【正文】 場。 各環(huán)域土地交交易 區(qū)域市場 —— 成都房產(chǎn)市場 ? 23 ?未來城東、城南可供應(yīng)的商品房體量最大；其中城東的市場放量將主要集中在二至三環(huán)，城南主要在三環(huán)外，且大部分為商業(yè)物業(yè)。 20232023年成都向南三環(huán)外拓展迅速。 ? 22 城南土地的交易面積和數(shù)量均處于成都的首位， 20232023年城南（特別是南三環(huán)外區(qū)域）商品房供應(yīng)量將放量。 ? 現(xiàn)階段，由于外雙楠片區(qū)和神仙樹片區(qū)開發(fā)和供應(yīng)逐漸飽和，在售項(xiàng)目定位又很高，客群范圍逐漸縮小，使得紅牌樓片區(qū)迎來了更大的市場機(jī)會(huì)。 ? 21 小結(jié)： ? 項(xiàng)目所在的紅牌樓片區(qū)，處于外雙楠片區(qū)和神仙樹片區(qū)之間，但由于區(qū)域本身規(guī)劃及歷史發(fā)展原因所限制，它受到城南和城西的擠壓作用。 項(xiàng)目所在區(qū)域與周邊區(qū)域的競合關(guān)系研究 ? 20 紅牌樓片區(qū)受外雙楠、神仙樹片區(qū)完善配套的輻射影響，有利于提升區(qū)域整體形象和價(jià)值。 ? 19 開發(fā)區(qū)域價(jià)值： 項(xiàng)目所在紅牌樓片區(qū)正好在城南與城西交界的正西南方向，上承城市新貴集中的雙楠片區(qū)、下接傳統(tǒng)富人聚居的神仙樹片區(qū)。 ? 雖由于歷史的原因，一直以來該區(qū)域給人以雜亂無章的印象，但是正是由于其優(yōu)越的區(qū)位條件和后發(fā)優(yōu)勢，才使得該片區(qū)具有了騰飛的條件和空間。開發(fā)商云集紅牌樓區(qū)域的市場變化和政府將大力改造片區(qū)的舉措，都預(yù)示著紅牌樓片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的“春天”終于到來。 政府規(guī)劃： 武侯區(qū)規(guī)劃局：把紅牌樓和外雙楠片區(qū)率先打造成一流的商務(wù)、購物和居住區(qū)。 區(qū)域市場 ? 17 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及未來規(guī)劃 發(fā)展現(xiàn)狀： 開發(fā)時(shí)間較早，發(fā)展進(jìn)程滯后。目前二環(huán)以內(nèi)的土地已基本開發(fā)殆盡，房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場已向二環(huán)外轉(zhuǎn)移，尤其是西二環(huán)和南二環(huán)也早已發(fā)展得非常成熟。 ? 16 項(xiàng)目所在區(qū)域概況研究 區(qū)域優(yōu)勢： 項(xiàng)目所在區(qū)域西承城市新貴集中的雙楠片區(qū)、東接傳統(tǒng)富人聚居的神仙樹片區(qū)，因此，其區(qū)位的優(yōu)越性不容置疑。 長遠(yuǎn)來看，至少是 12年的周期內(nèi)，新建項(xiàng)目高層定位的局勢是不可逆轉(zhuǎn)的，但由于這次地震帶來的影響，未來新建項(xiàng)目必然會(huì)在建筑抗震，開辟避難空間上進(jìn)行創(chuàng)新，以降低、甚至消除對(duì)地震帶來的負(fù)面影響。 ?武侯區(qū)受地震影響最小，區(qū)域成交量較 4月僅下降 %。 地震前后銷售情況分析 ? 13 數(shù)據(jù)來源：成都市房管局，由思源研發(fā)顧問部整理 五月商品房成交量環(huán)比分析 ?與 4月相比，各行政區(qū)成交量均呈現(xiàn)不同程度的下降。 ，價(jià)格有上漲壓力 ? 12 數(shù)據(jù)來源：成都市房管局，由思源研發(fā)顧問部整理 ?比較地震前后的交易情況可以看出，地震對(duì)房地產(chǎn)的影響極大，震后成都市主城區(qū)商品房交易數(shù)量和面積下跌幅度都在四成以上，其中總成交量下降了 %，交易面積下降了 %。 需求面： 震后成都市場 供給面： 1. 中長期，供應(yīng)結(jié)構(gòu)整體不會(huì)發(fā)生變化，主城區(qū)產(chǎn)品仍然以高層為主 ，非高層物業(yè)將實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，并實(shí)現(xiàn)較好銷售。紅牌樓商圈將被打造成為成都市 “ 繁華商業(yè)、精致業(yè)態(tài) ” 的新興商業(yè)中心，突出沿川藏路的 “ 軸線經(jīng)濟(jì)帶 ” ，形成 “ 大型商業(yè)與現(xiàn)代零售相結(jié)合，居住和商務(wù)融為一體 ” 的商圈格局，突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑等商業(yè)服務(wù)功能。 ? 7 紅牌樓之變 裂變，來自于城市板塊的重合帶，引發(fā)力量的厚積噴發(fā)！ 區(qū)位優(yōu)勢 —— 全面升級(jí)的成熟商圈紅牌樓商圈北接武侯祠旅游休閑商業(yè)區(qū)，南接雙流國際機(jī)場。 在這兩極上，西邊的二三環(huán)，是積淀至深的老貴之帶；南邊的三四環(huán)，是蓬勃興旺的新貴之帶。 西貴南富，是成都未來的格局。 在城市不斷擴(kuò)張聚合效應(yīng)中，紅牌樓區(qū)域被一次次重新界定。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 09年度內(nèi)實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品全部去化，實(shí)現(xiàn)銷售收入 。1 ?成都優(yōu)客聯(lián)邦項(xiàng)目 2期營銷代理投標(biāo)報(bào)告 招 標(biāo) 方：成都長城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投 標(biāo) 方：成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 投標(biāo)日期： 2023年６月 20日 紅牌樓的優(yōu)勢時(shí)代 ? 2 從銷售一個(gè)項(xiàng)目的成功到一個(gè)成功品牌的塑造 : 優(yōu)地－優(yōu)客聯(lián)邦－優(yōu)勢？？ 從項(xiàng)目開發(fā)商到城市運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變 : 長城集團(tuán) 從傳統(tǒng)商業(yè)集合地到都市時(shí)尚住區(qū)的城市肌理延伸： 紅牌樓板塊 2023 我們的目標(biāo) ? 3 08年 1009年 5月完成銷售目標(biāo)： 。 銷售目標(biāo) 住宅銷售均價(jià)需達(dá) 6200元 /㎡，商業(yè)銷售均價(jià)需達(dá) 8200元 /㎡ ,車位 80000元 /個(gè)。 ? 4 核心命題 —— 一個(gè)規(guī)劃、體量、產(chǎn)品、資源不占絕對(duì)優(yōu)勢的項(xiàng)目，如何出彩？ 跳出項(xiàng)目本體，以城市的視角審視， 一場多資源整合的營銷提升運(yùn)動(dòng)！ ? 5 城市之爭。 ? 6 成都城市開發(fā)與運(yùn)營進(jìn)程中的“熱帶”。 人文城西，國際城南，是政府總結(jié)和希望看到的。 這一西一南交織的熱帶，一直 引領(lǐng)著成都的地產(chǎn)主流，呈扇 狀地向西三環(huán)外和南四環(huán)（繞 城）外擴(kuò)展，形成了成都兩大 旺地。位于外雙楠與置信麗都兩大主流生活區(qū)之間，是川藏路經(jīng)濟(jì)帶上的重要節(jié)點(diǎn)，其發(fā)展勢頭不可阻擋，潛力巨大。? 8 優(yōu)地 (地 ) 優(yōu)客聯(lián)邦 (人 ) 優(yōu)勢時(shí)代 (天 ) 優(yōu)品聯(lián)盟 (和 ) 2號(hào)地塊 3號(hào)地塊 優(yōu)地地塊 1號(hào)地塊 長城集團(tuán)之理想 仰望城市，從區(qū)域運(yùn)營商到城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)變！ ? 9 紅牌樓板塊的功能提升 優(yōu)客品牌的厚積薄發(fā) 長城集團(tuán)的發(fā)展要求 紅牌樓的優(yōu)勢 時(shí)代已經(jīng)來臨！ 總之，紅牌樓在城市擴(kuò)張、裂變和開發(fā)商對(duì)城市發(fā)展進(jìn)程推進(jìn)中，優(yōu)勢已經(jīng)來臨！ ? 10 時(shí)代背景下的市場 震后成都市場 區(qū)域市場 土地供應(yīng) 在售項(xiàng)目 ? 11 1. 危舊房住戶的換房剛性需求凸現(xiàn) ,成都周邊入蓉購房者可能增加 2. 重視安全與品質(zhì) ,價(jià)格不再是關(guān)鍵考量 3. 產(chǎn)品偏好之改變 喜新厭舊 ,喜低厭高 4. 短期投資需求被抑制（長期不會(huì)受太大影響）。 ，定價(jià)體系可能出現(xiàn)調(diào)整。 ?在震后的成交中，其中部分屬于震前銷售的延續(xù)，如果排除震前訂購，震后簽約部分，實(shí)際下滑可能達(dá) 60%以上。 ?金牛區(qū)下降了 40%以上，超過其他各區(qū)，位居第一。 地震前后銷售情況分析 ? 14 政策面： 1.《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》（ 6月 15日起至 2023年 12月 31日，成都購房將可享受多重優(yōu)惠政策； 2. 房屋損毀再購可享首房優(yōu)惠 農(nóng)行四川分行震后首推房貸新政； 3. 建設(shè)銀行：房屋倒塌損毀 貸款可核銷 4. 企業(yè)所得稅 /個(gè)人所得稅 /房產(chǎn)稅 /契稅等相關(guān)稅收的減免優(yōu)惠政策 5. 中央財(cái)政安排的 700億元災(zāi)后恢復(fù)重建基金 6. %,災(zāi)區(qū)暫不上調(diào)（包括成都市） 7. 我國房屋抗震標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)行相應(yīng)的修訂 ? 15 思源觀點(diǎn) : 地震的確使成都樓市的供需確實(shí)受到顯著影響，但在“ ”對(duì)樓市造成深刻影響達(dá) 8個(gè)月之久的大背景下， 成交數(shù)據(jù)顯示樓市整體并不比新政調(diào)整之后的底點(diǎn)更糟，且目前也出現(xiàn)了底部回調(diào)跡象。 國家宏觀調(diào)控政策實(shí)際操作顯現(xiàn)“溫和傾向”，特別是針對(duì)災(zāi)區(qū)會(huì)實(shí)施差異化經(jīng)濟(jì)政策，四川和成都市政府或許會(huì)出臺(tái)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)市場走出陰影。 環(huán)域優(yōu)勢： 項(xiàng)目位于二環(huán)至三環(huán)之間。 故而本案所在的南二環(huán)價(jià)值甚高。 機(jī)會(huì)空間： 對(duì)于城市環(huán)域具有優(yōu)勢的本片區(qū)而言，區(qū)域內(nèi)土地價(jià)值的不斷增長與居住價(jià)值的長期落后之間的矛盾，越來越成為提升本片區(qū)整體價(jià)值所厄待解決的問題。 機(jī)會(huì)空間： 武侯區(qū)政府還專門針對(duì)紅牌樓區(qū)域組建了“紅牌樓商圈建設(shè)推進(jìn)小組”。 ? 18 小結(jié) ? 總體上看，紅牌樓區(qū)域發(fā)展較早，商業(yè)氛圍濃厚，其所處的二環(huán)路與正西南方向的交界處的地理位置也具有得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢。 ? 政府的重視與推動(dòng)、社會(huì)的關(guān)注與配合，必將使紅牌樓片區(qū)散發(fā)新的魅力，成為成都樓市新寵。 因此，其區(qū)位的優(yōu)越性不容置疑。 且在這兩個(gè)區(qū)域市場供應(yīng)減少的情況下，紅牌樓區(qū)域則后發(fā)成為成都市又一個(gè)住宅開發(fā)熱點(diǎn)。 ? 另一方面，在外雙楠片區(qū)和神仙樹片區(qū)開發(fā)成熟且相對(duì)稀缺的今天，紅牌樓區(qū)域也受到這兩個(gè)片區(qū)的優(yōu)勢輻射，使紅牌樓區(qū)域整體形象及價(jià)值也隨之提升。 ? 目前項(xiàng)目所在區(qū)域房價(jià)屬于中下水平，同相鄰兩個(gè)區(qū)域的房價(jià)差距較大，從而可以看出，項(xiàng)目所在區(qū)域性價(jià)比較高。 各方位土地交易 三環(huán)外土地成交數(shù)量和面積達(dá)到成都 50%左右。二 三環(huán)在此時(shí)將是中小戶型競爭最激烈的環(huán)域。 ?經(jīng)粗略估計(jì)， 2023年成交的土地在未來可以為市場新增約 1900萬平方米的商品房，這個(gè)潛在市場供應(yīng)量足可供市場消化 12年。大量房源對(duì)優(yōu)客聯(lián)邦項(xiàng)目有較大的稀釋作用。 區(qū)域市場 —— 成都房產(chǎn)市場 ? 24 思源觀點(diǎn)： 成都 6月 15日成都托市新政短期將較明顯的激發(fā)購買需求。 2 0 0 7 年1 1 月 2 0 0 8 年5 月成都城區(qū)商住供應(yīng)成交分析507156023671787 70525875529411597489105117707 765836517681 8927 70100202304000060000800001000001202302007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月年月套數(shù)（套）成都可售套數(shù) 成都成交量( 套）2 0 0 8 年1 5 月成都以及武侯區(qū)成交分析0202340006000800010000120232007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月成交量（套）時(shí)間（年/月）成都成交量( 套）武侯區(qū)成交量（套）2 天移動(dòng)平均 ( 武侯區(qū)成交量（套）)2 天移動(dòng)平均 ( 成都成交量( 套）)區(qū)域市場 —— 商品房銷售 ? 25 10月的波幅表明，政策對(duì)市場預(yù)期的影響非常大。 2023年之后房價(jià)一路緩慢下滑（不包括變性促銷），表明開發(fā)商信心不足，急于套現(xiàn)。 2 0 0 7 年1 月 2 0 0 8 年5 月成都房地產(chǎn)價(jià)格漲跌幅分析%%%%%%%% %%%%%%%%%60%40%20%0%20%40%60%80%100%120%Jan07Feb07Mar07Apr07May07Jun07Jul07Aug07Sep07Oct07Nov07Dec07Jan08Feb08Mar08Apr08年份（年/ 月）環(huán)比成交量環(huán)比 成交均價(jià)環(huán)比區(qū)域市場 —— 商品房銷售 ? 26 2023年 1－ 5月 23環(huán)和城南新增可售面積相較于成都放量平穩(wěn)，但受樓面地價(jià)高和市場前景不明的影響，大量項(xiàng)目還未開盤。 成都及23 環(huán)新增可售面積分析36032402321001115872218725075069288456076200711897 702241513708050000010000001500000202300025000003000000350000040000002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月時(shí)間（年/月）新增可售面積（平方米）成都新增可售面積 23 環(huán)新增可售面積成都以及城南新增可售面積分析050000010000001500000202300025000003000000350000040000002008年1月2008年2月200