【正文】 算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用，相應的利潤率稱為成本利潤率，即成本利潤率＝開發(fā)利潤247。 ? 開發(fā)項目所要求的相應利潤率來測算。 第二節(jié) 房地產價格的構成 ? 七、開發(fā)利潤 ? 運用成本法估價需要先測算開發(fā)利潤。 ? ，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。 第二節(jié) 房地產價格的構成 ? 六、銷售稅費 ? 銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產應由房地產開發(fā)商（賣方）繳納的稅費。 ? 五、銷售費用 ? 銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。一般按土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例測算。 ? 開發(fā)建設過程中的稅費。 ? 房屋建筑安裝工程費。理論上可將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本，實際中主要包括： ? 勘察設計和前期工程費。 ? 通過市場“購買”取得的，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。根據(jù)房地產開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構成分為： ? 通過征收農地取得的，土地取得成本包括農地征收中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。 第二節(jié) 房地產價格的構成 ? 一、土地取得成本 ? 土地取得成本是指房地產開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。然后在此基礎上針對估價對象實際情況，確定估價對象的價格構成并測算各構成項目的金額。 第二節(jié) 房地產價格的構成 ? 搞清楚房地產價格的構成是運用成本法估價的基礎工作。因此在估價中注意：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本，估價中應采用客觀成本；二是要結合市場供求分析來確定評估價值。 ? 成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的不動產估價。 ? 單純的建筑物通常也采用成本法估價。 ? 一個是不低于開發(fā)建設已花費的代價，一個是不高于預計重新開發(fā)建設所需要花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價。 ? 從賣方的角度來看，房地產的價格是基于其過去的“生產費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設該房地產已花費的代價。采用成本法評估出來的不動產價格又稱為積算價格。 ?成本法的本質是以房地產的重新開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的價值。? 精品資料網(wǎng) 成本法及其應用 掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新購建成本與折舊，建筑物減價修正額的估算方法 。 本章內容 ?第一節(jié) 成本法的基本原理 ?第二節(jié) 房地產價格的構成 ?第三節(jié) 成本法的基本公式 ?第四節(jié) 重新購建價格 ?第五節(jié) 建筑物的折舊 ?第六節(jié) 成本法應用中涉及的有關規(guī)定 ?第七節(jié) 成本法應用舉例 第一節(jié) 成本法的基本原理 ?一、成本法的概念 ?成本法（ cost approach）是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。因而成本法也可以說是以房地產價格各個構成部分的累加為基礎，來求取房地產價值的方法。 第一節(jié) 成本法的基本原理 ? 二、理論依據(jù) ? 成本法的理論依據(jù)是生產費用價值論 — 商品的價格是依據(jù)其生產所必需的費用而決定。 ? 從買方的角度來看，房地產的價格是基于社會上的“生產費用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他重新開發(fā)建設該房地產所需要花費的代價。 第一節(jié) 成本法的基本原理 ? 三、適用的對象和條件 ? 適用于既無收益又很少交易的不動產估價（學校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設施）。 ? 獨立或狹小市場上無法運用市場法進行估價的不動產。 ? 需要注意的是，房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。 第一節(jié) 成本法的基本原理 ?四、操作步驟 ?、稅費、開發(fā)利潤等資料； ?； ?； ?。在運用成本法估價時，不論房地產價格的構成如何，首先是要調查了解從取得土地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做到既不能重復，也不能漏項。 ? 以“取得房地產開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產開發(fā)經營方式為例，并從便于測算各構成項目金額的角度來劃分房地產價格構成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發(fā)利潤。一般由購置土地的價款和在購置時應由開發(fā)商繳納的稅費構成。 ? 通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。 第二節(jié) 房地產價格的構成 ? 二、開發(fā)成本 ? 開發(fā)成本是指在取得的房地產開發(fā)用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。 ? 基礎設施建設費。 ? 公共配套設施建設費。 第二節(jié) 房地產價格的構成 ? 三、管理費用 ? 管理費用是指為組織和管理房地產開發(fā)經營活動所必需的費用，包括房地產開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。 ? 四、投資利息 ? 包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息。通常按售價的一定比例來測算。 ? ，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、和教育費附加（“兩稅一費”）。 ? 銷售稅費通常是售價的一定比率。在估價中，測算開發(fā)利潤應注意下述幾點： ? ，即開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產價值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費 ? 利潤，不是個別開發(fā)商獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應的利潤率主要有： 第二節(jié) 房地產價格的構成 ? 1)計算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本，相應的利潤率稱為直接成本利潤率，即直接成本利潤率＝開發(fā)利潤247。 (土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 ) ? 3)計算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產價值 (售價 )，相應的利潤率稱為銷售利潤率，即銷售利潤率＝開發(fā)利潤247。 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? 一、最基本的公式 房地產價格＝重新購建價格－折舊 上述公式根據(jù)下列 3類估價對象而具體化：新開發(fā)的土地；新建的房地產；舊的房地產。 ? 二、適用于新開發(fā)土地的基本公式 ? 新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本+管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? 上述新開發(fā)土地的基本公式在具體情況下還會有具體形式。開發(fā)完成后可轉讓土地總面