【正文】 向以消費(fèi)者為導(dǎo)向的 綜合服務(wù)型地產(chǎn)轉(zhuǎn)變； 與城市的發(fā)展建設(shè)相結(jié)合， 而非簡單的蓋樓賣樓； 成為城市景觀 和業(yè)界的里程碑， 而非普通的居民小區(qū)； 一座城市的起點(diǎn) 國際化生活社區(qū) 中糧 在住宅產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃的各個方面，均能體現(xiàn)出最新的國際人居生活理念，如徹底的人車分流，綠化景觀的規(guī)劃概念，不同產(chǎn)品的規(guī)劃格局，對空間的應(yīng)用與理解，等等。 一個時代的世界之城，永遠(yuǎn)是眾人心目中的光榮與夢想。 正如今天的成都， 正如今天的中糧， 正如今天的祥云國際社區(qū)。 只有當(dāng)一座城市對自己的實力有充分信心的時候， 才有勇氣敞開大門，歡迎五湖四海的友人。 【 】 成都國際化社區(qū)的背景與基礎(chǔ) 中糧是營造國際化生活的實踐者： 豐富的高端國際化地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗 和強(qiáng)大的國際資源是堅實后盾 盛世包容，海納百川。取長補(bǔ)短，海納百川，這是每一個快速崛起中的希望之城所共有的需求。 有了羅馬柱和巴洛克雕花，并不意味著真的成為了“國際化”。 成都人骨子里的樂觀、和諧、豁達(dá)也使這座城市成為了中國西部的一個異類；從城市的文化氣候角度講，成都在接收國際化生活方面幾乎沒有障礙。 祥云 必將成為成都國際化社區(qū)典范 【 】 成都國際化社區(qū)典范 中糧 祥云 聚合 標(biāo)志 責(zé)任 負(fù)有強(qiáng)烈歷史責(zé)任感 穩(wěn)扎穩(wěn)打的行業(yè)作風(fēng) 人居資源的集大成者 獨(dú)樹一幟的行業(yè)標(biāo)桿 把全世界最好的生活 方式帶給中國消費(fèi)者 對于進(jìn)步的成功演繹 引 領(lǐng) 市 場 潮 流 性格的契合 【 】 成都國際化社區(qū)典范 中糧 【 】 項目價值體系 國際化理解 中糧 每個時代的世界，都有屬于自己的世界之城。 自信與實力之下， 才能從容自在的對所有新鮮事物取長補(bǔ)短，充實自己。 所謂國際化，并不是讓中國人改用刀叉而放棄筷子， 改吃漢堡而放棄紅燒肉；這更多的是表示一種標(biāo)準(zhǔn)和姿態(tài)。 【 】 項目 SWOT分析 威脅 SWOT分析 1. 三環(huán)內(nèi)，外雙楠成熟居住板塊 2. 低密度，高舒適，產(chǎn)品均好性 3. 高層公寓板式布局，露臺等提升品質(zhì) 4. 開發(fā)商品牌優(yōu)勢 5. 全小區(qū)人車分流 6. 大悅城的配套 項目周邊形象較差 景觀檔次不突出 高層產(chǎn)品缺乏明顯高端特色 成都高端項目價值洼地吸引更多的 外來置業(yè)投資者 地鐵 3號線等交通條件的改善 區(qū)域快速發(fā)展帶來的機(jī)會。消費(fèi)者普遍認(rèn)為，開發(fā)商整體策劃執(zhí)行力對景觀效果形成有重要影響，大家認(rèn)同高品質(zhì)景觀均出自品牌開發(fā)商。 【 】 產(chǎn)品解析 /項目配套 【 】 產(chǎn)品解析 /景觀分析 ? 貝爾高林的園林設(shè)計理念； ? 英式古典風(fēng)格，尊貴 +浪漫； ? 英倫風(fēng)情街，互動式街區(qū)； ? 10畝公園 +小區(qū)內(nèi)小組團(tuán)景觀。 【 】 產(chǎn)品解析 /產(chǎn)品建筑 產(chǎn)品解讀 —— 大悅城，補(bǔ)充一個城市的理想 國際綜合體 / ? 大悅城，絕對是對一個城市理想的改寫。 —— 尊正英倫，貴胄原生 建筑 / ? 新英倫貴族情結(jié)，地道英格蘭 ? 低密度低容積，原生英吉利風(fēng)情 ? 尊容雍雅，端淑萬種，身份優(yōu)越，上流哲學(xué)。 ?應(yīng)避刀型鈍銳，建造田型格局，講求中國堪輿。 ? 瞄準(zhǔn)城市頂級標(biāo)桿個案 —— 譽(yù)峰 ，鎖定基地價格標(biāo)桿個案 —— 麗府，創(chuàng)制產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略、服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略、生活方式領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略，文化圈層領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略，實施城市二級價差戰(zhàn)術(shù)，降解區(qū)位營銷品級風(fēng)險，蓄積后勢奪人。 ? 本案區(qū)位上，屬城市新貴及準(zhǔn)貴階層最為購買接受度最高的高潛質(zhì)區(qū)位之一，但周界環(huán)境還不足打造標(biāo) 桿產(chǎn)品所需的高端物業(yè)區(qū)域性聚合、生活配套高級品質(zhì)化、及商業(yè)配置品牌化的三大要件，由此 祥云國際與大悅城，須以相輔相成的格局切入成都標(biāo)桿物業(yè)極品領(lǐng)域，以異曲同工之勢體現(xiàn)中糧城市運(yùn)營能力力和對區(qū)位競銷價值的強(qiáng)勢制導(dǎo)能力。 區(qū)域規(guī)劃 【 】 區(qū)域分析 /區(qū)域規(guī)劃 探底周圍市場量價關(guān)系，確立祥云國際成都戰(zhàn)略 ? 中糧品牌進(jìn)軍成都市場應(yīng)當(dāng)說依靠三支主力：別墅系、公寓系、綜合體。武侯區(qū)正變得越來越時尚，越來越宜居。 該區(qū)以武侯科技園、西部鞋都工業(yè)園為載體，形成了電子信息、生物制藥、機(jī)電一體化、新材料等 四大高新技術(shù)支柱產(chǎn)業(yè)和皮鞋、家具等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)并存的產(chǎn)業(yè)體系 ；同時西南成都物流中心致力于發(fā)展成為西南一流的綜合性現(xiàn)代化物流中心。 祥云國際社區(qū)誕生于成都國際化進(jìn)程中，時逢標(biāo)桿物業(yè)競爭鏖戰(zhàn)，純正的產(chǎn)品差異，升級客戶圈層營銷，標(biāo)桿性產(chǎn)品整合力，方能明哲保身，去化出彩 項目本體研判 第二部分 ?項目區(qū)域分析 ?基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?產(chǎn)品解析 ?SWOT分析 【 】 區(qū)域分析 /地塊四至 西北面 ：武侯大道 東南面 ：大悅城 東北面 ：外雙楠區(qū)域 西南面 ：三環(huán)路 中糧祥云 ? 項目地處地處二環(huán)與三環(huán)之間，距市中心天府廣場約 ㎞，距離雙流機(jī)場約 15公里； ? 項目位于成都市西南方向，是連接西貴南富的中間版塊； ? 項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)較為成熟的外雙楠高端住宅區(qū)，也是武侯區(qū)未來重點(diǎn)打造的區(qū)域。 4. 豪宅產(chǎn)品的入市與周邊普通商品房市場呈現(xiàn)競合態(tài)勢。 2. 主城區(qū)物業(yè)進(jìn)一步標(biāo)桿化，成房市場從譽(yù)峰開始登臨標(biāo)桿時代。 麗府 ， 長期品牌塑造打造 成品開發(fā)模式的核心競爭力。 投資商：基匯資本 定義置信品牌最高端產(chǎn)品，高調(diào)亮相 大打圈層概念營銷牌，定位為承接南富西貴的中心地帶 借注資方品牌，進(jìn)行產(chǎn)品保質(zhì)概念推廣。 國際化住區(qū)定位 +高端生活模式 +生態(tài)景觀優(yōu)勢 = 量價雙收的全國名盤 【 】 競品項目動態(tài) /麓山國際社區(qū) 譽(yù)峰 —— 以國際城南的核心區(qū)位，極致演繹精裝產(chǎn)品，體現(xiàn)物超所值。 這些項目的成功的經(jīng)驗實在上不在其“貴”，而是在其“貴”中體現(xiàn)的良好性價比，這種性價比，實際上是建立在自身獨(dú)有的核心競爭力之上。 據(jù)內(nèi)部消息，除置信外，其他幾個開發(fā)商在樓盤定價方面都準(zhǔn)備比照保利花園的定價策略。 高價土地的出現(xiàn)，也為市場形成了房價標(biāo)桿。 2023年 5月數(shù)據(jù)顯示，成都小別墅市場成交幾乎未受新政影響。 目前成都市高端物業(yè)中，高端電梯公寓中較高報價約為15000元 /㎡、別墅類物業(yè)中較高報價為 23萬元 /㎡，僅為普通物業(yè)的 23倍；但與國內(nèi)其他一二線城市高端物業(yè)的價格卻為普通住宅的 89倍甚至更多。 09年地王頻出，成都高端項目 2023年持續(xù)放量 新政后，樓市投資客把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅 09年地王項目的逐步入市，預(yù)計 2023年成都高檔住宅市場占比將進(jìn)一步提高。成都中糧祥云國際社區(qū)別墅項目 2023年營銷推廣執(zhí)行方案報告 目錄綱要 第一章 市場環(huán)境研判 第二章 項目本體研判 第三章 項目定位與核心價值梳理 ?整體市場環(huán)境 ?項目競品動態(tài) ?易居觀點(diǎn) ?項目區(qū)域分析 ?基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?產(chǎn)品解析 ?SWOT分析 第五章 項目營銷執(zhí)行計劃 第六章 項目推案及價格策略 ?項目推售及定價原則 ?價格策略 ?推售策略 第四章 目標(biāo)消費(fèi)者分析 ?產(chǎn)品形態(tài)分級客戶 ?典型客戶構(gòu)成 ?典型客戶樣本描摹 ?銷售任務(wù)與分解 ?項目營銷總綱 ?階段性分解動作 ?營銷費(fèi)用預(yù)算 ?項目概念定位 ?項目價值闡述 ?項目核心價值體系梳理 ?項目總精神 SLOGAN及推廣調(diào)性 市場環(huán)境研判 第一部分 ?整體市場環(huán)境 ?項目競品動態(tài) ?易居觀點(diǎn) 【 】 國務(wù)院國發(fā) 【 2023】 10號文件的解讀 2023年 4月 14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確 : 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%； ，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ； ，大幅度提高首付款比例和利率水平（部分城市已暫停放貸）； ，不能申請房貸； ?對依賴低信貸成本的投資類客戶打擊最大（即投機(jī)炒房客）； ?對改善型客戶則大幅提高了購買力門檻； ?政府及媒體的雙重作用對市場信心的影響極大； 【 】 國務(wù)院國發(fā) 【 2023】 10號文件的解讀 ，力度空前； ，而非明確降低至某個水平； ，量價齊跌的狀況，否則政府還將再出重拳； ，市場信心和市場規(guī)律的恢復(fù)仍然需要相當(dāng)長的時間； ； 我們必須要端正態(tài)度，審時度勢， 首先不能對抗政策，避免在敏感時刻成為“樓王”，做政府和輿論的靶標(biāo)； 其次要謀定而后動，從全盤利益考慮，做好應(yīng)對準(zhǔn)備。 【 】 國發(fā) 【 2023】 10號文件對本項目的影響 核心影響： 近期內(nèi)滿足購買力條件的客戶總數(shù)下降 應(yīng)對措施： ，以品質(zhì)體驗獲取客戶信任； ，充分加以引導(dǎo)和利用； ，準(zhǔn)備充分，實現(xiàn)開盤即紅盤； 【 】 整體市場環(huán)境 /市場機(jī)會 新政背景下 —— 成都房地產(chǎn)市場發(fā)展比較健康，新政影響沒有一線城市大 據(jù)各方面報告顯示，成都樓市泡沫并不算嚴(yán)重，新政打擊的是房價增長過快，相比一線城市，成都受新政的影響不算太大，雖 5月份住宅成交量降低，但房價沒有大幅下降； 各地新政后細(xì)則出臺，相對北京細(xì)則都比較寬松，成都的細(xì)則遲遲未出臺，也是地方政府對樓市的一種保護(hù)； 成都今年利好不斷，繼成為國家綜合配套改革試驗區(qū)、中國最佳旅游城市之后，成都正向著世界現(xiàn)代田園城市進(jìn)軍，尤其是地鐵一號線今年 10月就將開通，成灌快鐵、城際鐵路等新型交通的開通，對成都樓市的促進(jìn)作用將非常明顯，這個現(xiàn)象在第 35屆春節(jié)會上已經(jīng)顯露出來。 新政之后，很多樓市投資客把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)跟高端住宅項目。成都市的高端物業(yè)市場普遍為市場所看好。 2023年成都商品房住宅中提供供應(yīng)、成交及均價增長趨勢 單位：萬平米 元 /平米 2023年，成都房地產(chǎn)整體受到契稅減免、減息等有利政策的刺激，積蓄的剛性需求 得以釋放，導(dǎo)致成交急劇上漲，房價也出現(xiàn)市場調(diào)整之后的大幅回升 全年供應(yīng)面積為 1,638萬平米 全年成交面積為 2,339萬平米 全年成交均價為 5,590元 /平米 數(shù)據(jù)來源： CRIRC市場研究機(jī)構(gòu) 【 】 整體市場環(huán)境 /09年市場供求 09年供應(yīng)量激增 未來 12年供應(yīng)量井噴 【 】 整體市場環(huán)境 /高端市場供給 供給趨勢預(yù)測 2023年，成都地王頻現(xiàn)，各大開發(fā)商都有高價拿地現(xiàn)象出現(xiàn)，致使未來 12年，成都高端市場供應(yīng)量增大。 09年土地出讓價格的不斷突破，高地價將推動整體市場價格進(jìn)一步攀升由于從 2023年開始受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，成都政府開始縮減土地供應(yīng)，按照拿地后一年開發(fā)的進(jìn)度來推算，2023年主要供應(yīng)將來自于 2023年土地供應(yīng)和2023年上半年取得土地，因此 2023年成都住宅整體市場供應(yīng)量仍將處于較低的水平 【 】 整體市場環(huán)境 /武侯區(qū)順江 鐵佛地塊土地交易 2023年，武侯區(qū)順江 鐵佛地塊，云集了中糧、保利、中海、置信、華宇、綠地各知名開發(fā)商，近期保利也在炒作本版塊，主題是“成都正在逐步迎來富人們的都市回歸浪潮 ”，整個板塊區(qū)域被定為為成都的新富人生活區(qū)。 麓山國際社區(qū) 譽(yù)峰 華僑城 縱觀成都高端住宅市場，以上三個項目在 2023年高端市場競爭中脫穎而出，取得了最為理想的銷售業(yè)績，已經(jīng)成為了目前的 城市標(biāo)桿。 【 】 競品項目動態(tài) 3大典型性標(biāo)桿物業(yè)研究 —— 高端市場分析 標(biāo)桿產(chǎn)品市場切割能力強(qiáng) —— 產(chǎn)品標(biāo)桿，也是價格標(biāo)桿，也是銷售量的標(biāo)桿；標(biāo)桿產(chǎn)品的客戶移動能力強(qiáng)，大量高端外來投資者為標(biāo)桿產(chǎn)品買單 麓山國際社區(qū) —— 賣的不僅是別墅，還是一種圈層的生活方式。 國際城南核心區(qū)位 +極致產(chǎn)品主義 +圈層營銷 = 高層公寓的全市最高價 【 】 競品項目動態(tài) /譽(yù)峰 華僑城 —— 華僑城模式在城市三環(huán)的成功復(fù)制 華僑城模式 = 高于區(qū)域價格 2023元每平 【 】 競品項目動態(tài) /華僑城 ?置信麗都系列最高端產(chǎn)品，麗都系列在成都深入人心 ?融合南富西貴，成都傳統(tǒng)高端居住區(qū)核心區(qū)域 ， 連通雙楠 紫荊，城市價值前景看好 ?產(chǎn)品價值 紐約中央公園式園林 私密圍合的規(guī)劃理念 創(chuàng)新 “ 主臥區(qū) ” 戶型設(shè)計 五星級入戶大堂 高端社區(qū)配套專設(shè)豪華私人會所，下沉式室內(nèi)恒溫 游泳池、全水療 SPA、國際化商務(wù)中心、品牌健身 館，兼具時尚內(nèi)涵、 高科技配置 ： 直飲水（軟水）系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng) 地暖系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、人與建筑環(huán)境之間的 互動更為動態(tài)和開放。 通過景觀打造、戶型設(shè)計、高檔配套等通常手段提升附加值 置信麗府以深耕本土的強(qiáng)勢品牌優(yōu)勢和產(chǎn)品打造成為 區(qū)域標(biāo)桿 區(qū)域高端競爭 — 置信 本土口碑品牌 +產(chǎn)品升級 +地段升級 =區(qū)域標(biāo)桿 開盤 2月銷售 350套 【 】 競品項目動態(tài) /置信麗府 結(jié)論 —— 高端市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性質(zhì)變 1. 中低端物