【正文】 街，毗鄰天安門廣場? 和王府井商業(yè)區(qū)，自創(chuàng)辦起一直服務于政府高級? 官員和重要國際友人， 1996年正式對外吸納第? 一批創(chuàng)始會員。從某種意義上說，出于身份的需要，富人們更愿意結納與自己同一階層的人。高級中產的沿江社區(qū)無法擺脫二線產品形象14各項目指標比較示意各項目指標比較示意項目指標比較示意圖項 目 類別 金色海岸 九 樹 公寓 金基 曉廬 深 藍 廣 場 盛世錢塘地理位置 ★★☆ ★★★ ★★ ★★☆ ★★☆樓 盤規(guī) 模 ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★★周 邊環(huán) 境、景 觀 ★★☆ ★★★ ★★☆ ★★ ★★☆周 邊 市政配套 ★★ ★★ ★★☆ ★★★ ★★☆周 邊 小區(qū)整體素 質 ★★☆ ★★ ★★★ ★★☆ ★★★建筑布局和空 間規(guī) 劃 ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆小區(qū)內 環(huán)藝規(guī) 劃 ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆戶 型 設計 ★★☆ ★★☆ ★★ ★★ ★★☆小區(qū)內配套 ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆ ★★☆車 流 組織 ★★☆ ★★ ★★ ★★ ★★物 業(yè) 管理 ★★☆ ★★ ★★ ★★☆ ★★物 業(yè) 形象 ★★★ ★★☆ ★★ ★★★ ★★發(fā) 展商品牌 ★★☆ ★★ ★★ ★★★ ★★項 目包裝及 營銷 手法★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆綜 合 評 判 ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆ ★★15各項目形象矩陣圖各項目形象矩陣圖價格品質九樹公寓盛世錢塘銀馬公寓金基曉廬深藍廣場金色海岸中產階層物業(yè) 資產階層物業(yè)……16第二章東方潤園項目剖析17地處錢江新城核心 CBD地段 —— 唯一的純住宅項目本項目18盡享完善的周邊配套城市陽臺國際會議中心波浪文化城 19市民中心華潤萬象城（暫名）九年制學校文化中心示意圖示意圖20無法復制的江景資源21卓越的建筑設計22天生尊貴的東方潤園華坤道威 Worken DWell地處錢江新城核心 CBD地段盡享完善的周邊配套無法復制的江景資源卓越的建筑設計精雕細琢的產品細節(jié)23東方潤園的細節(jié)優(yōu)勢東方潤園的細節(jié)優(yōu)勢u新風、中央吸塵、戶式中央空調、熱水四大系統(tǒng)u360度景觀主人衛(wèi)生間u所有房間均設為套房，擁有獨立衛(wèi)生間u獨特的讀卡入戶功能，電梯直接入戶，每個業(yè)主對應個人卡只能進入個人住房u老人、婦女和兒童在一定時間后進入電梯其他樓層呼叫不予應答u獨特的家庭廳設計u英式管家服務，區(qū)別與一般的物業(yè)管理體系u業(yè)主進入小區(qū)后直接入戶，由保安負責停車…… 24似乎我們只比別人好了一點點？25富人的故事富人的故事在一個高檔俱樂部里，有三個富人在聊天，其中甲一年賺5000萬，乙一年賺一億，丙一年賺 5億甲：我的勞斯萊斯壞了，要去廠家再拿兩輛備著乙：我的瑞士名表最近走的不太準，要去瑞士專門定做一個丙：二位先聊著，我的雪茄保鮮時間快要到了，我要去看看甲、乙： …… ！26恰恰是產品、配套、細節(jié)這表面看上去只是一點點，造就了項目實質性的尊貴氣質絕不是一點點！27重新定義各項目形象矩陣圖重新定義各項目形象矩陣圖價格品質九樹公寓盛世錢塘銀馬公寓金基曉廬深藍廣場金色海岸中產階層物業(yè) 資產階層物業(yè) 東方潤園資產階層的貴族物業(yè)28第三章東方潤園產品建議29天生尊貴的東方潤園是豪宅嗎？30什么是豪宅?地段 /環(huán)境的稀缺性– 風景秀麗的自然環(huán)境：江景、海景、湖景、山景、公園景等景觀區(qū)域–成熟、高尚的都市核心地段：商務中心區(qū) ?設計的時尚性– 建筑設計風格、園林設計風格等必須引領時代潮流，成為經典– 并且作為豪宅，設計還必須能夠彰顯居者的品位和地位?配套的完善性– 豪宅的最終功能還是居住，因此在相關配套（會所）的功能設置上必須能夠滿足到居者的各種生活需求?服務的尊貴性– 作為豪宅，更重要的一點在服務上（售前、售中、售后）都必須體現(xiàn)其尊貴、體貼、殷勤四者缺一不可四者缺一不可31東方潤園成為豪宅的兩大重點會所設置會所設置 和 物業(yè)管理物業(yè)管理32會所設置建議建議引入國內一流會所建議引入國內一流會所每個人都有自己的圈子，圈子里是與自己志趣、背景、經歷相仿的人。5杭州高級公寓6杭杭州州高高級級公公寓寓搜搜索索深藍廣場九樹公寓銀馬公寓金色海岸陽光海岸盛世錢塘金基曉廬東方潤園8號公館7金色海岸項目區(qū)位：錢江三橋與四橋之間交房標準：精裝修樣板房：古典、現(xiàn)代兩種風格銷售價格： 24000元 /平方米核心主題： 至尊非凡，只有你才可以銷售狀況：一期、二期基本售完，三期預約中客群特征： 年齡 30－ 40歲之間 ，有很高的物業(yè)支付能力，金字塔頂尖人群。u國家宏觀調控以來，投資性消費者由短線向長線過渡，對于 物業(yè)的稀缺價值和保值能力 更加關注。東方潤園全程推廣策略提案1思考的路徑華坤道威 Worken DWell2深度剖析項目策略實施 達成目標找到項目策略突破口3第一章杭州高端公寓淺析4高檔物業(yè)的市場前景高檔物業(yè)的市場前景u別墅物業(yè)類型的持續(xù)減少，意味著高檔物業(yè)類型的選擇面越來越狹窄，同時物業(yè)類型會由別墅類向公寓類轉變，在國內外均有大量成功案例。u高級公寓的價格會持續(xù)走高，同時物業(yè)品質要求也將隨著越來越嚴格和細化，即 高品質高價格 。u浙江及杭州輻射的是一片富饒的土地，是中國很 典型 “藏富于民 ”的地方。產品賣點：u錢江新城規(guī)劃范圍內一線江景豪宅u澳大利亞柏濤、貝爾高林、戴德梁行等一流團隊u點、板分布的建筑空間布局，景觀觀賞面大u超大中央景觀區(qū)結合酒店式大堂設計u外強鋁扣板，提升外墻品質，不易退色和老化u戶式中央空調、熱水器u五星級會所，恒溫泳池，只對業(yè)主開放8入戶花園 全吊頂設計大理石地面270度景觀窗雙主臥設計 獨立工人房純凈水系統(tǒng)垃圾處理機防霧浴室鏡 門窗防塵條雙人按摩浴缸智能化熱水系統(tǒng)金色海岸有產階級享受生活的江景居住區(qū)但是由價格和名牌產品堆砌出來的浮華9深藍廣場項目區(qū)位：武林商圈西湖文化廣場旁交房標準：精裝修銷售價格： 24000元 /平方米主力面積： 140150平方米核心主題：品味典雅的精致銷售狀況：基本售完客群特征： 外地客戶，回歸城市的別墅業(yè)主產品賣點：u市中心地段優(yōu)勢與高檔物業(yè)的結合u動靜結合，層次分明的景觀設計u較高樓層可直接眺望西湖風景u“玻璃與鋼 ”的現(xiàn)代風格建筑科技 u聘請世界著名酒店管理公司提供一流酒店式服務u新風系統(tǒng)、中央空調u綠城企業(yè)品牌的強力嫁接產品設計未達豪宅標準絕版市中心高檔居住區(qū)10九樹公寓項目區(qū)位：西湖景區(qū)九溪路旁交房標準：精裝修銷售價格： 30000元 /平方米核心主題：非經驗住宅客群特征：產品賣點：u優(yōu)越的自然景觀和高品質的空氣質量u著名建筑大師鼎力之作u電梯景觀公寓，車位配比 1： 2u每層一戶， 360度景觀陽臺u套房設計，每個房間均有獨立衛(wèi)生間u世界一流廚衛(wèi)品牌制定u地熱系統(tǒng)、中央空調、中央熱水器、新風系統(tǒng)西湖景區(qū)最后的物業(yè)體量較小，配套較差11金基曉廬項目區(qū)位：錢江新城交房標準：毛坯銷售價格：未定主力面積： 130－ 140平方米核心主題：國際人文精舍客群特征：產品賣點：u錢江新城未來規(guī)劃配套優(yōu)勢u蓮花形圍合式規(guī)劃營造中心景觀u優(yōu)雅浪漫的建筑立面uCBD國際建筑風貌與東方文化的結合u舒適型三房主流設計，符合現(xiàn)代主流生活方式u一流物業(yè)管理公司仲量行有品味的中產物業(yè)缺乏檔次感12銀馬公寓項目區(qū)位：文教區(qū)交房標準：毛坯銷售價格：預計 15000元 /平方米核心主題：少數(shù)派潮流客群特征：產品賣點：u高端住宅首個建筑景觀一體化設計u15000余平方米的中央庭院 u立面效果簡潔大氣，可識別性強u大開間剪力墻厚板結構u戶式房屋呼吸系統(tǒng)u屋頂綠化、屋頂隔熱、屋頂防水三位一體 現(xiàn)代氣息的金領社區(qū)13盛世錢塘項目區(qū)位：錢江新城交房標準：毛坯銷售價格： 14500元 /平方米主力戶型： 140－ 150， 180－ 190核心主題：三景融合，獻給影響時代的人客群特征：本地人為主，年齡在 3050歲產品賣點：u江景資源與運河資源的融合u外墻外保溫系統(tǒng)配合同質高檔瓷磚u中空 LowE