【正文】 ，競(jìng)爭(zhēng)程度一般三線城市 落后省會(huì)城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地級(jí)市?常住人口多為 100萬(wàn)至 400萬(wàn)之間，流動(dòng)人口比率較低?人均 GDP在 2萬(wàn)元 3萬(wàn)元之間，即 3000至 4000美元之間?市場(chǎng)化程度不高，政府關(guān)系影響很大，市場(chǎng)需求量一般?房地產(chǎn)需求主要以本地居民改善性需求為主?房地產(chǎn)企業(yè)較少，缺乏競(jìng)爭(zhēng)四線城市 落后地級(jí)市、縣級(jí)市?常住人口 100萬(wàn)以下，流動(dòng)人口比率低?人均 GDP在 2萬(wàn)元以下?市場(chǎng)化處于盟芽狀態(tài)，市場(chǎng)需求量較少，主要以自建房為主?房地產(chǎn)需求主要以本地居民改善性需求為主?房地產(chǎn)企業(yè)很少，基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)第 60 頁(yè)二、三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段，有非常大的發(fā)展大發(fā)展空間，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈不如一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) /產(chǎn)品型市場(chǎng) 房地產(chǎn)投資 /資本運(yùn)作型市場(chǎng) 房地產(chǎn)服務(wù) /服務(wù)型市場(chǎng)時(shí)間行業(yè)規(guī)模一線城市 香港 美國(guó)二線城市三線城市四線城市經(jīng)濟(jì)特征?高利階段?中等風(fēng)險(xiǎn) /高回報(bào)?產(chǎn)品創(chuàng)新?常利階段?中等風(fēng)險(xiǎn) /中等回報(bào)?資本優(yōu)勢(shì) /規(guī)模優(yōu)勢(shì)?微利階段?低風(fēng)險(xiǎn) /低回報(bào)?規(guī)模優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特征?供不應(yīng)求?新增住房需求快速增長(zhǎng)?競(jìng)爭(zhēng)激烈程度一般?供求平衡?新增需求穩(wěn)定，以提升住房質(zhì)量的需求為主?競(jìng)爭(zhēng)激烈程度高?供略過(guò)于求?新增需求下滑，以二手房交易、舊房改建為主?競(jìng)爭(zhēng)激烈程度高第 61 頁(yè)在城市拓展選擇上，星河未來(lái)十年應(yīng)是策略性進(jìn)入一線城市，重點(diǎn)拓展二、三線城市市場(chǎng)容量一線城市四線城市二線城市三線城市競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度星河在這些城市有優(yōu)勢(shì)！除深圳外，星河在北京、上海、廣州沒(méi)有優(yōu)勢(shì)！市場(chǎng)才啟蒙，規(guī)模小，風(fēng)險(xiǎn)較大！第 62 頁(yè)為了更好的實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張需要，星河可以采取控股的方式與拓展地本地房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)合作模式影響因素發(fā)展速度抗風(fēng)險(xiǎn)能力資金需求可能導(dǎo)致的品牌受損單項(xiàng)目收益項(xiàng)目可控性管理力度 大 小慢低高大小快高低小大強(qiáng) 弱控股比例 高 低全資 控股 合資 參股第 63 頁(yè)星河主要項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃五年項(xiàng)目規(guī)劃p主要項(xiàng)目規(guī)劃?龍崗中心城項(xiàng)目?民樂(lè)項(xiàng)目?雅寶項(xiàng)目?淡水項(xiàng)目?珠海項(xiàng)目?南沙項(xiàng)目?其它項(xiàng)目 1?其它項(xiàng)目 2?其它項(xiàng)目 32023年 2023年 2023年 2023年 2023年儲(chǔ)備儲(chǔ)備待定待定待定第 64 頁(yè)星河各項(xiàng)目各年度建筑面積計(jì)劃項(xiàng)目 計(jì)劃總建筑面積（萬(wàn) m2) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年丹堤 龍崗中心城 民樂(lè) 33雅寶 120深圳其它 1深圳其它 2淡水 珠海 南沙珠三角其它 1珠三角其它 1合計(jì)第 65 頁(yè)星河各項(xiàng)目銷(xiāo)售面積、收入與凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 總計(jì)丹堤 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)龍崗中心城 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)民樂(lè) 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)雅寶 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)淡水 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)珠海 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)南沙 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)合計(jì) 銷(xiāo)售面積主營(yíng)收入凈利潤(rùn)第 66 頁(yè)星河各項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年丹堤 資金收入資金流出資金凈注入龍崗中心城 資金收入資金流出資金凈注入民樂(lè) 資金收入資金流出資金凈注入雅寶 資金收入資金流出資金凈注入淡水 資金收入資金流出資金凈注入珠海 資金收入資金流出資金凈注入南沙 資金收入資金流出資金凈注入合計(jì) 資金收入資金流出資金凈注入第 67 頁(yè)星河資金缺口與融資計(jì)劃項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 資金收入資金流出資金凈注入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 資金收入資金流出資金凈注入酒店、旅游 資金收入資金流出資金凈注入合計(jì) 資金收入資金流出資金凈注入還貸款計(jì)劃 現(xiàn)金存量還貨計(jì)劃借貸計(jì)劃股權(quán)融資計(jì)劃第 68 頁(yè)本報(bào)告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)q報(bào)告說(shuō)明與總結(jié)q深圳市場(chǎng)鞏固與發(fā)展q全國(guó)市場(chǎng)拓展q職能戰(zhàn)略q長(zhǎng)期戰(zhàn)略展望第 69 頁(yè)建議星河 2023年前實(shí)現(xiàn)上市，可以極大的促進(jìn)公司的發(fā)展2023年前企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市滿足企業(yè)發(fā)展資金的需求實(shí)現(xiàn)股東最大價(jià)值提高企業(yè)知名度規(guī)范企業(yè)管理第 70 頁(yè)星河在實(shí)行 “深圳 — 珠三角 — 全國(guó) ”三步走過(guò)程中，各階段都需構(gòu)建相應(yīng)的核心能力，并根據(jù)核心能力采取相應(yīng)的戰(zhàn)略措施階段 深圳鞏固階段 珠三角拓展階段 全國(guó)拓展階段時(shí)間 2023年至 2023年 2023年至 2023年 2023年及以后階段戰(zhàn)略 ?鞏固深圳市場(chǎng)，適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量 ?開(kāi)拓珠三角部分二三線城市市場(chǎng)，增加經(jīng)營(yíng)城市的數(shù)量 ?開(kāi)拓全國(guó)其它區(qū)域市場(chǎng)，進(jìn)入全國(guó)多個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域關(guān)注焦點(diǎn) 項(xiàng)目 產(chǎn)品 規(guī)模、品牌需要關(guān)鍵能力?投資決策能力?項(xiàng)目定位策劃能力?項(xiàng)目施工與營(yíng)銷(xiāo)能力?多項(xiàng)目運(yùn)作管控能力?產(chǎn)品規(guī)劃與實(shí)現(xiàn)能力?區(qū)域品牌影響力?集團(tuán)二級(jí)管控能力?資金實(shí)力與融資能力?產(chǎn)品規(guī)劃與實(shí)施能力?規(guī)模效益能力?全國(guó)品牌影響力?集團(tuán)三級(jí)管控能力?資金實(shí)力與融資能力主要戰(zhàn)略措施?改進(jìn)和完善優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，推行項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化和系列化?加強(qiáng)內(nèi)部管理規(guī)范化體系建設(shè)?培育和完善多項(xiàng)目運(yùn)作與管控體系?不斷完善深圳市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，將深圳市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到其它開(kāi)拓城市?加強(qiáng)區(qū)域性品牌建設(shè)?實(shí)現(xiàn)公司上市，增強(qiáng)企業(yè)融資能力和提高企業(yè)知名度?培育和完善集團(tuán)多城市運(yùn)作與管控體系?在珠三角運(yùn)作成熟的基礎(chǔ)上，在全國(guó)其它經(jīng)營(yíng)區(qū)域推廣珠三角運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)?加強(qiáng)全國(guó)性品牌建設(shè)?培育和完善集團(tuán)多區(qū)域、多城市下的運(yùn)作與管控體系資金需求 ?需較強(qiáng)的資金實(shí)力和融資能力 ?需非常強(qiáng)的資金實(shí)力和融資能力人才需求?職能管理人才?項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)人才?集團(tuán)管理人才?城市運(yùn)營(yíng)人才?集團(tuán)管理人才?區(qū)域運(yùn)營(yíng)人才第 71 頁(yè)類 型職能管理型 矩陣式管理型開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售職責(zé)分工開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售項(xiàng)目部? 項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)? 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門(mén)成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點(diǎn)? 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積? 員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)適用條件? 項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng)? 客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低? 公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作? 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng)? 客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境? 公司有專業(yè)技能提升要求項(xiàng)目部缺點(diǎn)? 職能部門(mén)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ? 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售項(xiàng)目管理型項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售? 項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體? 項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展? 跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理? 前期的客戶定位非常準(zhǔn)確? 更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度? 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意星河要實(shí)現(xiàn)深圳到珠三角的擴(kuò)張， 20232023年要逐步完善職能管理型組織， 2023年后要過(guò)渡矩陣式管理組織第 72 頁(yè)根據(jù)三步走戰(zhàn)略，星河未來(lái)五年需要構(gòu)建四大核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力定義 核心競(jìng)爭(zhēng)力因素 二級(jí)因素?產(chǎn)品規(guī)劃與改進(jìn)能力?產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能力?項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力?品牌實(shí)力?盈利能力?融資能力產(chǎn)品規(guī)劃與實(shí)現(xiàn)能力品牌與資金實(shí)力組織與管控能力?組織職責(zé)分工能力?目標(biāo)管理能力?制度與流程管理能力?隊(duì)伍知識(shí)、技能與經(jīng)驗(yàn)?隊(duì)伍激情與抱負(fù)?激勵(lì)體系有效性人才隊(duì)伍能力p核心競(jìng)爭(zhēng)力 是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力中那些最基本的能使整個(gè)企業(yè)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、獲得穩(wěn)定超額利潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)力，是將技能資產(chǎn)和運(yùn)作機(jī)制有機(jī)融合的企業(yè)自有組織能力，它具有以下特征： p能決定組織是否成功的關(guān)鍵性因素p能夠顯著地為客戶創(chuàng)造價(jià)值或節(jié)約成本p塑造這種能力花費(fèi)了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難以在中短期內(nèi)模仿第 73 頁(yè)星河未來(lái)五年需要大力提高四大核心競(jìng)爭(zhēng)力167。167。167。根據(jù)發(fā)展國(guó)家發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市的人均 GDP達(dá)到 3000美元時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)進(jìn)一步加快，其發(fā)展速度會(huì)快于第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。適當(dāng)發(fā)展?jié)M足社區(qū)需要的鄰里購(gòu)物中心，完善自我開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的社區(qū)配套說(shuō)明鄰里超級(jí)注：以上圖中 “鄰里 ”指 “鄰里購(gòu)物中心 ” ， “社區(qū) ”指 “社區(qū)購(gòu)物中心 ” ， “地區(qū) ”指 “地區(qū)購(gòu)物中心 ” ， “超級(jí) ”指“地區(qū)超級(jí)購(gòu)物中心 ” 。專業(yè)店我國(guó)商業(yè)零售業(yè)態(tài)類型 說(shuō)明鄰里購(gòu)物中心提供附近居民顧客需要的日夜便利購(gòu)物，主要由超市、藥店及提供藥物、雜物、速食和勞務(wù)服務(wù)的眾多商店組成社區(qū)購(gòu)物中心提供更廣泛的服飾和其它軟商品，其中大多數(shù)店是超市、超級(jí)藥店、折扣百貨店及銷(xiāo)售服飾、居家 家俱用品、玩具、電子產(chǎn)品或體育用品的平價(jià)零售商組成地區(qū)購(gòu)物中心提供足夠深度和品類的一般商品與服務(wù)。超級(jí)市場(chǎng)167。開(kāi)發(fā)一定量的豪宅，提升中高檔住宅項(xiàng)目檔次和品位167。二類產(chǎn)品：介于一、三類產(chǎn)品之間的業(yè)務(wù)，如普通住宅167。p我國(guó) 2023年人均 ，折合 2800美元，我國(guó)目前正以保障性需求為主導(dǎo)的住宅房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)期，而未來(lái)我們將步入以改善性需求為主導(dǎo)的住宅房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期。第 25 頁(yè)建議星河總體產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略：大力發(fā)展住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，審慎發(fā)展商場(chǎng)、寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，維持現(xiàn)有旅游、酒店業(yè)務(wù)弱星河競(jìng)爭(zhēng)能力市場(chǎng)吸引力低中高中 強(qiáng)酒店旅游一類業(yè)務(wù)二類業(yè)務(wù)三類業(yè)務(wù)167。10星河各產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展前景和星河競(jìng)爭(zhēng)能力比較市場(chǎng)吸引力?行業(yè)平均利潤(rùn)率?行業(yè)增長(zhǎng)率?行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模?行業(yè)經(jīng)營(yíng)難度?行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度?行業(yè)進(jìn)入和退出難度星河競(jìng)爭(zhēng)能力?業(yè)務(wù)規(guī)模與盈利能力?研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售和服務(wù)能力?品牌影響力?組織與流程有效性?內(nèi)部管理能力?可利用資源（人力、財(cái)力） 低 /弱　　　　　 程度 　　　　　 高 /強(qiáng)住宅開(kāi)發(fā) 酒店商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng) 旅游低低小難強(qiáng)難小弱小弱弱弱高高大易弱易大強(qiáng)大強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)第 24 頁(yè)從市場(chǎng)吸引力和星河競(jìng)爭(zhēng)能力分析，住宅開(kāi)發(fā)屬于一類業(yè)務(wù)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)屬于二類業(yè)務(wù)，寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)、旅游和酒店屬三類業(yè)務(wù)弱星河競(jìng)爭(zhēng)能力市場(chǎng)吸引力低中高中 強(qiáng)住宅商場(chǎng)寫(xiě)字樓酒店旅游一類業(yè)務(wù)二類業(yè)務(wù)三類業(yè)務(wù)167。6 167。2 167。p我國(guó)以工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為主導(dǎo)的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在正處于以住宅地產(chǎn)為主導(dǎo)的住宅地產(chǎn)發(fā)展時(shí)期，而未來(lái)我們會(huì)步入商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期。星河愿景 中國(guó)一流品牌企業(yè)釋義：p經(jīng)營(yíng)范圍覆蓋全國(guó)多個(gè)省市p主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于行業(yè)領(lǐng)先水平p品牌提及率及美譽(yù)度處于行業(yè)領(lǐng)先水平p具有行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的產(chǎn)品和業(yè)務(wù)組合p擁有強(qiáng)大的資金和技術(shù)實(shí)力p在全國(guó)擁有強(qiáng)大的品牌影響力p公司發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)行業(yè)產(chǎn)生一定影響p具有高度統(tǒng)一價(jià)值觀的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)第 12 頁(yè)過(guò)去推動(dòng)星河快速發(fā)展的核心因素