【正文】 情況下進行； 中標：招標人應當在投標有效期截止時限 30日 前確定中標人。一、物業(yè)管理招標投標特點 綜合性 差異化 特殊性 二、物業(yè)管理招投標的基本原則 公平、公開、公正三、物業(yè)管理招標的程序成立招標小組編制招標文件公布招標公告或發(fā)出招標邀請書 招標人采取邀請招標方式的， 應向 3個以上 物業(yè)管理服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含招標公告載明的事宜。 作為評標的基本依據(jù)，投標文件必須具有統(tǒng)一的編寫基礎，以便于評標工作的順利進行。風險防范主要是對 招標人和招標物業(yè)、投標人、競爭對手的分析 等。（二）常規(guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容：項目機構的建立與日常運作機制的建立，包括機構設置、崗位安排、管理制度等；房屋及公用設施設備的管理；環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等；客戶管理、客戶服務和便民措施；精神文明建設；物業(yè)的租賃經(jīng)營；財務管理，包括對物業(yè)服務費和專項維修資金的使用和管理。前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔日常管理前的階段。 須強調(diào)的是 ：業(yè)主大會成立前由物業(yè)建設單位負責物業(yè)管理服務的招標工作、業(yè)主大會成立后由業(yè)主大會負責，重點基礎設施或大型公用設施的物業(yè)產(chǎn)權人為政府國有資產(chǎn)管理部門，招標由國有資產(chǎn)部門或相關產(chǎn)權部門的批準。四、物業(yè)管理企業(yè)的機構設置及其職能 例題： 、三級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理由（ C）負責。安全管理部 各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審，負責公司安全管理制度及工作計劃的制訂與實施，完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作。經(jīng)營管理部 制定和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標，制定物業(yè)項目考核體系，考核標準，組織對各物業(yè)項目進行目標考核。品質(zhì)管理部 企業(yè)質(zhì)量管理體系和維護，各物業(yè)項目服務品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體系，客戶關系管理，客戶投訴處理等工作。行政管理部 編制實施行政管理、企業(yè)文化建設、品牌管理和信息化建設的規(guī)劃和預算，建立相關規(guī)章制度、管理標準和工作標準、對外事務的聯(lián)絡等工作。一般設總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及 “三師 ”（ 總會計師、總經(jīng)濟師、總工程師）。按股東出資形式劃分：（ 1）物業(yè)管理有限責任公司；（ 2）物業(yè)管理股份有限公司；（ 3）股份合作型物業(yè)管理公司。 最常見的是 直線職能制。三、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)自身實際情況，選擇適宜的組織形式。二級資質(zhì) ： 省、自治區(qū)人民政府建設主管部門、 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 ， 接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。物業(yè)管理實務點睛班主講：亢 永 第一章第一章第二章第二章2第三章第三章 2第四章第四章 2第五章第五章1第六章第六章第八章第八章 51第七章第七章 11單選題 多選題 案例分析2023年試題分值分布第九章第九章 2 7第十章第十章 22第十一章第十一章 331第十二章第十二章 21第十三章第十三章 221第十四章第十四章1第十五章第十五章單選題 多選題 案例分析2023年試題解析第一章 物業(yè)管理企業(yè)重要知識點：一、物業(yè)管理企業(yè)特征（ 1）獨立的企業(yè)法人；（ 2）屬于服務企業(yè)；（ 3）具有一定公共管理性質(zhì)的職能。二、各級資質(zhì)證書的管理一級資質(zhì)：國務院建設主管部門負責資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。三級資質(zhì)： 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 、設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理， 接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有 直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制 等。四、總經(jīng)理室中的 “三師 ”： 總會計師、總經(jīng)濟師、總工程師 了解的知識點： 一、物業(yè)管理企業(yè)的分類 按照投資主體的經(jīng)濟成分劃分：（ 1）全民所有制物業(yè)管理企業(yè)；（ 2）集體所有制物業(yè)管理企業(yè)；（ 3）民營物業(yè)管理企業(yè)；（ 4）外資物業(yè)管理企業(yè)；（ 5）其他物業(yè)管理企業(yè)。職能機構 主要職責總經(jīng)理室 對重大問題做出決策。人力資源部 制定企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計劃，設計實施薪酬管理，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、解聘、辭退等工作。財務部 編制財務計劃、做好財務核算、成本控制、預算和決算管理、財務分析和財務管理等工作，還負責督促檢查各項目的財政收支情況等。市場拓展部 物業(yè)管理市場調(diào)研，市場拓展、項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)等工作。工程管理部 工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審、工程保養(yǎng)、改造項目招投標、預算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項目提供技術支持等工作。環(huán)境管理部 負責清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，負責承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責制定公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施。 A 國務院建設主管部門 B 省、自治區(qū)人民政府建設主管部門 C 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 D設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門（ D ） A 具有獨立的法人 B 是服務性質(zhì)的企業(yè) C 具有一定的公共管理職能 D 是盈利性質(zhì)的（ C） A 成本較高 B 要求領導者通曉各種專業(yè) C 協(xié)調(diào)困難 D 容易形成多頭領導（ ACD ）A總 經(jīng)濟師 B總管理師 C 總工程師 D 總會計師 E 總分析師第二章 物業(yè)管理招投標重要的知識點：一、招標主體 一般是物業(yè)的 建設單位 、 業(yè)主大會 （單一業(yè)主）、 物業(yè)產(chǎn)權人 （政府機關或物業(yè)產(chǎn)權部門）。二、物業(yè)管理招標類型劃分依據(jù) 具體類型按物業(yè)類型劃分 住宅項目、非住宅項目按項目服務內(nèi)容的實施劃分整體項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標按招標主體的類型劃分 物業(yè)建設單位為主體的招標、業(yè)主大會為主體的招標、物業(yè)產(chǎn)權人為主體的招標按項目服務的方式劃分 全權管理項目招標、顧問項目招標三、物業(yè)管理招標的方式 公開招標和邀請招標四、物業(yè)管理招標的內(nèi)容（一）、早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標內(nèi)容： 早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設計、施工建設、竣工驗收階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應物業(yè)管理服務的主要招標內(nèi)容有：對投標物業(yè)的規(guī)劃設計提供專業(yè)的合理化建議；對投標物業(yè)設施設備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見；對投標物業(yè)的建筑設計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對現(xiàn)場進行必要監(jiān)督；提出投標物業(yè)的其他管理建議；（管理人員的宿舍安排，要考慮擾民、形象等因素）參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應整改意見；設計物業(yè)管理模式，制定員工培訓計劃；對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案；建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡，制定物業(yè)管理方案；辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務。五、投標文件編制前對項目評估以及風險防范 項目評估中包括投標物業(yè)的基本情況、招標物業(yè)的物業(yè)的項目定位、業(yè)主的需求、建設單位、物業(yè)產(chǎn)權人、物業(yè)使用人的基本情況、競爭對手情況、企業(yè)自身條件等方面。六、投標文件的編寫（ 1）投標文件編寫的基本要求。1）使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位；2）使用統(tǒng)一的貨幣；3）使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準與規(guī)范；4）使用準確的表述方式；5）確保資料的真實性。發(fā)放招標文件 投標申請人的資格預審 在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由投標人從中選擇不少于 5家資格預審合格的投標申請人。投標人應當自確定中標之日起 15日 內(nèi)向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。，期中公眾制度主要內(nèi)容不包括（ C ） A 入住管理 B 裝修管理 C 行政管理 D 電梯使用管理（ ABE ） A 組織架構與人員的配置 B 費用測算與成本控制 C 管理制度的制定 D 常規(guī)物業(yè)管理服務綜述 E 項目的整體設想與構思（ BDE） A 盲目作出服務承諾 B 招標方與其他投標人存在關聯(lián)交易 C 竊取他人的投標資料和商業(yè)秘密 D 物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長 E 招標方未告知可能會直接影響投標結果的信息造成項目無法正常進行，正確的有（ ACE ） A 招標人應當在投標有效截止時限 30日前確定中標人 B 招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標過程中完成招標文 件的編制 C 在進行規(guī)模較大、比較復雜的物業(yè)項目招標時，通常由招標機構在投標人獲得招標文件后，統(tǒng)一安排投標人會議 D 招標人采取邀請招標方式的，只能向 3個以上物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書 E 公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于 20日例題：，以下關于中標及簽訂合同的表述，不正確的是（B）A 投標有效期應當在招標文件中載明B 招標人應當在投標有效期截止時限 15日前確定中標人C 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償D 招標人應當自確定中標人之日起 15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案（ B ）A 物業(yè)的建設單位 B 房地產(chǎn)主管部門 C 業(yè)主大會 D 物業(yè)產(chǎn)權人（政府機關或物業(yè)產(chǎn)權部門）（ A ）A 公開招標和邀請招標B公開招標和非公開招標C 協(xié)議招標和邀請招標D 住招標宅項目招標和非住宅項目 案例分析： 甲物業(yè)服務企業(yè)接到了某大廈的物業(yè)服務投標邀請函。被邀請的幾家物業(yè)服務企業(yè)實力都很強，競爭激烈。但并未中標，評委認為該公司的物業(yè)服務方案存在一些專業(yè)方面的缺陷是原因之一。 （ 2）為了保證物業(yè)服務方案的專業(yè)性和可行性，物業(yè)服務企業(yè)應著重介紹本公司的服務特色、服務承諾、服務內(nèi)容等等方面的詳細情況。 ） 合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。前期物業(yè)服務合同的 當事人不僅涉及到建設單位與物業(yè)管理企業(yè)，也 涉及到業(yè)主。三、物業(yè)服務合同 物業(yè)服務合同是 物業(yè)管理企業(yè) 與 業(yè)主 （ 或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會， 下同）之間就物業(yè)管理服務合同及相關的物業(yè)管理活動所達成的權利義務關系的協(xié)議。 (2) 要約必須包括合同的主要內(nèi)容并且內(nèi)容必須具體確定。要約一旦作出，要約人要承擔法律責任。邀請要約是一方邀請他方向自己發(fā)出要約， 邀請要約人無須承擔法律責任 。廣告 一般的廣告不是要約，只是邀請邀約，但對于某些已經(jīng)做出許諾的廣告，且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約，如懸賞是要約，只要有人完成廣告所約定的行為，合同即成立。招標 招標是邀請要約，投標是要約。 要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。 （ 2）承諾必須在有效時間內(nèi)作出。 （ 4）承諾必須傳達給要約人。 （三）權利義務公平對等 （四）誠實信用 誠信信用原則是民法、合同法的最基本原則。、合同法的最基本原則是（ A ） A 誠實信用原則 B 合同自由原則 C 守法和維護社會效益原則 D 權利義務對等原則（ ABCE ） A 明確業(yè)主委員會的權利和義務 B 明確物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務 C 對違約責任的約定 D 合同是否附生效條件 E 明確違約責任的界定及爭議的解決方式，一般廣告不是要約，廣告只是邀請要約，下列選項中，可作為要約的廣告是（ B ） A商場家用電器的促銷廣告 B 懸賞廣告 C 政府某建設項目的招標廣告 D 企業(yè)建設項目的招標廣告 ( C ) A 建設單位 B 物業(yè)服務企業(yè) C 業(yè)主委員會 D業(yè)主（ AE ）A 合同的期限不同 B 合同的內(nèi)容不同 C 合同的終止條件不同 D 合同的約束力不同 E訂立合同的當事人不同例題：案例分析 1： 某大型住宅小區(qū) 2023年建成交付使用?！　?2023年，在義務監(jiān)督員會議上，義務監(jiān)督員提出如下建議?！　?(2)由物業(yè)管理公司同義務監(jiān)督員共同組成籌備組，組織召開首次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?！　栴}：　　 ，全部更換鐵藝圍欄約需費用 13萬元。參考答案：，物業(yè)管理公司聘請的 30位業(yè)主作為義務監(jiān)督員不能夠代表全體業(yè)主的意思，只有業(yè)主代表大會 2/3以上業(yè)主投票同意才能形成決定。首次業(yè)主大會召開前，籌備組應當將首次業(yè)主大會會議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關的社區(qū)居民委員會，公告期不少于 15日。案例分析 2：　　李某購買了一套頂層的商品房，辦理入住手續(xù)時與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》中明確規(guī)定：為維護小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除，李某認為：這是自己的房子，自己有權做任何決定，拒不拆除。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取斷水、斷電