【正文】 復(fù)雜的資本流 ： 現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程 房地產(chǎn)金融中的資本流n 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了 3個方面的參與者：n 資本的使用者：開發(fā)商、房屋預(yù)購者n 資本的供應(yīng)者：家庭、銀行、保險公司、政府n 服務(wù)中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司土地獲取土地市場（招拍掛） 資本市場（收購）一二級聯(lián)動 二級市場 直接進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓 股權(quán)收購部分收購 全部收購（收購項目公司）商品房包銷 承包經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)六種拿地方式房地產(chǎn)金融中的資本流商業(yè)銀行保險公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本 — 債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應(yīng)者 服務(wù)機(jī)構(gòu) 資本使用者權(quán)益資金權(quán)益資金房地產(chǎn)資金來源渠道n 房地產(chǎn)資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵n 目前世界各國房地產(chǎn)金融市場的資金來源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來源：n 保險公司n 商業(yè)銀行n 儲蓄貸款銀行n 互助儲蓄銀行n 抵押銀行n 房地產(chǎn)投資信托公司我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作n 目前，我國金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。房地產(chǎn) 融資渠道n 國際通行標(biāo)準(zhǔn)對比差距：n 國際通行標(biāo)準(zhǔn)n 銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資 %n 國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行依賴度明顯過高n 經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進(jìn)而影響金融安全。 三、關(guān)于房地產(chǎn)融資渠道房地產(chǎn)融資兩條腿走路n 從銀行取得貸款n 即間接貸款n 從資本市場直接融資n 房地產(chǎn)金融 ：n 貸款和債券n 房地產(chǎn)投資基金n 信托計劃n REITs房地產(chǎn) 融資渠道n 清科研究中心分析認(rèn)為：n 作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時，也對資金需求提出了較高的要求。我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系架構(gòu)圖我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的擴(kuò)張與發(fā)展n 一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機(jī)構(gòu)體系：n 除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外n 還將出現(xiàn)專業(yè)化的n 房地產(chǎn)投資基金n 抵押資產(chǎn)管理公司n 互助儲蓄銀行n 儲蓄貸款協(xié)會等金融機(jī)構(gòu)我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的擴(kuò)張與發(fā)展n 二、建立政策性住房銀行n 如：n 美國擁有龐大的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)n 它由n 聯(lián)邦住房貸款銀行委員會n 12個聯(lián)邦住房貸款銀行及其會員即儲蓄貸款協(xié)會等組成n 該系統(tǒng)由政府充當(dāng)保證人n 吸收私人資金n 為建房和購置融通資金n 發(fā)揮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)儲備中心作用。 n 其中主要以商業(yè)銀行和信托公司為主。 （二）住房公積金管理中心n 1991年n 上海首推住房公積金制度n 20年的歷程n 住房公積金為居民住房條件的改善發(fā)揮了舉足輕重的作用n 住房公積金是最基本的住房保障資金，具有一定的政策性金融的功能， n 到 2023年 3月底n 上海已成為全國第一個公積金個貸累計發(fā)放規(guī)模超過1000億元的城市。n 20世紀(jì) 90年代n 公積金制度的建立n 住房儲蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。 我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系 n 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由三類機(jī)構(gòu)組成：n 即n 專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)n 非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)n 向房地產(chǎn)融資提供擔(dān)保和保險的機(jī)構(gòu)組成 。中國 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)n 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是n 專門開辦或兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)組織機(jī)構(gòu)n 是房地產(chǎn)金融活動的主體。 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系n 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系是指n 在一定的經(jīng)濟(jì)條件下，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費(fèi)過程籌集、融通、清算資金，提供多種金融服務(wù)的若干金融經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成的一個整體。我國房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成中國人民銀行國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部其他房地產(chǎn)專業(yè)銀行非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)（一）我國的專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) —— 住房儲蓄銀行 n 20世紀(jì) 80年代中期n 我國分別在煙臺和蚌埠成立了住房儲蓄銀行n 專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。n 住房儲蓄銀行曾一度消失n 2023年 2月 15日n 中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在天津合資成立了中德住房儲蓄銀行n 成為目前我國唯一的一家住房儲蓄銀行。（二）住房公積金管理中心基本功用n 編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃；n 負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；n 負(fù)責(zé)住房公積金的核算；n 審批住房公積金的提取、使用；n 負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還；n 編制住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告；n 行使國務(wù)院 《 住房公積金管理條例 》（三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系n 我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成：n 包括n銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)n非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)n信托投資公司、信用合作社n住宅合作社、基金組織等組成。（三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系n 銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：n 可以創(chuàng)造貨幣n 專營或兼營，業(yè)務(wù)范圍廣泛n 非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：n 不能創(chuàng)造貨幣n 專業(yè)化程度高，業(yè)務(wù)范圍狹小信用中介職能 （三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系n 四大國有商業(yè)銀行n 房地產(chǎn)信托公司n 房地產(chǎn)保險公司n 住房置業(yè)擔(dān)保有限公司（四）我國銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系n 最早從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行是中國建設(shè)銀行——1979 年n 1998年我國住房制度改革后n 更多的銀行介入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)迅速增加n 初步形成了n 以四大國有商業(yè)銀行為主體n 12家全國性股份制商業(yè)銀行n 112家城市商業(yè)銀行為補(bǔ)充的組織機(jī)構(gòu)體系。n 日本n 設(shè)有住宅金融公庫n 辦理住宅用地購置資金貸款n 從貸款余額看，它是日本最大的政策性金融機(jī)構(gòu)。n 目前中國房地產(chǎn)市場的融資渠道依然較窄，以銀行信貸為主的情形并沒有發(fā)生很大變化。房地產(chǎn) 融資渠道n 融資渠道較窄， 主要以 銀行信貸為主n 銀行貸款 是 支撐開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)資金鏈。n 房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式可以用下圖來作簡單描述我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌（資本金）集體集資用戶定金、預(yù)收款國營公司各類公司證券股票 股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民廣義房地產(chǎn)金融和狹義房地產(chǎn)金融n 房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分：n 廣義的房地產(chǎn)金融n 是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動n 狹義的房地產(chǎn)金融n 表現(xiàn)為一些具體的金融形式n 如：n 對房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券、成立住房儲蓄機(jī)構(gòu)；n 安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市、成立按揭類的證券公司；n 抵押貸款證券化等等。房產(chǎn)金融n 房產(chǎn)金融指n 房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動。n 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指n 房產(chǎn)商在投資、生產(chǎn)、經(jīng)營與流通過程中的資金融通。 n 具體又可分為市地金融、農(nóng)地金融n 市地金融是指n 圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動n 包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融n 農(nóng)地金融是指n 圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動n 主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融 房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)n 資產(chǎn)收益率n 是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營過程中必須十分注重的財務(wù)指標(biāo)之一，以房地產(chǎn)經(jīng)營為最。房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)n 資產(chǎn)收益率是指n 該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資產(chǎn)價值總額的比值n 說明整個資產(chǎn)的收益水平n 其計算公式為：n 資產(chǎn)收益率n =凈營業(yè)收益 /資產(chǎn)價值n =（營業(yè)收益 — 經(jīng)營費(fèi)用） /資產(chǎn)購買價格房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)n 權(quán)益收益率n 是股東所占權(quán)益對應(yīng)的收益水平n 在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平n 其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值n 即：n 權(quán)益收益率n =稅前收益 /自有資金n =（凈營業(yè)收入 — 年還款額） /自有資金房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)n 這里 必須注意 的是：n 權(quán)益收益率是逐年變化的主要原因：n 不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn)n 簡單結(jié)論：n 資產(chǎn)收益率的變化主要取決于n 資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；n 權(quán)益收益率的變化n 既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平n 也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例：首次付款比重與已償還貸款比重之和。n 有效收益率n 是購房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為 內(nèi)部收益率n 當(dāng)公式的年收益為稅后收益時，則內(nèi)部收益率就是 稅后內(nèi)部收益率 。n 其中n IN 為房屋第 N年的收益n IN‘為房屋的終值。 房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的間接融資n 銀行貸款要求：n 借款人有信用擔(dān)保，或請第三人信用擔(dān)保。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的間接融資政策障礙n 當(dāng)前的政策障礙：n 房地產(chǎn)公司上市困難重重n 商業(yè)房地產(chǎn)項目貸款仍然受到限制n 一般房地產(chǎn)公司發(fā)債困難也較大n 僅兩限房、經(jīng)適房等政策性房地產(chǎn)項目貸款較為寬松（二）房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券n 企業(yè)債券是n 企業(yè)依據(jù)國家法律，按照國務(wù)院及央行的法規(guī)及規(guī)定n 在獲得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)后依照法定程序發(fā)行的債券，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債券。企業(yè)債券種類n 企業(yè)債券分類如下：n 1）短期（ 1年）