【正文】 月價(jià)格輕微浮動(dòng)，成交呈上升趨勢。內(nèi)建 577套 23層的聯(lián)排與雙拼別墅。個(gè)案購買客源都以自住為購買動(dòng)機(jī)。在期房銷售的情況下，開發(fā)商的品牌成為消費(fèi)者判斷產(chǎn)品品質(zhì)的主要依據(jù)之一。 客戶對外圍別墅區(qū)的接受度在增加 本項(xiàng)目與莘閔別墅區(qū)、九亭板塊的車程都僅在十分鐘左右，在客戶可以承受的范圍內(nèi)。 3.、 4月份成交量劇增 ， 在四月出現(xiàn)大半年以來的峰值 ， 成交面積達(dá)到 10747平方米 。 全市聯(lián)列住宅市場 莘閔板塊聯(lián)列成交套數(shù)3 2 210232140542501020304050609月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月莘閔板塊聯(lián)列成交面積統(tǒng)計(jì)（ m 2 )868 486 58221494522410577141074749980202340006000800010000120239月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月莘閔板塊聯(lián)列成交價(jià)格走勢0202340006000800010000價(jià)格 6501 8286 6813 7671 7768 7952 8018 7985 83409月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月在莘閔板塊，聯(lián)列住宅 06年的成交情況明顯優(yōu)于去年。 全市別墅市場 238335 331 33623219534450264701002003004005006007009月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月全市聯(lián)列住宅成交套數(shù)全市聯(lián)列住宅成交價(jià)格走勢（元）020234000600080001000012023價(jià)格 8063 9457 9630 9537 9028 8622 8378 9836 86519月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月4808169023 68183 703454758038866711411074271299770202304000060000800001000001202301400009月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月全市聯(lián)列住宅成交面積統(tǒng)計(jì)（m2 ）縱觀去年 9月至今的聯(lián)列住宅，除了在傳統(tǒng)的淡季，成交量一直呈增長狀態(tài)，尤其是 3月以來，成交大幅增長。3月聯(lián)列別墅成交比重增大，占到了六成， 4月市場供需兩旺， 5月成交依舊保持良好狀態(tài)。 [市場 ] ? 全市別墅市場 ? 全市聯(lián)列住宅市場 ? 莘閔板塊聯(lián)列住宅市場 ? 市場客戶分析 ? 附：案例 2 0 0 6 年上海市別墅成交統(tǒng)計(jì)（m 2 )050000100000150000202300獨(dú)幢 53251 51915 67269 113508 158571聯(lián)列 47580 38866 71141 107427 1299771月 2月 3月 4月 5月上海市別墅成交情況（套）151 15721934047123219534450264701002003004005006007001月 2月 3月 4月 5月獨(dú)幢聯(lián)列 2 0 0 6 年上海市別墅成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)（元）05000100001500020230獨(dú)幢 17810 14330 14723 15203 15238聯(lián)列 9028 8622 8378 9836 86511月 2月 3月 4月 5月經(jīng)過年初的傳統(tǒng)淡季， 2月別墅市場趨于平穩(wěn)。 中行 400萬元以下的別墅 ， 貸款成數(shù)最高 7成 ，19861990年造的別墅最高 6成 ， 而 400萬元以上的別墅原則上不接受貸款 ， 除支行推薦或 VIP客戶 。 農(nóng)行別墅貸款成數(shù)最高 5成 。 而在 6月1日的前兩天 ， 上海二手市場突然爆滿 ， 趕著 “過戶 ” 完稅的交易雙方明顯增加 ， 房產(chǎn)交易中心不得不加班延時(shí)工作 。 部門門店的二手房的成交量下滑了 50%左右 。 二手房市場： 成交量下滑明顯 在樓盤房齡兩年左右居多的楊浦 、 長寧 、 閘北 、 閔行和浦東塘橋等區(qū)域 ， 成交量下滑明顯， 掛牌成交價(jià)格有 35%的下浮 。 新房市場 ：樓市成交量一周內(nèi)下降兩成 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 細(xì)則出臺(tái)后一周內(nèi) （ 5月 29日 6月 4日 ） ，上海樓市各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)明顯下降 。 別墅類土地供應(yīng)再一次全面叫停，對后市別墅產(chǎn)品的供應(yīng)將產(chǎn)生較大影響，別墅產(chǎn)品價(jià)格上揚(yáng)不可避免。 上海作為直轄市有政策調(diào)整的權(quán)利，并且去年地方政府調(diào)控有力，取得明顯成效，所以此次的政策執(zhí)行上會(huì)有一定松動(dòng)。 北京 、 深圳 、 廣州被重點(diǎn)關(guān)注， 在政策執(zhí)行上基本無回旋余地 。 通過一年的調(diào)整 ， 上海市場 2023年初瘋狂般的上漲勢頭已經(jīng)得到遏制 ， 市場開始趨于理性平穩(wěn) 。 由于 90M2以下住宅的上市集中，必然會(huì)造成市場上的該類房屋的價(jià)格下跌，同時(shí)由于該類二手房在貸款成數(shù)以及購買成本方面的原因會(huì)表現(xiàn)更加明顯 新推項(xiàng)目的 90M2以上住宅比例較少，二手房中的該類住宅由于改善性需求受到一定的追捧，會(huì)使得價(jià)格有所上漲，同時(shí)由于 5年內(nèi)住宅稅費(fèi)的問題將使得賣方將成本追加買方，最終使得該部分房產(chǎn)價(jià)格上漲。麗水馨庭 HEALTH HOUSE新活性原墅 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí) 營銷策略 推廣執(zhí)行 報(bào)告結(jié)構(gòu) [新政 ] [市場 ] [競爭 ] [一大戰(zhàn)略體系 ] [ 二大戰(zhàn)線 ] [體驗(yàn)式購房 ] [自然去化期 ] [ 蓄 水 期 ] [開盤引爆期 ] [新政 ] 土地和項(xiàng)目取得 前期準(zhǔn)備 (準(zhǔn)備階段 ) 建設(shè)及銷售 (實(shí)施階段 ) 竣工入伙 (完工階段 ) 物業(yè)交接 /管理 (運(yùn)營階段 ) 轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、經(jīng)營 一級市場 房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)鏈 房地產(chǎn)市場階段 三級市場 二級市場 房地產(chǎn)調(diào)控政策 土地政策 稅收政策 產(chǎn)業(yè)政策 金融政策 產(chǎn)業(yè)政策 稅收政策 政策調(diào)控歷程 產(chǎn)業(yè)政策 財(cái)政稅收政策 金融政策 土地政策 土地政策 金融政策 土地政策 限制土地供給 提高房貸利率和首付比例 征收營業(yè)稅 限制開發(fā)信貸 增加中低價(jià)房土地供給 增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房供給 一級 市場 三級 市場 二級 市場 “國六條”細(xì)則影響（ 2） 貸款成數(shù)再次強(qiáng)調(diào)的心理預(yù)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際帶來的影響 營業(yè)稅的征收延長了投資期限，提高了投資成本，只有在預(yù)期的房價(jià)上漲獲利遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 ％的營業(yè)稅成本，才會(huì)出現(xiàn) 5年內(nèi)的短期拋盤。投資獲益必將大受影響。 土地稀缺將使得別墅項(xiàng)目依然笑傲江湖，走勢平穩(wěn) 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)在投資收益和貸款成本兩方面都會(huì)對消費(fèi)者的心理產(chǎn)生影響，出現(xiàn)觀望情緒濃厚的狀況 投資風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 貸款風(fēng)險(xiǎn) 消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 貸款風(fēng)險(xiǎn) 上海不是本輪調(diào)控的重點(diǎn)對象 2023年的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái) ， 更多是 “ 上海感冒 ，全國吃藥 ” ， 主要調(diào)控對象就是針對上海及長三角周邊城市 。 而正當(dāng)政府的目光聚集于上海市場的時(shí)候 ， 北京 、 深圳等地的房價(jià)卻仍舊在飆升 ， 因此今年的宏觀調(diào)控更像是 “ 全國感冒 ， 上海陪著吃藥 ” 。 政策執(zhí)行尚有調(diào)整空間 直轄市有特殊情況可調(diào)整“ 70%”的比例，這給上海大戶型項(xiàng)目開發(fā)留出了空間，具體情況需要等待上海的實(shí)施辦法。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響較大 90平米及以下產(chǎn)品比例的增多，一定程度上緩解了上海市場上小戶型產(chǎn)品供應(yīng)失衡的局面，但對開發(fā)商的利潤控制會(huì)造成一定影響，同時(shí)大戶型產(chǎn)品供給關(guān)系的人為控制，勢必會(huì)改變當(dāng)前大戶型產(chǎn)品去化難的困境?；▓@洋房和 TOWNHOUSE等類別墅項(xiàng)目是國土資源部清查的重點(diǎn)，今后在規(guī)劃設(shè)計(jì)此類產(chǎn)品上應(yīng)極其謹(jǐn)慎。 新盤成交套數(shù) 4066套 ，環(huán)比減少 %；成交面積 ， 環(huán)比減少 %部分上市新盤調(diào)整開盤策略 ，