【正文】 四月 212:26 上午 四月 2102:26April 05, 2023167。 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 1空山新雨后，天氣晚來秋。 四月 21四月 2102:26:2702:26:27April 05, 2023167。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023167。 1比不了得就不比，得不到的就不要。 1以我獨沈久，愧君相見頻。8 167。0 167。三線城市：常州、珠海、中山、合肥、惠州、江門。數據來源：根據深圳統(tǒng)計年鑒和 深圳市 2023年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理第 41 頁從長遠發(fā)展前景看，住宅需求優(yōu)于商業(yè)用房需求，而辦公樓需求會出現下降趨勢商品住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)房單位：萬平方米1997年，商品住宅銷售面積為 337萬平方米，至 2023年，商品住宅銷售面積為 500萬平方米，占整個商品房銷售面積的 %， 10年間增長了 50%1997年，辦公樓銷售面積為 ，至 2023年，辦公樓銷售面積為 方米，占整個商品房銷售面積的 %， 10年間減少 30%1997年，辦公樓銷售面積為 ，至 2023年，辦公樓銷售面積為 方米，占整個商品房銷售面積的 %， 10年間增長了 10%1997年3372023年5001997年2023年1997年2023年%%%比例1997年至 2023年間，深圳市商品住宅銷售面積增長最快，商業(yè)營業(yè)房次之，辦公樓銷售面積出現下降第 42 頁深圳市城市化進程在 2023年后迅速變緩， 只保持 3% 左右的水平，而且有進一步遞減的趨勢，未來保障性的住房需求將逐步減少數據來源：根據深圳統(tǒng)計年鑒和 深圳市 2023年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理第 43 頁深圳市人均 GDP保持高速增長，近年增長率保持在 12% 左右，消費能力在迅速增長，未來改善性用房需求將會增加p2023年 9月 5日，人民幣匯率為： ＝ 1美元， p2023年人均 ，達到了發(fā)達國家經濟發(fā)展初級階段水平數據來源：根據深圳統(tǒng)計年鑒和 深圳市 2023年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理第 44 頁從深圳各區(qū)人口數量及特征看，未來的房地產市場中高檔住宅的消費能力主要來自于關內從業(yè)人員和少數高科技企業(yè)聚集地區(qū)域 產業(yè)特征 2023年人口 人口特征 需求類型數量 (萬 ) 比率福田 以公司總部經濟、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿易為主 % 數量較大，以中高收入人群為主，消費能力較強 改善性需求為主羅湖 以公司總部經濟、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿易為主 % 數量較大，以中高收入人群為主，消費能力較強 改善性需求為主南山 以公司總部經濟、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿易為主 % 數量較大，以中高收入人群為主，消費能力較強 改善性需求為主鹽田 以物流、旅游休閑為主 % 數量較小，以中高收入人群為主，消費能力較強 改善性需求為主寶安 以加工制造為主 %數量大，以工廠職員、工人等低收入人群為主，消費能力較差少部分工廠中高層、高科技公司員工收入較高，有較強的消費能力保障性需求為主龍崗 以加工制造為主 %數量大，以工廠職員、工人等低收入人群為主，消費能力較差少部分工廠中高層、高科技公司員工收入較高，有較強的消費能力保障性需求為主總計 100% 消費能力主要集中于關內從業(yè)人員第 45 頁考慮到深圳市人口密集程度和未來規(guī)劃城市變遷，星河項目位置重點考慮關內及周邊區(qū)域以及龍華新城、光明新城、體育新城、東部新城松崗公明沙井光明福永石巖新安西鄉(xiāng)南山區(qū)龍華布吉觀瀾平湖福田區(qū)羅湖區(qū)橫崗鹽田區(qū)坪山龍崗坪地坑梓葵涌大鵬南澳市級次中心市級中心深圳中心區(qū)華強北商務區(qū)東門商務區(qū)后海商業(yè)區(qū)寶安中心區(qū)區(qū)級中心布吉商業(yè)街體育新城龍華新城東部新城光明新城未來城市變遷中心現有消費能力強區(qū)未來將成為深圳市城市副中心，成為人口聚集地，土地升值目前關內就業(yè)的人員有較強的消費能力，通常在關內及周邊購買住房民樂 雅寶龍崗第 46 頁星河未來五年在深圳的戰(zhàn)略定位為：努力開發(fā)好現有規(guī)劃項目的基礎上，適當利用行業(yè)調整中出現的機會戰(zhàn)略 具體戰(zhàn)略措施努力開發(fā)好現有規(guī)劃項目適當利用行業(yè)調整中出現的機會龍崗中心城項目民樂項目雅寶項目占地面積： m2建筑面積： m2占地面積： 8. 2萬 m2建筑面積： 33萬 m2占地面積： 28萬 m2建筑面積： 120萬 m2產品定位：中高檔系列，新設計客戶定位：白領，首次置業(yè)產品定位：國際系列客戶定位：白領，首次置業(yè)產品定位：高檔寫字樓，新設計客戶定位：優(yōu)秀企業(yè)，辦公樓改善?土地競爭減弱，土地價格大幅下降?房地產企業(yè)經營困難，出現資金鏈斷裂或嚴重虧損根據經營目標與預算，購買符合產品定位的地塊根據經營目標與預算，尋求收購或合作符合星河產品定位的地塊或項目第 47 頁對于房地產企業(yè)出現經營困難帶來的機會，星河可以根據自己現金流和可行性分析情況，以較低價格實現合作合作模式影響因素發(fā)展速度抗風險能力資金需求可能導致的品牌受損單項目收益項目可控性管理力度 大 小慢低高大小快高低小大強 弱控股比例 高 低全資 控股 合資 參股第 48 頁本報告分八部分，現在閱讀的是q產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標q報告說明與總結q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 49 頁我國 20個城市 2023年商品房銷售面積達 500萬平方米以上，房地產市場規(guī)模巨大數據來源：根據各市 國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理第 50 頁城市房地產消費需求水平主要由潛在消費對象數量和人均消費能力決定，它們最關鍵取決于人均 GDP和常住人口兩個指標人均消費能力城市房地產需求消費對象數量人均 GDP人均收入增長水平常住人口數量常住人口增長速度人均 GDP增長速度購房年齡人口…………第 51 頁我國有 20多個大中城市人均 GDP超過了 3000美元，這些城市房地產市場都處于快速發(fā)展時期p人均 GDP3000美元左右被認為是現代化的門檻，也是我國 2023年全面建成小康社會的主要標志。專賣店167。以中高檔住宅開發(fā)為主167。維持現有寫字樓、旅游、酒店業(yè)務產業(yè)戰(zhàn)略住宅商場謹慎進入 市場選擇性 成長 全力奮斗有限擴充或先撤退選擇性 補充 保持優(yōu)勢減少損失 全面收獲 有限收獲星河競爭能力市場吸引力　高低中弱 中 強住宅酒店旅游商場寫字樓 寫字樓第 26 頁從房地產行業(yè)產業(yè)戰(zhàn)略看，星河產業(yè)屬 “以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產經營為輔 ”類型序號 產業(yè)戰(zhàn)略類型 企業(yè)典型特征 舉例1 專注住宅開發(fā)?能保持高速發(fā)展?盈利能力強?受房地產行業(yè)周期影響大?萬科、金地?碧桂園（商業(yè)、酒店、學校主要圍繞住宅業(yè)務，以完善配套，提升房地產價值）2以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產經營為輔?能保持快速發(fā)展?盈利能力較強?能抵御一定的房地產行業(yè)周期影響?富力、卓越、珠江、招商、中海3 以住宅開發(fā)與商業(yè)地產經營并行?發(fā)展速度較慢?盈利能力一般?基本能抵御房地產行業(yè)周期影響?億城股份（由商業(yè)地產擴張到住宅地產）?世貿股份（由商業(yè)地產擴張到住宅地產）4 專注商業(yè)地產?發(fā)展速度慢?盈利能力較低?不受房地產行業(yè)周期影響?中國國貿?金融街5 多元化?華僑城： “旅游＋地產 ”相互促進?茂業(yè)集團： “商業(yè)＋地產 ”相互促進?海爾地產：從制造業(yè)進入到房地產行業(yè)6 產業(yè)定位不明確?企業(yè)發(fā)展不連續(xù)，波動性較大?盈利波動性較大?受房地產行業(yè)周期影響非常大?主要以中小型地產企業(yè)為主第 27 頁產業(yè)戰(zhàn)略的主要戰(zhàn)略要點產業(yè)戰(zhàn)略 產業(yè)定位 投入比例 主要戰(zhàn)略要點大力發(fā)展住宅開發(fā)住宅開發(fā)業(yè)務是公司核心業(yè)務和戰(zhàn)略業(yè)務；是公司主要利潤來源和主要戰(zhàn)略投入點總資產的70%以上?不斷提高住宅開發(fā)業(yè)務核心競爭力?在具備核心競爭力前提下，投入大部分資源用于住宅開發(fā)業(yè)務，大力進行規(guī)模擴張審慎發(fā)展商場、寫字樓經營經營商場經營、寫字樓經營是公司的次核心業(yè)務，主要目的是提高星河品牌知名度、平穩(wěn)公司現金流以及為住宅開發(fā)提供相關配套總資產的20%左右?不斷完善現有商場經營、寫字樓管理模式，提升盈利能力?為配合住宅開發(fā)業(yè)務拓展需要，適當投入少量資源用于商場經營，提升企業(yè)知名度?投入少量、適當資源用于完善住宅開發(fā)項目商業(yè)配套維持現有酒店、旅游業(yè)務酒店、旅游是公司的邊緣業(yè)務，現有寫字樓經營、酒店業(yè)務主要是為提升星河品牌知名度，現有旅游業(yè)務為住宅開發(fā)業(yè)務發(fā)展做戰(zhàn)略儲備不超過總資產的10%?不斷完善現有寫字樓、酒店、旅游經營管理模式，提升盈利能力?除非能促進住宅開發(fā)業(yè)務發(fā)展，否則不考慮其它寫字樓、酒店、旅游項目投資第 28 頁本報告分八部分，現在閱讀的是q產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標q報告說明與總結q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 29 頁我國住宅目前正處于保障性需求快速增長時期，而未來將邁入改善性需求快速增長時期；目前部分發(fā)達城市已經邁入改善性需求時期時間銷售量p根據發(fā)達國家經驗：一個國家房地產行業(yè)快速發(fā)展初期，其推動因素主要是人口增長、城市化進程導致的保障性需求為主，當人均 GDP達到 4000美元時，房地產行業(yè)的快速發(fā)展將轉為居民收入水平提高而導致的改善性需求為主。9 167。1 167。第 9 頁本報告分八部分，現在閱讀的是q產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標q報告說明與總結q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 10 頁根據房地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境和星河自身生存發(fā)展的要求，星河愿景應定位為 “成為中國房地產行業(yè)的一流品牌企業(yè) ”n 中國經濟過去 20多年保持 10%左右的增長，未來較長時間還將保持快速增長，房地產行業(yè)將保持快速發(fā)展n 我國 2023年人均 GDP為 ，折合 2800美元，根據世界銀行研究表明，我國房地產行業(yè)正處于發(fā)展快速時期n 我國近年城市化進程保持快速發(fā)展， 2023年城市化率僅為 %，離 80%的發(fā)達國家水平還有較大的增長空間房地產市場增長空間巨大，發(fā)展前景好n 房地產行業(yè)集中度較低，與發(fā)達國家有較大差距，本身面臨行業(yè)整合的要求n 近年房地產行業(yè)利潤率高于社會平均利潤，吸引了不少其它行業(yè)優(yōu)秀公司加入競爭，行業(yè)競爭加劇n 以萬科、富力、碧桂園為代表的領先公司不斷擴大市場份額，必將淘汰許多競爭力不強的房地產企業(yè)房地產行業(yè)競爭將加劇，行業(yè)面臨整合要求n 不斷提高企業(yè)經營管理能力，增強企業(yè)的市場競爭能力，是企業(yè)未來生存和發(fā)展的基礎n 隨房地產行業(yè)的逐步全面市場化，房地產行業(yè)利潤率將保持在社會平均利潤率水平，唯有一流品牌企業(yè)才能取得較高的利潤率n 隨著發(fā)達城市工業(yè)化完成，房地產市場發(fā)展機會會轉向全國其它發(fā)展中城市，企業(yè)長遠發(fā)展必須面向全國新興城市提高競爭能力和擴大規(guī)模是企業(yè)生存和發(fā)展的要求星河的愿景定位“成為中國房地產行業(yè)的一流品牌企業(yè) ”第 11 頁星河愿景為 “成為中國房地產行業(yè)一流品牌企業(yè) ”p成為中國房地產行業(yè)一流品牌企業(yè)。、系列化之路。p本報告涉及重大經營管理信息，建議星河用嚴格保密措施進行保管與查閱。3　業(yè)務戰(zhàn)略 產業(yè)戰(zhàn)略：大力發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務，審慎發(fā)展商場、寫字樓經營業(yè)務，維持現有旅游、酒店業(yè)務。，應策略性進入一線城市，重點考慮全國二、三線城市的拓展。p我國以工業(yè)地產