【正文】 偏移等因素，使商場缺乏個(gè)性特色，難以主動(dòng)吸引消費(fèi)者，如荔灣廣場、中華廣場。? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進(jìn)駐而帶旺整個(gè)商場的效果越來越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場等，新大新、百盛的進(jìn)場雖然為商場帶來一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進(jìn)駐天河城所帶來的影響。該商場的經(jīng)營管理較差，先后出現(xiàn)物業(yè)管理公司欠電費(fèi)欠稅費(fèi)等事件，對其經(jīng)營環(huán)境造成一定的負(fù)面影響名匯商廈 下九路 —— —— 新大新、麥當(dāng)勞等品牌的進(jìn)場，為商場帶來了很大的幫助，但客流量、商家數(shù)量都明顯不如荔灣廣場中華廣場 中山三路 商場面積 16萬㎡，門前廣場2023㎡公園游樂式概念商場經(jīng)過幾年的發(fā)展，現(xiàn)與流行前線逐步組成中山三路新的商圈，該商場是新一代一站式商場的代表中泰廣場 林和西路 占地 ㎡，總建筑面積20萬㎡提出口岸物業(yè)概念雖然百盛進(jìn)駐為商場帶來一定的人流，但由于位置較遠(yuǎn)，與市中心的商場比，仍有一定的差距，商場長期以特價(jià)場為賣點(diǎn)吸引消費(fèi)者使商場的檔次有所下降216。? 市內(nèi)各大商場中，除了天河城廣場、廣百等個(gè)別大商場外，其他各個(gè)商場均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。因此，必然要求挖掘項(xiàng)目更多的附加價(jià)值支撐。? 北京路會(huì)以經(jīng)營時(shí)尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象；? 上下九則以保留并發(fā)揚(yáng)嶺南特色、西關(guān)風(fēng)情為主旨，以此推動(dòng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；? 天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費(fèi)潮流。上下九所面對的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費(fèi)檔次以中低檔為主。同時(shí)，北京路作為核心商圈價(jià)值下降，變成以區(qū)域?yàn)楹诵牡纳倘Α? 就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同：? 北京路的商業(yè)底蘊(yùn)較濃厚，經(jīng)營類別廣泛，潮流時(shí)尚商品匯聚，檔次以中檔為主。進(jìn)一步挖掘及提煉出更符合項(xiàng)目特色的定位，加強(qiáng)市場吸引力，將為項(xiàng)目的整體推廣工作帶來重要的作用，故敝司從本項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合市場現(xiàn)狀，對項(xiàng)目的定位部分作出詳細(xì)的闡述，以更有利于項(xiàng)目的招商工作進(jìn)行。【 名盛廣場 】 策劃提案前言由于各個(gè)商場項(xiàng)目的招商工作其步驟與方式、方法都大同小異，難以在操作上有所突破，對項(xiàng)目本身的針對性也不強(qiáng)。如何令到項(xiàng)目在市場中順利進(jìn)行招商工作，敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項(xiàng)目的定位開始。一、市場狀況分析 廣州商業(yè)狀況 廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述 現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域?yàn)殡r形，形成多個(gè)商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個(gè)商圈的影響力最大。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專賣店的品牌在上下九也有開設(shè)店鋪。? 上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風(fēng)情，其西關(guān)特色明顯，從手工藝品到西關(guān)美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。? 天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內(nèi)各處消費(fèi)者前來消費(fèi)，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會(huì)朝著現(xiàn)時(shí)的發(fā)展?fàn)顩r繼續(xù)深化發(fā)展，即：就本項(xiàng)目的影響而言，北京路作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價(jià)值已逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢已經(jīng)難以支撐項(xiàng)目的整體發(fā)展。廣州市主要商業(yè)圈級別 區(qū)域 商業(yè)圈 大型商場市級商業(yè)圈越秀區(qū) 北京路 —— 中山五路 廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城荔灣區(qū) 上下九一帶 荔灣廣場、名匯商廈、恒寶廣場、十甫名都天河區(qū) 天河城 —— 體育西路 天河城廣場、宏城商業(yè)廣場區(qū)級商業(yè)圈越秀區(qū) 中山三路一帶 中華廣場、流行前線東山區(qū) 農(nóng)林下路一帶 東百、王府井、新裕大廈越秀區(qū) 環(huán)市東 —— 淘金路一帶 友誼商店、世貿(mào)、好世界、宜安廣場海珠區(qū) 江南西 —— 江南大道 南豐商場、海珠購物中心、萬國廣場、藍(lán)色快線 廣州商業(yè)格局分布分析：? 從上表可以看出，現(xiàn)時(shí)市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁有多間大型商場，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區(qū)分，因此，消費(fèi)者不易形成重疊消費(fèi)，可以說現(xiàn)時(shí)的商業(yè)格局基本是滿足消費(fèi)而非刺激消費(fèi)，難以刺激跨區(qū)消費(fèi)欲望。 部分經(jīng)營中的商場項(xiàng)目對比分析廣州部分經(jīng)營中的商場對比表名稱 位置 規(guī)模 特色包裝 經(jīng)營狀況廣百 北京路 ——廣百與廣百新冀組成廣百廣場，打造北京路超級商業(yè)旗艦廣州百貨零售的 “一哥 ”，其交易額連續(xù)多年位列市內(nèi)百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容置疑廣百新冀 西湖路 商場建筑面積 ㎡開業(yè)不足一年，雖然連通廣百，但人流量一般，場內(nèi)的經(jīng)營狀況也不如預(yù)期理想新大新 北京路 —— —— 北京路上老牌商場，對北京路的 商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用天河城 天河路 —— —— 成為一站式商場的經(jīng)營典范，對市內(nèi)商場的發(fā)展有著重要的作用 廣州部分經(jīng)營中的商場對比表 （續(xù)上表）名稱 位置 規(guī)模 特色包裝 經(jīng)營狀況荔灣廣場 下九路 —— 傳統(tǒng)西關(guān)風(fēng) 情商業(yè)街是荔灣區(qū)最大型的商場，憑借上下九步行街的人流優(yōu)勢，南座人流充足、經(jīng)營尚算理想；但北座人流稀少，現(xiàn)主要經(jīng)營玉器、水晶等工藝品為主。 分析? 商業(yè)同質(zhì)化強(qiáng)烈，爭奪同類消費(fèi)者 從上述對比可以看出，目前市內(nèi)多個(gè)大型的綜合性商場其同質(zhì)化程度很高，無論是商場內(nèi)功能的劃分還是目標(biāo)消費(fèi)者層次，都有著較大的相似，無法剌激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。? 硬件未能配合主題，缺乏個(gè)性失去吸引力 商場開業(yè)后大多數(shù)都地?zé)o法體現(xiàn)當(dāng)初所打造的個(gè)性特色。? 舊有經(jīng)營模式缺少新鮮感 新開業(yè)的商場不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，令其不能從根本上打開新的經(jīng)營局面。 部分在售 /將售的商場項(xiàng)目對比分析廣州部分在售 /將售的商場對比表名稱 位置 規(guī)模 備注光明廣場 西湖路占地 8000㎡ ，總建筑面積 6萬㎡，其中商場面積 15470㎡1— 4層共有 277個(gè)鋪位， B1古韻風(fēng)情， B2B3停車場， 16F商場， 7F國際標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場， 89F休閑、娛樂、飲食， 10F空中花園。負(fù)一層現(xiàn)正銷售中，地上部分全部招租東山錦軒現(xiàn)代城東山口農(nóng)林下路商場營業(yè)面積近 2萬㎡B3B2停車場， B16F商場， 7F空中花園及住宅會(huì)所， 8F28F住宅麗的百貨 文明路和北 京路交界 1F6F女士用品和服飾， 7F美食城。