【正文】 房地產(chǎn)界最專(zhuān)業(yè)、贏利水平最高的中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。 1 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 前言 天麟公司于 2023年 8月順利完成了合資重組，為了更有效地配合此次合資，在提高天麟公司資金實(shí)力的同時(shí)全面提高管理水平，尤其是授權(quán)、考核、激勵(lì)等機(jī)制，天麟公司正在咨詢公司的幫助下制定全新的管理體系，并將在2023年第四季度試運(yùn)行。天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 天麟公司 2023年管理體系最終報(bào)告 2023年 10月 19日 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 北京天麟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 機(jī)密 此報(bào)告只限用于內(nèi)部使用。未經(jīng)天麟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司或天圖投資管理有限公司書(shū)面許可，任何他人均無(wú)權(quán)傳播，引用，復(fù)制該報(bào)告的任何一部分。 由于時(shí)間較短，本報(bào)告咨詢范圍僅局限于非業(yè)務(wù)性的管理部分，同時(shí)由于缺乏與外方董事的溝通，所以建議天麟應(yīng)在現(xiàn)有的咨詢基礎(chǔ)上進(jìn)一步根據(jù)董事會(huì)反饋，進(jìn)行改進(jìn)，并在實(shí)施中完善。 7 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 天麟公司理念 天麟公司理念 朝氣 創(chuàng)新 可靠 ?以客戶需求為一切的出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、流程創(chuàng)新 ?應(yīng)變能力強(qiáng) 對(duì)內(nèi) 對(duì)外 ?員工有激情、充滿活力 ?員工隊(duì)伍保持年輕化 ?與合作伙伴合作充滿激情 ?對(duì)客戶需求迅速反應(yīng)，服務(wù)熱情 ?住宅產(chǎn)品帶有進(jìn)取的性格，對(duì)外宣傳體現(xiàn)朝氣 ?不斷提供時(shí)尚、領(lǐng)導(dǎo)潮流的產(chǎn)品 ?員工之間有信任、可靠、有職業(yè)精神 ?按時(shí)、按質(zhì)、按量完成工作 ?提供穩(wěn)定性、高質(zhì)量的產(chǎn)品 ?公司對(duì)合作伙伴的誠(chéng)信 8 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 天麟公司戰(zhàn)略總體規(guī)劃 ?成為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司 ?5億人民幣的項(xiàng)目投資能力 ?投資回報(bào)率在同行回報(bào)水平較高（ 10%以上） 中期： 2— 3年 近期： 1年 ?奧運(yùn)前后的戰(zhàn)略有待未來(lái)幾年進(jìn)一步研究 ?企業(yè)人員規(guī)模、機(jī)構(gòu)設(shè)置達(dá)到戰(zhàn)略要求 ?開(kāi)發(fā) 2個(gè)以上項(xiàng)目 ?投資回報(bào)達(dá)到同行業(yè)領(lǐng)先水平（ 10%以上） * ?2530萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)規(guī)模 長(zhǎng)期： 5— 8年 *注：投資回報(bào)率為年回報(bào)率 9 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 天麟公司的戰(zhàn)略陳述 天麟房地產(chǎn)依靠一支年輕化、有朝氣、有創(chuàng)新能力的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，在北京日趨激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，能夠不斷采用創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)理念，大膽采用新工藝流程、新生產(chǎn)方法，在市場(chǎng)中始終領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在超越對(duì)手的過(guò)程中不斷超越自我，發(fā)現(xiàn)公司創(chuàng)新所帶來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，在 3—5年內(nèi)發(fā)展成在北京地區(qū)提供主流暢銷(xiāo)樓盤(pán)、高投資回報(bào)率的專(zhuān)業(yè)型住宅房地產(chǎn)公司。 資料來(lái)源：訪談 32 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)以往對(duì)天麟的管理帶有比較明顯的操作控股的特征 操作控股的特征 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司對(duì)天麟的管理 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)天麟的戰(zhàn)略制定，向天麟提供主要的戰(zhàn)略資源 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的投資有最終決定權(quán) ? 天麟的總經(jīng)理、副總經(jīng)理定期參加中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司召開(kāi)的副總以上會(huì)議 ? 天麟公司部門(mén)經(jīng)理以上高級(jí)職員由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司委派 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)總經(jīng)理指定一名高級(jí)副總擔(dān)任天麟的分管副總（天麟的執(zhí)行董事） ? 天麟在重大政策上報(bào)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司指示或集體討論 ? 財(cái)務(wù)預(yù)算與資金的調(diào)度由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司控制 ? 重大合同（ 50萬(wàn)元以上）由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司審批 ? 大額開(kāi)支（ 50萬(wàn)元以上）由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司審批 ? 天麟的薪酬激勵(lì)政策及執(zhí)行情況參考中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的相關(guān)制度與政策 ?中遠(yuǎn)房地產(chǎn)安排管理管理者隊(duì)伍 ?直接的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制 ?中遠(yuǎn)房地產(chǎn)實(shí)施中央采購(gòu) ?專(zhuān)門(mén)的中遠(yuǎn)房地產(chǎn)職能部門(mén)負(fù)責(zé)生產(chǎn)協(xié)調(diào) ?中遠(yuǎn)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) ?中遠(yuǎn)房地產(chǎn)技術(shù)中心負(fù)責(zé)技術(shù)創(chuàng)新 資料來(lái)源：訪談 33 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 天麟目前的組織構(gòu)架在新的環(huán)境下的挑戰(zhàn) ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)目前實(shí)際上對(duì)天麟公司進(jìn)行操作型控股，其優(yōu)點(diǎn)是使得天麟公司能夠極大地使用中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的資源，缺點(diǎn)是天麟公司不能按照獨(dú)立的公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，沒(méi)有獨(dú)立發(fā)展的臺(tái)階 ? 由于天麟公司不是獨(dú)立的公司，其在人員、資源、運(yùn)營(yíng)等體系上明顯依賴于中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的各個(gè)相關(guān)部門(mén)及相關(guān)資源 ? 由于中遠(yuǎn)房地產(chǎn)與天麟公司在人員歸屬上的交叉，導(dǎo)致了天麟必須在中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的體系中運(yùn)營(yíng)，如：管理、激勵(lì)、人員調(diào)動(dòng)等 ? 由于天麟公司與中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的緊密關(guān)聯(lián)性，可能導(dǎo)致了合資企業(yè)管理的不明晰性 34 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 管理模式 – 應(yīng)由傳統(tǒng)的“個(gè)人責(zé)任心”模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩?zhuān)業(yè)型”模式，再進(jìn)步到“管理型”模式 – 健全的、系統(tǒng)的管理體系，共同激發(fā)員工整體的效率 組織結(jié)構(gòu) – 需要建立起規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu) – 組織架構(gòu)中的部分功能需要完善 – 需要建立有效的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 業(yè)務(wù)流程 – 一些重要的決策 ,計(jì)劃 ,監(jiān)控流程可以在組織中執(zhí)行 – 業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化 – 業(yè)務(wù)流程在組織中不存在重復(fù)、脫節(jié)、互相扯皮的現(xiàn)象 天麟房地產(chǎn)公司的組織設(shè)計(jì)是為了支持其戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 資料來(lái)源：訪談、天圖分析 存在問(wèn)題 具體表現(xiàn) 35 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 天麟在組織上應(yīng)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的要求和重組帶來(lái)的挑戰(zhàn)進(jìn)行調(diào)整 業(yè)務(wù)發(fā)展對(duì)組織的要求 建議的調(diào)整 經(jīng)營(yíng)的相對(duì)獨(dú)立性 ? 在充分利用各方資源的前提下，成為具有獨(dú)立運(yùn)作能力的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)公司 ? 迅速建立完善的人事制度，理順員工勞動(dòng)關(guān)系 ? 迅速建立完整的，可獨(dú)立運(yùn)行的組織 項(xiàng)目的運(yùn)作能力 ? 年開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)到 30萬(wàn)平方米以上 ? 年竣工規(guī)模達(dá) 15萬(wàn)平方米 ? 有 15個(gè)人的核心業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)來(lái)確保 2各項(xiàng)目的交錯(cuò)進(jìn)行 ? 加強(qiáng)業(yè)務(wù)部門(mén) ? 招聘核心員工 ? 加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，提高員工專(zhuān)業(yè)技能 職業(yè)化程度 ? 能接受?chē)?guó)際資本市場(chǎng)挑戰(zhàn)的職業(yè)化管理（依據(jù)制度、量化、責(zé)權(quán)利統(tǒng)一、專(zhuān)業(yè)人才引進(jìn)等管理） ? 能面對(duì)專(zhuān)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者在同一市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)（如：如何面對(duì)李嘉誠(chéng) 4000元 /平方米的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ? 建立完整的現(xiàn)代企業(yè)管理體系 ? 積累并建立項(xiàng)目運(yùn)作管理機(jī)制 ? 加強(qiáng)職業(yè)性的培訓(xùn)和公司文化的宣傳 團(tuán)隊(duì)力量 ? 在良好的組織上發(fā)揮出強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)力量，有協(xié)同效應(yīng) ? 加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高員工凝聚力 ? 加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè) 公平機(jī)制 ? 在各方股東、管理層、普通員工間形成利益的公平與平衡機(jī)制 ? 建立明顯的公司治理結(jié)構(gòu) ? 建立合理、公正的考評(píng)和激勵(lì)體系 組織效率的衡量與控制 ? 能夠量化、專(zhuān)業(yè)、持續(xù)地衡量并確保組織的效率，并對(duì)其負(fù)責(zé) ? 管理流程改善 ? 提高部門(mén)間的協(xié)作 36 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 合資后，天麟公司應(yīng)按章程建立完善的現(xiàn)代化的治理結(jié)構(gòu) 董事會(huì) 總經(jīng)理 經(jīng)營(yíng)副總 總工程師 注 *：將在合資后逐步設(shè)立 37 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 建議未來(lái)的天麟房地產(chǎn)公司應(yīng)建立規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)，以董事會(huì)作為最高權(quán)力和決策機(jī)構(gòu) 1. 合資合同及本章程的修改； 2. 合資公司合營(yíng)期限的延長(zhǎng)、終止； 3. 合資公司注冊(cè)資本的增加或減少，各方出資額的轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲑Y比例的變更；合資公司停產(chǎn)、中止或與另一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織合并； 4. 財(cái)務(wù)決算的認(rèn)可、利潤(rùn)分配前三項(xiàng)基金（儲(chǔ)備基金、企業(yè)發(fā)展基金及職工福利獎(jiǎng)勵(lì)基金）的提取比例、利潤(rùn)分配、虧損處理的決定； 5. 設(shè)立、撤銷(xiāo)分支機(jī)構(gòu)； 6. 合資公司的資產(chǎn)抵押； 7. 合資公司的貸款、重大投資； 8. 監(jiān)督公司總經(jīng)理的工作情況，并提出監(jiān)督和整改建議，接受總經(jīng)理的述職，根據(jù)總經(jīng)理的提名，任免公司副總經(jīng)理，決定公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理以及其它高級(jí)管理人員的薪酬和獎(jiǎng)懲 9. 其他應(yīng)由董事會(huì)決定的重大事宜； 1. 根據(jù)公司章程和內(nèi)部細(xì)則制定公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、戰(zhàn)略對(duì)策和管理原則 2. 批準(zhǔn)和審核各部門(mén)的戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，審核各部門(mén)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況和業(yè)務(wù)計(jì)劃執(zhí)行情況