【正文】 稱銷售 50%， 本地長(zhǎng)住客戶占 60%以上 項(xiàng)目配套 大型購物中心 、 五星級(jí)酒店和國(guó)際化寫字樓 ， 濱水商業(yè) 、 濱水休閑娛樂 、 園林綠化 、 屋頂綠化 、 宜居 、 宜商 、宜樂的濱水生態(tài)城市綜合體 。 8棟商住樓， 4號(hào)樓為 9層建筑， 6號(hào)樓為 16層建筑， 8號(hào)樓為 21層建筑總戶數(shù)為 384戶；其中一房、二房、三房比例為 3： 5： 2。 品質(zhì)大宅，戶型與園林符合高端定位，但不抵鄰盤賽維陽光及田德海泉灣的價(jià)格戰(zhàn)術(shù)，沒有賽維陽光賣的好。 開發(fā)商 海南國(guó)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售情況 2023年 6月開盤 ， 目前銷售 50%左右 ， 40%為分銷商介紹 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 規(guī)模上遜于榮域外 ， 排列第二 ， 有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì) 戶型南北通透 、 挑高陽臺(tái) 、 兩房變?nèi)?、 三房變四房 ， 高性價(jià)比贈(zèng)送率 園林景觀別具匠心 ， 性價(jià)比高 項(xiàng)目劣勢(shì) 工程開發(fā)滯后于周邊幾個(gè)項(xiàng)目 ， 建筑現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)氣氛未出 前期期望值過高 ， 入市價(jià)格制定過高 ， 導(dǎo)致滯銷 ， 戶型偏大 ， 總價(jià)高 項(xiàng)目總結(jié)： 園林由香港貝爾高林量身設(shè)計(jì)，營(yíng)造富于亞洲觸感的“流水花園”，水景與園林的完美結(jié)合，使人與自然的親密接觸。是周邊幾個(gè)項(xiàng)目銷售比較好的個(gè)盤。 項(xiàng) 目 介 紹 項(xiàng)目地址 海甸島海景路 占地面積 56823平方米 建筑面積 容積率 綠化率 50% 物業(yè)類別 洋房 戶型面積 兩房 80平方居多 銷售價(jià)格 10280元起 ,均價(jià) 11000 實(shí)際成交價(jià) 2023年 8折 開發(fā)商 海南潤(rùn)德房地產(chǎn)開發(fā)公司 銷售情況 10年初開始蓄客 ， 年底開盤 ， 現(xiàn)銷售 85%左右 ， 余下一 、 二樓 客戶分析 度假客占 50%， 養(yǎng)老占 50% 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 建筑色彩紅頂白墻 ， 色彩對(duì)比強(qiáng) ， 有視覺優(yōu)勢(shì) 戶型通透 ， 多陽臺(tái) ， 實(shí)用率高 價(jià)格低于周邊樓盤 項(xiàng)目外觀已顯 、 體驗(yàn)感增強(qiáng)助于銷售 項(xiàng)目劣勢(shì) 建筑質(zhì)量一般 ， 白墻質(zhì)感粗糙 ， 不耐舊 低于周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格 ， 使建筑質(zhì)量更可疑 項(xiàng)目總結(jié)： 園林介紹為地中海風(fēng)情，配有泳池水系；無專業(yè)景觀設(shè)計(jì)。 由于與內(nèi)地大城市存在一定的性價(jià)比，良好、一流的居家、休閑、度假環(huán)境和一定品位的文化教育氛圍將在更大范圍吸引島內(nèi)外居民 “第二次置業(yè) ”，其市場(chǎng)潛力仍很大。經(jīng)過幾年的消化和發(fā)展，已幾近飽和，未來 35年內(nèi)有很大規(guī)模的房地產(chǎn)市場(chǎng)消化，對(duì)市區(qū)人口近 60萬左右的本地市場(chǎng)來說，已顯不足。 ? （ 2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但度假居住和投資置業(yè)市場(chǎng)潛力巨大。 ? （ 1）旅游地產(chǎn)效益日趨凸顯 伴隨著旅游業(yè)的飛速發(fā)展，旅游升級(jí)轉(zhuǎn)型已取得明顯成效，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷改善，開始實(shí)現(xiàn)由觀光游為主轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e度假游為主，境外游客加速增長(zhǎng)，旅游綜合效益明顯提高。這些酒店以豪華而完善的設(shè)備與殷勤周到的服務(wù)，奠定了海甸島旅游商務(wù)接待專區(qū)的貴賓級(jí)地位。寰島泰得大酒店是一家有名的五星級(jí)酒店。海南師范學(xué)院北校區(qū)也和海大毗鄰，景山學(xué)校海甸分校坐落在海甸五西路北端，景山學(xué)校、海口實(shí)驗(yàn)中學(xué)、 25小以及華興學(xué)校、寰島實(shí)驗(yàn)小學(xué)等遍布海甸島。 居住在海甸島還能使人感受到一股濃郁的人文氣息。其實(shí)，早在上個(gè)世紀(jì) 90年代初的時(shí)候，海口市政府就已經(jīng)將整個(gè)海甸島定位于一個(gè)相當(dāng)高的高度，這個(gè)區(qū)域被規(guī)劃為最頂級(jí)的高級(jí)公寓和別墅區(qū)。 未來的海甸島不僅將成為整個(gè)海甸島區(qū)域旅游、餐飲、文化、娛樂最繁華的地段，也將形成一個(gè)有前瞻性規(guī)劃、高品質(zhì)、有規(guī)模、上檔次的國(guó)際化居住社區(qū)，是未來?？诖笮透呱腥宋纳鐓^(qū)的集中地。其是第二居所的理想之地，高檔居住區(qū)的聚集效應(yīng)已形成。早期已有如寶安 在海甸島沿海、沿江地帶中，規(guī)劃起點(diǎn)高，且擁有面積近千畝之廣的 “白沙門生態(tài)公園 ”；美麗沙的島嶼天堂，將興建一個(gè)具有完善的港口設(shè)施，又集商業(yè)、酒店式公寓和租船服務(wù)等配套設(shè)施的住宅區(qū)， 另外，島嶼南側(cè)規(guī)劃會(huì)議中心和游艇展覽會(huì)，成為海口市區(qū)標(biāo)志性景觀；北側(cè)規(guī)劃一座濱海高爾夫球場(chǎng)和酒店式的會(huì)員別墅。海甸島環(huán)島路全長(zhǎng)約 13公里，由美麗沙東部起，向北延伸至海甸島北海岸，經(jīng)白沙門公園、江南城至南渡江入?？冢傺貦M溝河左岸南下至海甸二路，最后在美麗沙南部完成閉合。 環(huán)島路的建設(shè)連通和海甸島四座橋梁的改造、擴(kuò)建和新建，連接海甸內(nèi)外主要通道的全面升級(jí)和六大系統(tǒng)工程建設(shè)，證明了政府對(duì)此區(qū)域開發(fā)的高度重視，是作為與?？跒程幱谕鹊匚唬⑴c其連通一體的（大中國(guó)右岸）主城濱海核心區(qū)考慮的。 海甸島地處?？谑斜辈垦睾：脱亟貐^(qū)，是 “島中之島，城中之城 ”，已成為近幾年?？谑谐鞘邪l(fā)展的熱點(diǎn)話題，隨著海口政府對(duì)城市發(fā)展方向的定位，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高城市品味，海甸島又成了新的開發(fā)區(qū)域，成為投資者新的焦點(diǎn)?？v觀目前的?？跇鞘?，住宅類的剛性需求有，但島外改善型和投資型需求因限購和限貸而被拒之門外，外地人的購房需求也被拒；需求的銳減，從心理上以及資金鏈兩方面都會(huì)波及開發(fā)商的定價(jià)策略，膠著的房?jī)r(jià)將隨著開發(fā)商資金鏈的吃緊而終見分曉。盡管?？谟兄拶徚畹氖`，但是更多的置業(yè)資金選擇了海口，還是因?yàn)楦鼮橥晟频幕A(chǔ)配套設(shè)施所影響，這也體現(xiàn)了當(dāng)前樓市資金更趨向理性。?？谏习肽瓿山幻娣e與去年同期基本持平，其他四城市（三亞、瓊海、陵水、文昌）下降幅度均超過 30%以上，瓊海、陵水受影響最為明顯，瓊海下滑接近 70%；?？谀鼙３忠欢ǖ某山涣?，主要原因是?？陧?xiàng)目積極調(diào)價(jià)促銷，另一方面?？谑袌?chǎng)的剛需占一定比例，當(dāng)然也跟今年?？诖罅康墓珓?wù)員房、安置房上市有關(guān)系，整體上媒體統(tǒng)計(jì)的成交量含有一定的水分，除去公務(wù)員房、安置房的成交量，海口成交量也存在一定的下滑，只是由于有剛需的支撐，相對(duì)其他市縣市場(chǎng)成交量會(huì)穩(wěn)定些；進(jìn)入 2023年以來，海口各大樓盤價(jià)格出現(xiàn)明顯松動(dòng)，成交集中于內(nèi)陸板塊， 8000元以下剛需產(chǎn)品為主要價(jià)格成交區(qū)間。 堅(jiān)信 2023開發(fā)商、政府日子不好過、銀行的日子也不好過，通過近段時(shí)間銀行多次降低銀行利率的情況看來，銀貸松動(dòng)勢(shì)在必行。 在房貸方面，繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，切實(shí)支持保障性安居工程建設(shè)。住建部和央行連續(xù)釋放滿足首套房貸款需求的信號(hào)之下，市場(chǎng)對(duì)于首套房利率放開的預(yù)期也在增加。 從這點(diǎn)來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策也存在微調(diào)的必要性，比如首套房利率和首付成數(shù)回歸優(yōu)惠，既符合房地產(chǎn)調(diào)控的大方向，同時(shí)也有助于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn) “軟著陸 ”； 《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》于 2023年2月 1日起施行，具分析海口推出《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》的目的是為了?？谧≌N售市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，海南原本就在大搞旅游地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店是一個(gè)折中做法，一種變相的松動(dòng)；直接說松動(dòng)，在風(fēng)口浪尖上；直接搞酒店，不一定有那么賺錢，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)運(yùn)而生，其實(shí)就是一種變相的酒店 +住宅或住宅 +酒店而已。2023年 8月 ? 盡管房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)未變，但調(diào)控政策仍存在適度微調(diào)的可能性，原因主要有三點(diǎn)： 海南國(guó)際旅游島建設(shè)離不開房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，離不開島外資金的流入，企業(yè)在承受資金壓力的同時(shí)，海南省各級(jí)政府也在承受經(jīng)濟(jì)下行的壓力 。 國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的巨大不確定性增加了 2023年經(jīng)濟(jì)下行的壓力，而考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用，不排除對(duì)現(xiàn)行調(diào)控措施進(jìn)行微調(diào)的可能性； 現(xiàn)行的調(diào)控措施在打擊投資投機(jī)需求的同時(shí)，也不可避免地誤傷了剛需和改善型需求等自住需求。 住建部曾在 2023年底表示嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，優(yōu)先保證首次購房家庭貸款需求，該表態(tài)隨后引發(fā)市場(chǎng)對(duì)首套房利率放松的猜測(cè)。 2023年金融市場(chǎng)工作座談會(huì)上，央行行長(zhǎng)助理郭慶平指出， 2023年金融市場(chǎng)工作要圍繞 “穩(wěn)中求進(jìn) ”的主基調(diào)和穩(wěn)健貨幣政策基本要求展開。加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購房家庭貸款需求。 在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的調(diào)整。成交結(jié)果較好的樓盤均為性價(jià)比較高、價(jià)格制定更加理性的樓盤，未來房地產(chǎn)發(fā)展誰能在性價(jià)比、價(jià)格上占有優(yōu)勢(shì)，誰就能勝出一籌。 進(jìn)入 6月，海南樓市也步入了傳統(tǒng)銷售淡季，再加上調(diào)控政策的持續(xù)打壓，下半年 610月，海南樓市將更加的清冷，部分中小開發(fā)商在銷售和資金壓力的情況，下半年房?jī)r(jià)或?qū)⒃俅嗡蓜?dòng)，此外，因上半年的交易量大幅下跌，下半年樓市供應(yīng)量將逐步增多，形成集中放量的局面，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，開發(fā)商的樓盤定價(jià)將更加理性。 在海口眾多的居住區(qū)域中，最北端的海甸島無疑是最具特色的版塊之一：這里擁有最為豐富的水景資源 —— 海景、河景、江景；擁有一流的酒店和醫(yī)院；坐落著海南最富盛名的大學(xué) —— 海南大學(xué)；僅次于萬綠園的城市生態(tài)公園 —— 白沙門生態(tài)公園。隨著政府六大系統(tǒng)工程的啟動(dòng)，對(duì)海甸島建設(shè)的不斷深入，海新大橋、環(huán)島路、美麗沙、白沙門生態(tài)公園等大型項(xiàng)目相繼完工及動(dòng)工，使海甸島成為房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)的熾熱底盤。規(guī)劃建設(shè)給島內(nèi)居民生活帶來深遠(yuǎn)的變化，區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值得到大大提升，預(yù)示著