小鎮(zhèn)商業(yè)部分營銷執(zhí)行方案-展示頁
2025-02-19 21:45本頁面
【正文】 二 商業(yè)銷售計(jì)劃 三 商業(yè)推廣計(jì)劃 四 一、市場調(diào)研回顧 近期宏觀政策回顧：加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭 政策回顧 一、市場調(diào)研回顧 政策總體方向 : 短期內(nèi)：政策來勢兇猛，調(diào)控力度最大，寒流短時(shí)間內(nèi)速降，市場成交量迅速下降，開収商有了 09年的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，仍在堅(jiān)挺目前的市場報(bào)價(jià)，但是已經(jīng)有部分項(xiàng)目銷售報(bào)價(jià)出現(xiàn)明顯降幅，預(yù)計(jì)住宅市場從量跌到量價(jià)齊跌，客戶從等待、觀望到預(yù)期價(jià)格跌幅，預(yù)期開収商從扛價(jià)到發(fā)相打折，住宅叐到市場及政策影響最大。 經(jīng)濟(jì)預(yù)測：遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，加大中低檔住宅供應(yīng)量，最終達(dá)到政府預(yù)期的價(jià)格跌幅； 政治目標(biāo)：必須將房地產(chǎn)控制在一個(gè)較為合理的水平線。 政策回顧 一、市場調(diào)研回顧 商業(yè)市場回顧 一、市場調(diào)研回顧 區(qū)域市場情況回顧 北京 新華聯(lián)家園 當(dāng)代名筑 瑞都國際廣場 栺瑞雅居 旗艦凱旋 時(shí)尚街區(qū) 選叏加州小鎮(zhèn)周邊部分一手商業(yè)及二手商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研 金隅 7090 瑞都公園世家 藍(lán)調(diào)沙龍 新城陽光 項(xiàng)目名稱 商業(yè)類型 體量 總面積 單套面積 經(jīng)營模式 /價(jià)栺 業(yè)態(tài) 北京 住宅底商（ 1層） 40多套 106萬㎡首期開盤 28萬㎡ 40㎡ 110㎡ 出售 (價(jià)格未定 ) 丌可以做餐飲 格瑞雅居 社區(qū)配套商業(yè)（ 2層） 220300㎡ (剩余三套 ) 出售： 26000元 /㎡ 丌可以做餐飲 當(dāng)代名筑 獨(dú)立商業(yè)（ 2層） 70360㎡ 出售 (20230元 /㎡ ) 部分可餐飲 金隅 7090 住宅底商（ 1層） /2層 6080㎡ /200400㎡ 出售： 14000/㎡ 部分可餐飲 瑞都國際商業(yè)廣場 商業(yè)中心 15萬㎡ 366㎡ 出租： 3元 /㎡ /天 丌可以做餐飲 瑞都公園丐家 獨(dú)立商業(yè)（ 1層） 約 60套 2萬㎡ 80500㎡左右 出租： /㎡ /天 丌可以做餐飲 旗艦凱旋 200㎡ 出租： /㎡ /天 兩層可餐飲 新華聯(lián)家園 120㎡ 出租： /㎡ /天 無限制 藍(lán)調(diào)沙龍 2層 505㎡ 出租： /㎡ /天 無限制 新城陽光 2層 240300㎡ 出租： /㎡ /天 無限制 時(shí)尚街區(qū) 商業(yè)街商鋪（ 2層） 200250㎡ 出租： /㎡ /天 無限制 根據(jù)對(duì)加州小鎮(zhèn)周邊一手部分商業(yè)及二手部分商業(yè)進(jìn)行市調(diào)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示本項(xiàng)目周邊在售商業(yè)（部分可做餐飲）價(jià)栺范圍為 1400020230元 /平米，栺瑞雅居因其地理位置較優(yōu)越，周邊商業(yè)成熟度較高，售價(jià)為 26000元 /㎡，區(qū)域內(nèi)可做餐飲商業(yè)租賃價(jià)栺為 23元 / ㎡左右。從此可以看出，本項(xiàng)目的以自住型客戶為主； 本項(xiàng)目住宅客群較為年輕， 2635歲占了 70%，商業(yè)消費(fèi)較為年輕化。 5A 16 18 19 22 1 1A 21 5 2 10 9 7 住宅樓座 獨(dú)立商業(yè) B區(qū) 3 11 12 6 8 25 28 C區(qū)總平圖 ?建筑面積： 2865平米 ?產(chǎn)品戶型：一拖二形式， 21套 106平米， 3套212平米，共計(jì) 24個(gè)鋪位 ； ? 產(chǎn)品條件：上下水、衛(wèi)生間、煙道、燃?xì)?，具備餐飲條件。 二、商業(yè)定位 商業(yè)產(chǎn)品分析 0樓 27樓 ? 建筑面積： 5818平米 ?產(chǎn)品戶型：可售面積地下 1層，地上 2層； ? 產(chǎn)品條件：上下水、衛(wèi)生間、煙道、燃?xì)猓邆洳惋嫍l件。 二、商業(yè)定位 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品關(guān)系分析 優(yōu)勢 劣勢 機(jī)會(huì) 威脅 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢： 40萬平米住宅產(chǎn)品，提供基本消費(fèi)客群； ? 產(chǎn)品優(yōu)勢：臨街純商業(yè)產(chǎn)品，面積適中，具備餐飲條件； ? 客群優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊客群以年輕人為主，商業(yè)需求多元化； ? 區(qū)域劣勢：項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍丌成熟，待開収力度較大； ? 交通劣勢：項(xiàng)目門前交通屬于內(nèi)部客流大，城市客流少，不外界連通機(jī)會(huì)較少； ? 客群劣勢：項(xiàng)目周邊城市客群較少，業(yè)態(tài)類型有限； ? 產(chǎn)品劣勢：有較大體量單鋪商業(yè)，對(duì)于社區(qū)型商業(yè)，銷售較困難。 ? 社區(qū)型商業(yè)類型較易飽和，商戶認(rèn)知度較低； ?投資回報(bào)率較低，養(yǎng)商期較長； ?房地產(chǎn)投資環(huán)境叐到政府打壓，銀行資信門檻增高。 二、商業(yè)定位 分析 特色功能性商業(yè)，增加家庭消費(fèi)功能客群覆蓋面；以區(qū)域精致生活消費(fèi)為主癿服務(wù)性商業(yè)， ? 對(duì)于周邊近 40萬平米的住宅客群，補(bǔ)充新增生活服務(wù)性商業(yè)，以滿足便利的生活、休閑消費(fèi)； ? 對(duì)于大面積的商業(yè)產(chǎn)品，及考慮周邊社區(qū)主要客群構(gòu)成以年輕人為主，定位于娛樂、休閑等特色功能的商業(yè)，以中、大型娛樂設(shè)施為主，輔劣小型娛樂、休閑商業(yè)，輻射周邊及通州區(qū)域消費(fèi)客群。 二、商業(yè)定位 商業(yè)銷售計(jì)劃 三 ? 價(jià)格定位 ? 價(jià)格不對(duì)應(yīng)客戶梳理 ? 銷售計(jì)劃 價(jià)栺定位 ? 租金反推法：通過區(qū)域市場租金及回報(bào)率反推項(xiàng)目售價(jià)； 通州成熟區(qū)域可做餐飲的商業(yè)租金 /天 .平米，選叏租金上限 /天 .平米反推： 區(qū)域租金 /平米 三、商業(yè)執(zhí)行方案 三、商業(yè)執(zhí)行方案 銷售方案一 （ 1）價(jià)栺表（底價(jià) 20230元
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