良好的交通通達性 3 鮮明的區(qū)域識別性 3 商務(wù)休閑娛樂設(shè)施世聯(lián)研究 —— 文化旅游度假新區(qū)的發(fā)展關(guān)鍵點 對比潮白新區(qū)當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r，后期區(qū)域需要通過增加休閑功能和配套設(shè)施實現(xiàn)人氣的聚集和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 u區(qū)域內(nèi)潮白河水面寬廣，景色優(yōu)美本報告是嚴格保密的。u森林資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是天然的 “ 綠色氧吧 ” 。潮白新區(qū)定位為 “ 文化旅游度假區(qū) ” ，依托潮白河形成良好的自然資源環(huán)境潮白河潮白新區(qū)u秉承 “ 潮白河沿線一體化開發(fā) ” 的總體思路，潮白新區(qū)定位于 打造面向北京和通州的宜居之地，規(guī)劃潮白河沿線為潮白河文化旅游度假區(qū)，引導(dǎo)發(fā)展房地產(chǎn)、旅游、度假和物流業(yè) ，對潮白河自然風(fēng)景區(qū)進行綜合開發(fā)利用?？蛻魴C會分析 —— 抓住未來 57年 60后空巢期的主流客戶特征，打造休閑地產(chǎn)模式一個話題： 60后的空巢期與 80后的主導(dǎo)期1一個現(xiàn)象： 60后在孔雀城系列中的廣泛存在3一個趨勢： 60后空巢期促進休閑地產(chǎn)消費2世聯(lián)觀點：抓住未來 57年 60后空巢期的主流客戶特征，打造休閑地產(chǎn)模式本報告是嚴格保密的。 從客戶選擇的意向戶型分析，選擇四居的客戶最多，共 40組，占 56%，其次是五居 19組，占 26%對別墅生活的向往及對低密度社區(qū)的認同感 45居需求比例較大，體現(xiàn)置業(yè)重視家庭聚會功能客戶對別墅生活有著無限的憧憬，向往低密度產(chǎn)品帶來的休閑享受及居住升級孔雀城客戶置業(yè)驅(qū)動核心因素：休閑度假、別墅生活、家庭聚會誠意客戶都是一群主動郊區(qū)化下的享樂主義者，愿意犧牲交通及時間成本換取低密度的別墅休閑生活，典型的 “ 非效率型 ” 享樂客戶?？兹赋强蛻艋A(chǔ)特征： 35