【正文】 檔住宅少?需求主要來自于新增較高收入家庭住宅需求和投資性住宅需求?主要以二次或以上購房居民為主?人均收入水平提高，較高收入家庭大量增加，需求增加?供給主要來自于開發(fā)商新開發(fā)中高檔住宅和投資性住宅供應?政府限制大面積用房，供給相對緊張?需求大量增加，供給受到一定限制，供不應求?需求量增長率高，投資回報率高普通住宅二手舊住宅?需求主要來自于新增普通家庭住宅需求和投資性住宅需求?主要以首次購房為主?城鎮(zhèn)人口增多，新增城鎮(zhèn)家庭大量增加，需求增加?開發(fā)商新開發(fā)普通住宅和投資性住宅供應?二次購房居民將原住房售出，將增加普通住宅的供給?政府政策要求大量普通用房建設?政府的保障性住房?需求大量增加，供給同樣大量增加，供求相對平衡?需求量較大，投資回報率一般經濟適用房農民房廉租房?需求主要來自于新增普通家庭住宅需求?主要以首次購房為主?城鎮(zhèn)人口增多，新增城鎮(zhèn)家庭大量增加，需求增加?供給主要來自于政府經濟適用房供應和廉租房供應?政府加強保障性住房供給?需求大量增加，供給同樣大量增加，供求相對平衡?需求量較大，投資回報率較低第 31 頁從市場吸引力和星河競爭能力分析，中高檔住宅、豪宅屬于一類產品，普通住宅屬于二類產品，經濟適用房屬于三類產品弱星河競爭能力市場吸引力低中高中 強豪宅一類產品二類產品三類產品167。p我國 2023年人均 ，折合 2800美元，我國目前正以保障性需求為主導的住宅房地產發(fā)展時期，而未來我們將步入以改善性需求為主導的住宅房地產快速發(fā)展時期。審慎發(fā)展商場經營經營業(yè)務167。第 25 頁建議星河總體產業(yè)戰(zhàn)略：大力發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務，審慎發(fā)展商場、寫字樓經營業(yè)務，維持現有旅游、酒店業(yè)務弱星河競爭能力市場吸引力低中高中 強酒店旅游一類業(yè)務二類業(yè)務三類業(yè)務167。二類業(yè)務：介于一、三類業(yè)務之間的業(yè)務，如商場經營167。10星河各產業(yè)的市場發(fā)展前景和星河競爭能力比較市場吸引力?行業(yè)平均利潤率?行業(yè)增長率?行業(yè)市場規(guī)模?行業(yè)經營難度?行業(yè)競爭激烈程度?行業(yè)進入和退出難度星河競爭能力?業(yè)務規(guī)模與盈利能力?研發(fā)、生產、銷售和服務能力?品牌影響力?組織與流程有效性?內部管理能力?可利用資源（人力、財力） 低 /弱　　　　　 程度 　　　　　 高 /強住宅開發(fā) 酒店商場經營寫字樓經營 旅游低低小難強難小弱小弱弱弱高高大易弱易大強大強強強第 24 頁從市場吸引力和星河競爭能力分析，住宅開發(fā)屬于一類業(yè)務，商場經營屬于二類業(yè)務，寫字樓經營、旅游和酒店屬三類業(yè)務弱星河競爭能力市場吸引力低中高中 強住宅商場寫字樓酒店旅游一類業(yè)務二類業(yè)務三類業(yè)務167。8 167。6 167。4 167。2 167。0 167。p我國以工業(yè)地產發(fā)展為主導的工業(yè)地產發(fā)展時期已經過去，現在正處于以住宅地產為主導的住宅地產發(fā)展時期，而未來我們會步入商業(yè)地產快速發(fā)展時期。凈利潤： Y億元167。星河愿景 中國一流品牌企業(yè)釋義：p經營范圍覆蓋全國多個省市p主要經濟指標處于行業(yè)領先水平p品牌提及率及美譽度處于行業(yè)領先水平p具有行業(yè)領導地位的產品和業(yè)務組合p擁有強大的資金和技術實力p在全國擁有強大的品牌影響力p公司發(fā)展戰(zhàn)略對行業(yè)產生一定影響p具有高度統一價值觀的經營管理團隊第 12 頁過去推動星河快速發(fā)展的核心因素主要是擴大項目規(guī)模和提高產品檔次，而未來需要增加項目數量和進行區(qū)域擴張支撐星河發(fā)展增長因素 星河運用現狀 說明?擴大項目規(guī)模?星河明居項目規(guī)模比祥和花園、星河錦居等前開發(fā)項目規(guī)模擴大了兩倍?星河國際、星河丹堤項目規(guī)模比星河明居等前開發(fā)項目擴大的數倍?擴大項目規(guī)模對支撐企業(yè)發(fā)展的作用比較有限?提高產品檔次與價格?星河國際比星河明居等前開發(fā)項目檔次和價格提高了不少?星河丹堤比星河國際等前開發(fā)項目檔次和價格提高了不少?提高項目檔次和價格的對支撐企業(yè)發(fā)展的作用也比較有限?增加項目數量?星河華居、星河明居、海悅華城幾個項目同時運作，公司由單一項目運作過度到三個項目同時運作?星河世紀、星河 Cocopark、星河丹堤等項目同時運作?2023年后，星河在增加項目數量上突破不夠?增加項目數量對支撐企業(yè)發(fā)展的空間非常大?進行區(qū)域擴張 ?星河目前還未實現區(qū)域擴張 ?區(qū)域擴張對支撐企業(yè)發(fā)展的空間非常大?多元化 ?星河目前已經涉及到住宅開發(fā)、商業(yè)房地產開發(fā)與經營、酒店旅游等多元化 ?多元化對支撐企業(yè)發(fā)展的作用有限第 13 頁星河可以分 “深圳 — 珠三角 — 全國 ”三步走來實現企業(yè)愿景深圳的星河珠三角的星河全國的星河?鞏固深圳市場，適當增加開發(fā)項目的數量?開拓珠三角部分城市市場，增加經營城市的數量?開拓全國其它區(qū)域市場，進入全國多個經營區(qū)域2023年至 2023年 2023年至 2023年 2023年及以后第 14 頁根據外部環(huán)境和星河內部發(fā)展要求，星河未來必須保持較快的發(fā)展速度n 中國房地產銷售面積近 10年年均增長 %，銷售額近 10年年均增長%，保持了較高的增長速度n 我國城市化還有巨大的發(fā)展空間，人均 GDP還會保持快速的增長，我國房地產行業(yè)還處于快速發(fā)展階段n 預計未來 10年我國房地產行業(yè)還將保持快速發(fā)展，預計銷售面積年均增長速度為 16%左右房地產行業(yè)快速發(fā)展為星河快速發(fā)展提供機遇n 近 10年一些大型的優(yōu)秀房地產企業(yè)，如招商、金地、華僑城等，年均增長率在 35%左右，搶占中小企業(yè)市場份額n 萬科銷售結算面積近 10年增長了 ，年均復合增長率為 %，超越了中海、首開等老牌企業(yè)，取得國內行業(yè)龍頭地位n 一些民營上市公司保持了更快的增長，富力近 5年主營收入年均復合增長率為 %，碧桂園近 3年營業(yè)收入復合增長率為 %優(yōu)秀房地產企業(yè)快速增長迫使星河快速發(fā)展n 保持快速發(fā)展，達到一定經營規(guī)模，才能產生規(guī)模效益，企業(yè)規(guī)模是星河保持連續(xù)經營和市場競爭能力的基礎n 品牌是建立在一定規(guī)模的基礎上，而品牌的價值體現在規(guī)模化運用方面n 星河目前經營區(qū)域主要在深圳及周邊地區(qū)，星河必須保持較快的發(fā)展速度，才能成為 “ 中國房地產行業(yè)一流品牌企業(yè) ”為實現企業(yè)愿景，星河需要保持較快的發(fā)展速度星河必須保持較快的發(fā)展速度第 15 頁綜合考慮，星河未來主營收入保持在 30% 左右的發(fā)展速度比較合適類型 保守增長 穩(wěn)妥增長 激進增長增長速度增長區(qū)間 ?10% 至 25% 的增長率 ?30% 至 50% 的增長率 ?55% 以上的增長率優(yōu)點?比較容易實現穩(wěn)健的發(fā)展?項目資金需求壓力小?人力資源需求壓力小?比較容易保證項目質量?界于兩者之間?能實現快速發(fā)展，企業(yè)能較快實現規(guī)模?能搶占更多區(qū)域市場缺點?對集團管控能力要求一般?發(fā)展速度較慢，可能會比較長的時間才能達到一定規(guī)模?可能較好的市場機會被競爭對手搶占先機?界于兩者之間?對公司戰(zhàn)略決策能力要求高?對集團管控能力要求特高?項目資金需求壓力大?人力資源需求壓力大?比較難保證項目質量與優(yōu)質服務50%40%20%10% 60%30% 70%第 16 頁受制于未來兩年房地產不景氣和內部經營不夠規(guī)范，星河未來兩年需要以規(guī)范管理、提升能力為主，適當控制增長速度n 2023年，全國商品房施工、新開工、土地購置面積分別為 23594 406百萬平方米，預計消化這些庫存需要 2至 3年時間n 在 2023至 2023年銷售的商品房中，有不少是用于投資用途，這些房在未來 2至 3年會增加房地產市場的供給n 2023至 2023年房地產行業(yè)的高利潤，吸引了不少其它產業(yè)資本進入房地產行業(yè)，如海爾地產、長虹地產等，增加行業(yè)競爭程度房地產庫存及投資房消化還需一段時間n 2023年后，全國房地產市場都進行了調整，銷售價格緩慢下降，銷售量急速萎縮，這種趨勢預計會持續(xù) 2至 3年n 一些發(fā)達城市，如深圳、北京在 2023年房地產交易量達到頂峰，近幾年交易量每年都在遞減，預計未來兩年這種趨勢還會保持n 國家的宏觀緊縮政策雖在最近有所放松，但連續(xù)長達 4年的緊縮政策對降低經濟速度、降低居民購買能力的作用還會保持一定貫性房地產行業(yè)近兩年調整，未來兩年還會延續(xù)n 星河雖然在國際、丹堤等項目中取得了非凡的成功，但還需要時間把這些成功經驗轉化為規(guī)范化、文件化的運作模式n 星河近年的經營管理還主要以人治為主，但隨公司未來的進一步擴張，需要規(guī)范化、制度化的法治來作保證n 未來的發(fā)展需要由單一項目開發(fā)到多項目開發(fā)轉變，單一地區(qū)經營向多地區(qū)經營轉變，星河管理體系和人才都需要時間來積累星河目前管理規(guī)范化程度不夠，擴張基礎不扎實星河未來兩年要有打基礎為主，適當控制增長速度第 17 頁星河未來五年可以采取 “先慢后快 ”、 “先規(guī)范后規(guī)模 ”兩階段戰(zhàn)略2023年初501002023年初p保持適度增長，以完成現有儲備項目為主p改進和完善優(yōu)質項目，提升項目核心競爭力，推行項目標準化和系列化p加強內部管理規(guī)范化建設p完善項目管理體系，培育和完善多項目運作與管控體系2023年底健康、強壯星河實力、強大星河內部規(guī)范與整合為主 實現規(guī)模效益為主p保持快速增長，增長率為 40－ 50%p增加項目數量，復制標準化、系列化項目，實現項目規(guī)模優(yōu)勢與效益p拓展經營城市，實現企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢與效益p培育和完善多城市運作與管控體系p實現上市第 18 頁星河未來五年房地產銷售面積要達到 30% 左右的增長率目標2023年至 2023年銷售面積戰(zhàn)略目標單位：萬平方米2023年 2023年 2023年2023年 2023年X2023年X五年年均增長率達到 30%XXXX第 19 頁星河集團 2023年至 2023年主營收入與凈利潤戰(zhàn)略目標167。 星河未來五年要著力構建和打造產品規(guī)劃與實現能力、組織與管控能力、品牌與資金實力和人才隊伍能力四大核心競爭力。，應策略性進入一線城市，重點考慮全國二、三線城市的拓展。，項目選擇區(qū)域重點考慮關內及周邊區(qū)域以及深圳規(guī)劃中的未來城市副中心龍華新城、光明新城、體育新城、東部新城。住宅產品可以在改進和完善星河丹堤項目和星河國際項目的基礎上進行標準化復制。：審慎發(fā)展地區(qū)購物中心，適當發(fā)展鄰里購物中心完善住宅產品配套。3　業(yè)務戰(zhàn)略 產業(yè)戰(zhàn)略：大力發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務，審慎發(fā)展商場、寫字樓經營業(yè)務，維持現有旅游、酒店業(yè)務。2　戰(zhàn)略目標 星河未來五年的房地產銷售面積增長速度要達到 30%左右的增長率目標。第 2 頁編編 制制批批 準準唐東方唐東方劉世成、李森劉世成、李森審審 核核 冉　斌冉　斌2023年年 11月月 8日日2023年年 11月月 10日日2023年年 11月月 8日日確確 認認 劉世成、李森劉世成、李森 2023年年 11月月 10日日報告編制第 3 頁本報告分八部分，現在閱讀的是q產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標q報告說明與總結q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 4 頁華盈恒信采取華盈恒信企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架為星河制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃去哪里？戰(zhàn)略目標愿景業(yè)務戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略p愿景：未來要成為一個什么樣的企業(yè)？p戰(zhàn)略目標：未來要達到一個什么樣的發(fā)展目標？p業(yè)務戰(zhàn)略：未來要在哪些產業(yè)，哪些區(qū)域發(fā)展？重點發(fā)展什么樣的產品？p職能戰(zhàn)略：需要怎樣的職能戰(zhàn)略以支持愿景、戰(zhàn)略目標、業(yè)務戰(zhàn)略實現？華盈恒信企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架10年至 20年5年左右5年左右3年左右第 5 頁星河五年戰(zhàn)略可以簡