【正文】 引入嶄新的消費(fèi)觀念，開(kāi)創(chuàng)領(lǐng)先的經(jīng)營(yíng)模式。 商業(yè)氛圍濃郁 北京路的商業(yè)歷史悠久，是傳統(tǒng)的商業(yè)圈，以北京路為核心向外幅射周邊路段，其商業(yè)氣氛也十分濃郁，一直以來(lái)都具有相當(dāng)高的知名度，聞名全國(guó)。因?yàn)椋@些出入寫(xiě)字樓的白領(lǐng)階層正是本項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體之一。 充分發(fā)揮地利優(yōu)勢(shì)216。項(xiàng)目出路輻射區(qū)位（大廣州、珠三角全省、華南地區(qū)）引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)新模式（創(chuàng)新、主題個(gè)性化）倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念（潮流、品牌、旗艦店）挖掘潛在的消費(fèi)需求216。像狀元坊這類(lèi)對(duì)青少年有強(qiáng)列針對(duì)性商場(chǎng)則經(jīng)營(yíng)十分成功，說(shuō)明只有目標(biāo)消費(fèi)群明確的商場(chǎng)才能形成穩(wěn)定、忠實(shí)的客源，取得經(jīng)營(yíng)成功。? 目標(biāo)消費(fèi)群特征① 目前市場(chǎng)上沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)該類(lèi)人士的大型商場(chǎng)。 例如：星巴克、宜家家私、 .、 BENETTON等216。 由于這些旗艦店的品牌多為人們已經(jīng)所認(rèn)識(shí)，因此，更容易將項(xiàng)目的信息帶到消費(fèi)者中去。② 數(shù)量款式上都領(lǐng)先與其他商鋪，使客人有更多的選擇，故旗艦店總能吸引最多的客源。? 旗艦店的表現(xiàn)形象豐富佐丹奴位于香港的旗艦店占地 8000平方尺，店中天井種有超過(guò)一層高的棕櫚樹(shù)，在家私和燈光的襯托下?tīng)I(yíng)造出別致舒適的空間。因此，再開(kāi)設(shè)電影院可能造成很大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，故建議與上述之一影院達(dá)成合作關(guān)系，作為場(chǎng)地?cái)U(kuò)展的一部分。? 北京路作為廣州本地旅游資源發(fā)展的重要一部分，本項(xiàng)目地處其中，自然直接成為最大受益者，利用旅游帶動(dòng)商貿(mào)，將成為本項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)之一。216。在整體布局上，一改過(guò)去購(gòu)物場(chǎng)所層層累積的漢堡包模式，以寬敞平坦的大道型設(shè)計(jì)，使所有商家都一目了然的呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，令購(gòu)的更具有針對(duì)性。③ 擴(kuò)大宣傳范圍 利用境外媒體逆流宣傳，能擴(kuò)大本項(xiàng)目的社會(huì)知名度。 明星效應(yīng)提高知名度五、招商策略 由于本項(xiàng)目在推廣中以招商為主導(dǎo)，因此招商工作的展開(kāi)更應(yīng)有策略有步驟的進(jìn)行。 專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司應(yīng)盡早進(jìn)駐由于大型的商戶普遍都具有豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，特別是國(guó)外的知名品牌商戶，他們對(duì)商場(chǎng)的物業(yè)管理十分看重，專(zhuān)業(yè)的、高質(zhì)素的物業(yè)管理公司能為商場(chǎng)帶來(lái)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及更高的附加價(jià)值。六、開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)推廣建議作為發(fā)展商品牌的延續(xù)與發(fā)展，在本項(xiàng)目順利完成招商工作后，仍需要在經(jīng)營(yíng)中將項(xiàng)目品牌形象繼續(xù)鞏固和深化，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 02:11:4602:11:4602:11Monday, April 05, 20231乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 02:11:4602:11:4602:114/5/2023 2:11:46 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2:11:46 上午 2:11 上午 02:11:46四月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 212:11 上午 四月 2102:11April 05, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 02:11:4602:11:4602:11Monday, April 05, 20231知人者智，自知者明。 05 四月 20232:11:46 上午 02:11:46四月 211楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 四月 212:11 上午 四月 2102:11April 05, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。謝謝！謝謝！靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 關(guān)于細(xì)部的招商處理在招商工作中，有眾多的細(xì)部問(wèn)題應(yīng)該提早引起重視，避免影響日后的經(jīng)營(yíng)狀況。 先招大戶再招散戶不容易令商場(chǎng)面積被劃分散，使商場(chǎng)保持整體性、規(guī)劃性。操作建議：① 由于多數(shù)品牌名店的開(kāi)業(yè)或定期活動(dòng)中都會(huì)有明星出席，項(xiàng)目籍此亦可直接得益，提高知名度。具體建議：利用香港的媒體進(jìn)行宣傳（特別電視及時(shí)尚雜志），產(chǎn)生逆流效果影響廣州，從而達(dá)到預(yù)期的宣傳目的。規(guī)劃布局建議要體現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次，商場(chǎng)內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個(gè)指標(biāo)。 功能分區(qū)及規(guī)劃布局建議本項(xiàng)目在前期已經(jīng)按樓層劃分出主要的功能區(qū)域，功能分區(qū)大致與一般的商場(chǎng)相似。以明確擬定目標(biāo)消費(fèi)群為突破點(diǎn)，捕捉主流消費(fèi)層的消費(fèi)取向，并灌輸新的經(jīng)營(yíng)觀念及消費(fèi)意識(shí)，從而掀起個(gè)嶄新的消費(fèi)形態(tài)潮流。例如：汽車(chē)展示廳通訊產(chǎn)品IT產(chǎn)品快餐店中西食肆發(fā)型屋美容院音像制品家用電器家私家居用品兒童玩具體育用品化裝品珠寶首飾服裝品牌? 以旗艦店為主導(dǎo)的商場(chǎng)成功例子 ：在北京， “東方新天地 ”商場(chǎng)成為購(gòu)物場(chǎng)所大戰(zhàn)中的一支生力軍，原因是其集中了一批國(guó)內(nèi)外知名品牌的旗艦店在此。因此，必然有越來(lái)越多的商家愿意開(kāi)設(shè)旗艦店來(lái)吸引顧客消費(fèi)。旗艦一詞來(lái)源于海軍，在艦隊(duì)中起帶頭作用的船叫旗艦。就以上海、深圳為例，已有多家潮流品牌駐扎陣營(yíng)。③ 作為有經(jīng)濟(jì)能力的一群，容易接受新的消費(fèi)觀念，對(duì)潮流品牌十分熱衷，表現(xiàn)出極大的忠誠(chéng)度。④ 家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較輕，個(gè)人消費(fèi)能力強(qiáng)。而捕捉市場(chǎng)空白，歸根究底就是要找出最終目標(biāo)消費(fèi)群，針對(duì)其特征厘定項(xiàng)目定位。 傳統(tǒng)地鋪的影響 固有的消費(fèi)習(xí)慣決定了地鋪的高價(jià)值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對(duì)商場(chǎng)鋪所造成的沖擊較大。 如前所述，市內(nèi)大型的綜合性商場(chǎng)眾多，尤其是繁華的北京路上同類(lèi)型的商場(chǎng)項(xiàng)目更是一個(gè)接一個(gè)先于本項(xiàng)目推出市場(chǎng)，必然分流了客戶資源，對(duì)本項(xiàng)目的推廣造成一定的影響。因此，作為一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目， “只租不售 ” 策略將對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展帶來(lái)極有利的幫助。 地理位置優(yōu)越 本項(xiàng)目位于市中心的北京路商業(yè)步行街，擁有龐大的人流優(yōu)勢(shì)，是廣州的商業(yè)核心所在。中高端的個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足 部分消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)的要求越來(lái)越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費(fèi)者，可選擇的消費(fèi)空間不大。216。負(fù)一層現(xiàn)正銷(xiāo)售中，地上部分全部招租東山錦軒現(xiàn)代城東山口農(nóng)林下路商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積近 2萬(wàn)㎡B3B2停車(chē)場(chǎng)， B16F商場(chǎng)， 7F空中花園及住宅會(huì)所， 8F28F住宅麗的百貨 文明路和北 京路交界 1F6F女士用品和服飾， 7F美食城。 分析? 商業(yè)同質(zhì)化強(qiáng)烈，爭(zhēng)奪同類(lèi)消費(fèi)者 從上述對(duì)比可以看出，目前市內(nèi)多個(gè)大型的綜合性商場(chǎng)其同質(zhì)化程度很高，無(wú)論是商場(chǎng)內(nèi)功能的劃分還是目標(biāo)消費(fèi)者層次，都有著較大的相似，無(wú)法剌激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。? 天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來(lái)自市內(nèi)各處消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。如何令到項(xiàng)目在市場(chǎng)中順利進(jìn)行招商工作，敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項(xiàng)目的定位