【正文】 升值的可能性大，另外中山目前鋪位的價(jià)格相對(duì)于珠三角其他城市要便宜很多，所以比起珠三角其他地區(qū)升值潛力更大。魅力之城 中山市城區(qū)商業(yè)商鋪?zhàn)馐郜F(xiàn)狀分析 到 2023年底，中山居民儲(chǔ)蓄存款首次突破 600億元大關(guān)，民間的資金要尋求投資分流，市民的投資意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是臨街的社區(qū)商鋪成為近幾年投資的熱點(diǎn)。 返回目錄 中山新創(chuàng)力 家樂(lè)福 已收到項(xiàng)目初步資料，并有意向?qū)?xiàng)目進(jìn)行考察。 易初蓮花 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，并有意向進(jìn)一步洽談細(xì)則。 主力商家 名稱 談判進(jìn)度 我方意見(jiàn) 永旺集團(tuán) 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了多次考察，并提出建筑規(guī)劃意向，但要求增加商業(yè)用地面積，目前需進(jìn)一步洽談合作方式。商業(yè)項(xiàng)目主體主力店的引進(jìn)前期洽談，以及各類商家進(jìn)駐意向調(diào)查。 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 第三章：前階段招商成果 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告》對(duì)該區(qū)域經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎考量定位得來(lái)，旨在使主體、美食街及發(fā)展商后續(xù)開(kāi)發(fā)的臨街商鋪三者，在功能、業(yè)態(tài)、業(yè)種、檔次上互為補(bǔ)充，相互帶動(dòng)，針對(duì)不同商家類型，形成覆蓋高、中、低檔多層次消費(fèi)群體，集合超市、百貨、專賣店、餐飲、娛樂(lè)休閑、社區(qū)配套服務(wù)于一體的社區(qū)生活 MALL。魅力之城 美食街招商局功能定位及招商范圍 功能定位 招商范圍 重點(diǎn)招商對(duì)象 休閑餐飲 中檔連鎖餐飲 咖啡店、茶吧 特色餐飲 私營(yíng)特色中低檔餐飲 砂鍋粥、蘭州拉面館、燒烤店、冷飲店、燒臘店 小結(jié) 中山新創(chuàng)力 返回目錄 新創(chuàng)一派 下面以列表形式闡述中山新創(chuàng)力 魅力之城 本招商策略針對(duì)的對(duì)象為：新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 第二章： 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要是項(xiàng)目所在地附近一帶的村民、公務(wù)員、附近居住的白領(lǐng) ,大客戶，因?yàn)槭煜ぴ搮^(qū)域，且投資意識(shí)較濃是消化本項(xiàng)目的重心所在，營(yíng)銷策略應(yīng)該根據(jù)這類人的購(gòu)買(mǎi)心理、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣、文化水平、購(gòu)買(mǎi)能力制定廣告推廣計(jì)劃、活動(dòng)的安排以及銷售策略。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 第四類：有較穩(wěn)定收入、積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶 客戶類型 ? 已將原由“房改房”上市交易，擁有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部； ? 擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事多年要職工作的人士； ? 有較多積蓄的退休人士、個(gè)體戶； ? 由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。本項(xiàng)目的街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例亦不算太大。故此該客戶群多為選購(gòu)首層街鋪或地鋪，購(gòu)鋪預(yù)算相對(duì)較多，多至過(guò)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問(wèn)題。魅力之城 第三類：有較穩(wěn)定收入及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚的人士 客戶類型 ? 擁有大型企業(yè)的人士； ? 擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； ? 經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士； ? 企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國(guó)家干部。該類人士購(gòu)鋪多選擇首、二層或負(fù)一層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層，對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)回報(bào)有迫切需求。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 目標(biāo)投資、購(gòu)買(mǎi)客戶群定位 第一類：經(jīng)濟(jì)富裕的本地村民 客戶類型 ? 周邊村民、村委干部，有穩(wěn)定收入或經(jīng)營(yíng)小買(mǎi)賣，有投資意識(shí)； ? 經(jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。尤其是大型零售企業(yè)，有自己的市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略，因此對(duì)于布點(diǎn)選址極其嚴(yán)謹(jǐn)，但當(dāng)其選定進(jìn)駐區(qū)域后，將對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的帶動(dòng)起到十分巨大的影響。 ? 滿足居民日常生活，提供購(gòu)物及服務(wù)功能的個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶：如 711便利店、OK便利店、特百惠、柯達(dá)沖印店、天天洗衣店、書(shū)店、網(wǎng)吧等社區(qū)服務(wù)型商家。魅力之城 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶群定位 客戶類型 ? 瞄準(zhǔn)東區(qū)龐大居民數(shù)量和良好的商業(yè)發(fā)展前景，進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張的大型零售企業(yè)：如易初蓮花、永旺集團(tuán)、沃爾瑪、家樂(lè)福、華潤(rùn)萬(wàn)家等國(guó)際零售巨頭。商業(yè)項(xiàng)目在界定目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，即立足于東區(qū)目前發(fā)展?fàn)顩r，更要放眼于未來(lái)，從宏觀角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，分類推廣。商業(yè)項(xiàng)目位處東區(qū)，是中山目前市政規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，也是目前及未來(lái)行政中心區(qū)域，占中山主要城市的重要核心地位，中山市民普遍看好東區(qū)的整體發(fā)展空間。魅力之城 目標(biāo)客戶定位 目前新創(chuàng)力 魅力之城 項(xiàng)目定位 功能定位 — 購(gòu)物功能 休閑娛樂(lè)功能 餐飲功能 社交聚會(huì)功能 文化旅游功能 居家功能 大型停車場(chǎng)功能 消費(fèi)定位 — 以服務(wù)于周邊居民為主導(dǎo)，滿足東區(qū)、南區(qū)及石岐區(qū)居民日常消費(fèi)、娛樂(lè)及購(gòu)物需求輻射整個(gè)中山市區(qū)的社區(qū)生活 MALL。商業(yè)項(xiàng)目定位為滿足周邊居民日常消費(fèi)為主導(dǎo)，輻射整個(gè)中山市區(qū)， 融購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的一站式大型綜合社區(qū)商業(yè)中心，打造中山首席的社區(qū)生活 MALL。商業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，我司將中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 第一章：項(xiàng)目定位回顧 新創(chuàng)一派 新創(chuàng)一派 我司結(jié)合多年商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，秉承創(chuàng)導(dǎo)商業(yè)價(jià)值，締造商業(yè)精品的經(jīng)營(yíng)理念，在本次提交的招商、銷售執(zhí)行方案中確定招商原則、銷售目標(biāo)的基礎(chǔ)上，詳細(xì)闡述了對(duì)中山新創(chuàng)力商業(yè)項(xiàng)目在各招商階段的戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)的運(yùn)用。商業(yè)項(xiàng)目 招商銷售執(zhí)行方案 新創(chuàng)一派 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 發(fā)展商：中山新創(chuàng)力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 策劃代理：三明國(guó)際（中國(guó)）商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 中山新創(chuàng)力 魅力之城 前 言 招商是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，以下招商、銷售策略是針對(duì)本商業(yè)項(xiàng)目功能定位，制定出科學(xué)、合理的，可行操作性強(qiáng)的，可靈活應(yīng)變的全程執(zhí)行方案，并據(jù)此找出具體的招商對(duì)象 ,包括主力商家、品牌店、其他商家等，通過(guò)溝通、談判等一系列過(guò)程吸引商家進(jìn)駐項(xiàng)目。 整個(gè)方案，我們以科學(xué)、系統(tǒng)、創(chuàng)新、求實(shí)的態(tài)度驚醒精心論證，以務(wù)求在實(shí)操層面迅速有效地將其貫徹執(zhí)行，并務(wù)求順利完成項(xiàng)目的招商工作！ 謹(jǐn)此報(bào)告 ， 以供參考 。魅力之城 目錄 第一章：項(xiàng)目定位回顧 第二章：項(xiàng)目商業(yè)部分總體招商定位 第三章：前階段招商成果 第四章：商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 第五章：總體招商策略及分階段招商策略 第六章：租售傳播定位 第七章：中山廣告媒體調(diào)研 附件一：項(xiàng)目塔樓部分銷售建議 中山新創(chuàng)力 魅力之城 項(xiàng)目定位 根據(jù)中山市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目作出以下定位： 總體定位 — 我們將中山新創(chuàng)力 主題定位 — 中山首席體驗(yàn)一站式社區(qū)生活 MALL 形象定位 — “中山首席時(shí)尚社區(qū)生活 MALL”“新創(chuàng)一派、魅力之城” （推廣主語(yǔ)） 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目的工作重點(diǎn)主要面向經(jīng)營(yíng)及投資兩大類客戶，結(jié)合本項(xiàng)目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目的客戶群定位如下： 目標(biāo)市場(chǎng)定位 新創(chuàng)力 因此新創(chuàng)力 返回目錄 新創(chuàng)一派 ? 隨著主力商家的確定，新的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所將形成初步框架，益華商圈的商業(yè)范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，商業(yè)消費(fèi)中心和商業(yè)氛圍逐漸濃厚，并推動(dòng)社區(qū)消費(fèi)升級(jí)，許多品牌將以連鎖專賣形式進(jìn)駐：如 BALENO、 APPLE、FREEBIRD等服飾類；蝶采軒、馬德利、皇家瑪利奧、星巴克咖啡等休閑及餐飲類； 21世紀(jì)、滿堂紅、中原、合富等房屋中介機(jī)構(gòu)。 經(jīng)營(yíng)心理 該類客戶對(duì)區(qū)域的居民結(jié)構(gòu)、素質(zhì)、消費(fèi)能力非常敏感，同時(shí)對(duì)于商鋪的位置、租金、付款方式等亦十分注重。 返回目錄 新創(chuàng)一派 購(gòu)買(mǎi)心理分析 當(dāng)?shù)卮迕耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有村政府的花紅補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定，多具良好投資意識(shí)，較具投資經(jīng)驗(yàn)，他們對(duì)于該地的商業(yè)價(jià)值有比較直觀的感覺(jué)，并有一份情結(jié)，了解本地未來(lái)的發(fā)展前景，對(duì)于周邊優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。魅力之城 第二類：收入豐厚的成功人士，尤指專業(yè)人士 客戶類型 ? 在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入 10萬(wàn)以上的高層管理人士； ? 營(yíng)商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶； ? 在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍； ? 從事 IT、保險(xiǎn)、藝術(shù)相關(guān)職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者； ? 擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)之中高層干部、公務(wù)員（銀行、高院、區(qū)政府和城管部門(mén)等）； 購(gòu)買(mǎi)心理分析 以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強(qiáng)的工作。 返回目錄 新創(chuàng)一派 購(gòu)買(mǎi)心理分析 以上人士對(duì)投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。對(duì)返租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。 返回目錄 新創(chuàng)一派 購(gòu)買(mǎi)心理分析 以上客戶的資金積累及來(lái)源不象前幾類客戶群般豐厚，多會(huì)選購(gòu)較高樓層、小面積的商鋪 ,該類客戶最注重返租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素 ,其次才考慮商鋪位置和客流量等因素 ,購(gòu)買(mǎi)心理會(huì)類似選購(gòu)債券 ,對(duì)回報(bào)率較為敏感，而此類客戶會(huì)通過(guò)媒體宣傳等方式了解項(xiàng)目。魅力之城 總結(jié) 新創(chuàng)力 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目總體招商定位 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目主體部分，我司將根據(jù)不同的功能定位，設(shè)定準(zhǔn)確合理的招商范圍，鎖定重點(diǎn)招商對(duì)象，制定科學(xué)的招商策略，喜迎知名品牌商家的進(jìn)駐，以順利完成招商目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)共好共贏。商業(yè)項(xiàng)目主體以及美食街商鋪的招商功能定位及客戶定位。魅力之城 主體招商局功能定位及招商范圍 返回目錄 樓層 功能板塊名稱 單層面積 功能分布 塔樓 5~10 精英公寓 800㎡ 900㎡ 45~90㎡左右的精品戶型 架空層 4F 時(shí)尚泛會(huì)所 7000㎡ 露天網(wǎng)球場(chǎng)、露天休閑吧、公共健身設(shè)施和兒童游樂(lè)設(shè)施 3F 生活超市 7000㎡ 干貨、食品、家電 2F 生活超市 3000㎡ 日雜用品，家居生活用品 娛樂(lè)休閑店、 特色餐飲店 4000㎡ 咖啡廳 /茶吧 /精品店 1F 生活超市 3000㎡ 水果，熟食，海鮮，蔬菜 名店城 +洋快餐 +社區(qū)服務(wù)型商業(yè) 4000㎡ 時(shí)尚服飾、珠寶精品、化妝品、皮具、鞋帽、西式快餐、沖印店、便利店、干洗店、西式餅屋 1B 地下停車場(chǎng) 15000㎡ 450個(gè)車位的室內(nèi)停車場(chǎng) 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目主體及美食街的精確招商功能定位三基于《中山新創(chuàng)力 返回目錄 中山新創(chuàng)力 魅力之城 前階段的招商工作包括：中山新創(chuàng)力 通過(guò)與多家國(guó)際知名零售企業(yè)的談判，招商工作初具成效，幾家大型超市均表現(xiàn)出了良好的考察意愿，其中與永旺集團(tuán)、易初蓮花以及家樂(lè)福都進(jìn)入了初步的接洽階段。 繼續(xù)就規(guī)劃意向及合作方式問(wèn)題深入探討。 繼續(xù)提供項(xiàng)目相關(guān)資料給客戶，邀請(qǐng)客戶再就各項(xiàng)事宜進(jìn)行深入探討。 爭(zhēng)取在過(guò)完農(nóng)歷新年后邀請(qǐng)客戶就項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察。 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)