【正文】 戰(zhàn)略（續(xù)） 區(qū)域戰(zhàn)略： (2023年至 2023年）以鞏固與發(fā)展深圳市場(chǎng)為主，中期（ 2023年至 2023年）開(kāi)拓珠三角市場(chǎng)，遠(yuǎn)期（ 2023年后）拓展到全國(guó)其它經(jīng)濟(jì)區(qū)域。主營(yíng)收入： X億元167。3 167。一類業(yè)務(wù)：市場(chǎng)吸引力較高，且星河競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，如住宅開(kāi)發(fā)167。事實(shí)上，我國(guó)部分一線城市住宅房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入改善性需求時(shí)期。合理控制普通住宅開(kāi)發(fā)量，合理避免政府對(duì)相關(guān)普通住宅開(kāi)發(fā)約束的限制產(chǎn)品戰(zhàn)略中高檔豪宅中高檔經(jīng)濟(jì)普通普通第 33 頁(yè)在商業(yè)零售業(yè)態(tài)中，購(gòu)物中心主要包括鄰里中心、社區(qū)購(gòu)物中心、地區(qū)購(gòu)物中心和超級(jí)購(gòu)物中心幾類167。它的主要吸引力在于它的錨店：如傳統(tǒng)的商品、眾多的商家或折扣百貨店或時(shí)尚專賣(mài)店、娛樂(lè)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心類似于地區(qū)購(gòu)物中心，但由于它大的規(guī)模巨大，一個(gè)超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心有更多的錨店、更深的商品選擇并吸引更多的基本人群購(gòu)物中心幾種類型第 34 頁(yè)建議星河的商場(chǎng)產(chǎn)品戰(zhàn)略：審慎發(fā)展地區(qū)購(gòu)物中心，適當(dāng)發(fā)展鄰里購(gòu)物中心完善住宅產(chǎn)品配套小商品的消費(fèi)額度商品的消費(fèi)頻率低高大167。目前我國(guó)已有二十多個(gè)大中城市人均 GDP超過(guò) 3000美元，其中蘇州、深圳、廣州人均 GDP超過(guò)了 10000美元。四線城市：落后地級(jí)市、落后縣級(jí)市。2 167。10167。 1故人江海別，幾度隔山川。 四月 212:26 上午 四月 2102:26April 05, 2023167。 02:26:2702:26:2702:264/5/2023 2:26:27 AM167。 05 四月 20232:26:27 上午 02:26:27四月 21167。 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 1知人者智，自知者明。 2023/4/5 2:26:2702:26:2705 April 2023167。 05 四月 20232:26:27 上午 02:26:27四月 21167。 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 02:26:2702:26:2702:26Monday, April 05, 2023167。 2:26:27 上午 2:26 上午 02:26:27四月 21167。 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。6 167。核心競(jìng)爭(zhēng)力因素 167。二線城市：天津、杭州、青島、無(wú)錫、成都、寧波、佛山、東莞、煙臺(tái)、南京、武漢、沈陽(yáng)、濟(jì)南、重慶、長(zhǎng)沙、泉州、哈爾濱、鄭州、福州、長(zhǎng)春、西安。社區(qū)地區(qū)社區(qū)化集中化第 35 頁(yè)n 新項(xiàng)目建立原同類產(chǎn)品系列的項(xiàng)目認(rèn)知的基礎(chǔ)上，更加容易宣傳和推廣n 顧客通過(guò)產(chǎn)品系列的識(shí)別，可以更加容易了解項(xiàng)目的風(fēng)格、特色，減少項(xiàng)目認(rèn)知難度和交易成本n 經(jīng)典項(xiàng)目的系列化，尤其是項(xiàng)目不斷的完善，使項(xiàng)目良好形象不斷疊加和強(qiáng)化，從而形成經(jīng)典的項(xiàng)目品牌產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化能提高項(xiàng)目知名度產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化不但可以提高品牌知名度，還可以降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，星河未來(lái)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)必須走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化之路n 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以使預(yù)期投資收益預(yù)測(cè)更加準(zhǔn)確，降低項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使公司擴(kuò)張變得更加容易n 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化有利于項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的積累，不斷改進(jìn)和完善產(chǎn)品系列，同時(shí)容易形成流程、管理的標(biāo)準(zhǔn)化n 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以大家對(duì)項(xiàng)目達(dá)成共識(shí)，減少不同項(xiàng)目環(huán)節(jié)溝通成本，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化能降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本n 萬(wàn)科有四大系列，金色系列、城花系列、四季系列、高檔系列，其中四季花城是其非常經(jīng)典的產(chǎn)品n 碧桂園只有碧桂園單一產(chǎn)品系列，碧桂園在進(jìn)入新拓展區(qū)域前，當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)碧桂園產(chǎn)品就有了較清楚的認(rèn)知n 富力地產(chǎn)的富力城系列產(chǎn)品是其經(jīng)典產(chǎn)品，是其主要盈利來(lái)源n 卓越地產(chǎn)目前也在長(zhǎng)沙、武漢等地推行其蔚藍(lán)系列，效果不錯(cuò)優(yōu)秀企業(yè)基本上都有經(jīng)典的系列化產(chǎn)品星河必須走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化之路第 36 頁(yè)星河國(guó)際和星河丹堤項(xiàng)目都取得了非凡的成功，有其可貴的成功之處好差服務(wù)價(jià)格 地理位置交通條件小區(qū)規(guī)模周邊及小區(qū)配套自然資源與環(huán)境風(fēng)格星河國(guó)際中星河丹堤好：指對(duì)客戶非常具有吸引力差：指非常排斥客戶成功之處成功之處與有獨(dú)特、稀缺自然景觀的類似住宅項(xiàng)目相比，地理位置、交通狀況較優(yōu)準(zhǔn)確預(yù)料到城市中心變遷；與類似項(xiàng)目相比，戶型、配套較優(yōu)第 37 頁(yè)星河在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要逐步以 “提供價(jià)值空間 ” 設(shè)計(jì)理念為指導(dǎo)p把住宅樓結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)好，滿足顧客對(duì)住房的需要提供住宅p把小區(qū)結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套設(shè)計(jì)好，滿足顧客對(duì)日常生活的需求提供社區(qū)p創(chuàng)造顧客一個(gè)身心享受的理想空間，一個(gè)展現(xiàn)自我的理想空間，一個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的空間提供價(jià)值空間設(shè)計(jì)理念的進(jìn)步第 38 頁(yè)星河產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以在產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念的指導(dǎo)下，圍繞現(xiàn)有的星河丹堤、星河國(guó)際產(chǎn)品改進(jìn)來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品系列 顧客定位 選地原則 產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則 需新增因素丹堤系列?企業(yè)家?機(jī)關(guān)事業(yè)單位部門(mén)負(fù)責(zé)人?金融、高科技等行業(yè)專業(yè)人士?其他成功精英?具有獨(dú)特、稀缺自然景觀?土地面積較大，在 20萬(wàn) m2以上?城郊結(jié)合部，離市區(qū)比較近?靠近主要交通干道，半小時(shí)左右能到達(dá)市繁華區(qū)域?小區(qū)景觀與自然景觀協(xié)調(diào)?大面積住宅（合理應(yīng)對(duì) 90/70政策）?增加小區(qū)配套彌補(bǔ)周邊社區(qū)不足?適量的別墅群提升住宅價(jià)值?獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格?高雅的休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所，提高生活質(zhì)量，增加生活情趣?增加和完善小區(qū)配套，更好滿足居民日常生活需求?建議增加鄰里購(gòu)物中心國(guó)際系列 ?金領(lǐng)?高級(jí)白領(lǐng)?市中心或區(qū)中心地段（最好是規(guī)劃中的）?土地面積 5至 10萬(wàn) m2?多條主干道或地鐵口附近（或規(guī)劃中）?周邊配套成熟（或規(guī)劃中）?合圍式小區(qū)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造中間綠地、安靜?大面積住宅（合理應(yīng)對(duì) 90/70政策）?裙樓建設(shè)地區(qū)購(gòu)物中心?增加綠化XX系列 ?確定顧客定位 ?確定選址原則 ?確定產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則第 39 頁(yè)本報(bào)告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)q報(bào)告說(shuō)明與總結(jié)q深圳市場(chǎng)鞏固與發(fā)展q全國(guó)市場(chǎng)拓展q職能戰(zhàn)略q長(zhǎng)期戰(zhàn)略展望第 40 頁(yè)深圳市商品房銷(xiāo)售面積 2023年后出現(xiàn)大幅萎縮，預(yù)計(jì)這種萎縮趨勢(shì)會(huì)延續(xù)到 2023年， 2023年后會(huì)重會(huì)上升軌道p深圳市近年商品房取得快速增長(zhǎng)，近 18年商品房銷(xiāo)售面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率為 %，但復(fù)合增長(zhǎng)率小于全國(guó)的 %的水平。百貨商店167。三類產(chǎn)品：市場(chǎng)吸引力較差或者星河競(jìng)爭(zhēng)偏弱，如經(jīng)濟(jì)適用房說(shuō)明注：以上圖中 “高檔 ”指 “高檔住宅 ” ， “中高檔 ”指 “中高檔住宅 ” ， “普通 ”指 “普通住宅 ” ， “經(jīng)濟(jì) ”指 “經(jīng)濟(jì)適用房 ” 。大力發(fā)展住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)167。7 167。2050年2025年2023年1978年工業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期住宅地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期第 23 頁(yè)167。4　職能戰(zhàn)略 星河要 3年內(nèi)（ 2023年前）實(shí)現(xiàn)上市。 產(chǎn)品戰(zhàn)略：：以中高檔住宅開(kāi)發(fā)為主，適量開(kāi)發(fā)豪宅系列，合理控制普通住宅開(kāi)發(fā)量。發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 —— 發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二零零八年十一月八日CBHandsun 深圳華盈恒信管理顧問(wèn)有限公司星河集團(tuán) 機(jī) 密XHJTZL04發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告之二房地產(chǎn)企業(yè)分析發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告之三企業(yè)內(nèi)部分析發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告之一外部環(huán)境分析發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告之四發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃p本報(bào)告僅供星河內(nèi)部使用，禁止其它機(jī)構(gòu)傳閱、引用或復(fù)制。：審慎發(fā)展地區(qū)購(gòu)物中心，適當(dāng)發(fā)展鄰里購(gòu)物中心完善住宅產(chǎn)品配套。 星河未來(lái)五年要著力構(gòu)建和打造產(chǎn)品規(guī)劃與實(shí)現(xiàn)能力、組織與管控能力、品牌與資金實(shí)力和人才隊(duì)伍能力四大核心競(jìng)爭(zhēng)力。0 167。8 167。審慎發(fā)展商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)167。中高檔經(jīng)濟(jì)普通第 32 頁(yè)建議星河住宅產(chǎn)品戰(zhàn)略：以中高檔住宅開(kāi)發(fā)為主，適量開(kāi)發(fā)豪宅系列，合理控制普通住宅開(kāi)發(fā)量弱星河競(jìng)爭(zhēng)能力市場(chǎng)吸引力低中高中 強(qiáng)豪宅一類產(chǎn)品二類產(chǎn)品三類產(chǎn)品167。購(gòu)物中心167。p2023年上半年銷(xiāo)售面積為 170萬(wàn)平方米，同比下降 % 。167。二級(jí)因素產(chǎn)品規(guī)劃與實(shí)現(xiàn)能力?產(chǎn)品規(guī)劃與改進(jìn)能力?產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能力?項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力組織與管控能力 ?組織與管控體系有效性?目標(biāo)管理能力?制度與流程管理能力品牌與資金實(shí)力 ?品牌實(shí)力?資金實(shí)力?融資能力人才隊(duì)伍能力 ?隊(duì)伍知識(shí)、技能與經(jīng)驗(yàn)?員工激情與抱負(fù)?激勵(lì)體系有效性167。7 167。 02:26:2702:26:2702:264/5/2023 2:26:27 AM167。 05 四月 20232:26:27 上午 02:26:27四月 21167。 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/4/5 2:26:2702:26:2705 April 2023167。 四月 2102:26:2702:26Apr2105Apr21167。 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 02:26:2702:26:2702:26Monday, April 05, 2023167。 2:26:27 上午 2:26 上午 02:26:27四月 21167。 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 四月 2102:26:2702:26Apr2105Apr21167。9 167。1 167。167。根據(jù)發(fā)展國(guó)家發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市的人均 GDP達(dá)到 3000美元時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)進(jìn)一步加快，其發(fā)展速度會(huì)快于第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。專業(yè)店我國(guó)商業(yè)零售業(yè)態(tài)類型 說(shuō)明鄰里購(gòu)物中心提供附近居民顧客需要的日夜便利購(gòu)物，主要由超市、藥店及提供藥物、雜物、速食和勞務(wù)服務(wù)的眾多商店組成社區(qū)購(gòu)物中心提供更廣泛的服飾和其它軟商品，其中大多數(shù)店是超市、超級(jí)藥店、折扣百貨店及銷(xiāo)售服飾、居家 家俱用品、玩具、電子產(chǎn)品或體育用品的平價(jià)零售商組成地區(qū)購(gòu)物中心提供足夠深度和品類的一般商品與服務(wù)。開(kāi)發(fā)一定量的豪宅，提升中高檔住宅項(xiàng)目檔次和品位167。p我國(guó) 2023年人均 ，折合 2800美元，我國(guó)目前正以保障性需求為主導(dǎo)的住宅房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)期，而未來(lái)我們將步入以改善性需求為主導(dǎo)的住宅房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期。10星河各產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展前景和星河競(jìng)爭(zhēng)能力比較市場(chǎng)吸引力?行業(yè)平均利潤(rùn)率?行業(yè)增長(zhǎng)率?行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模?行業(yè)經(jīng)營(yíng)難度?行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度?行業(yè)進(jìn)入和退出難度星河競(jìng)爭(zhēng)能力?業(yè)務(wù)規(guī)模與盈利能力?研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售和服務(wù)能力?品牌影響力?組織與流程有效性?內(nèi)部管理能力?可利用資源（人力、財(cái)力） 低 /弱　　　　　 程度 　　　　　 高 /強(qiáng)住宅開(kāi)發(fā) 酒店商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng) 旅游低低小難強(qiáng)難小弱小弱弱弱高高大易弱易大強(qiáng)大強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)第 24 頁(yè)從市場(chǎng)吸引力和星河競(jìng)爭(zhēng)能力分析，住宅開(kāi)發(fā)屬于一類業(yè)務(wù)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)屬于二類業(yè)務(wù)，寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)、旅游和酒店屬三類業(yè)務(wù)弱星河競(jìng)爭(zhēng)能力市場(chǎng)吸引力低中高中 強(qiáng)住宅商場(chǎng)寫(xiě)字樓酒店旅游一類業(yè)務(wù)二類業(yè)務(wù)三類業(yè)務(wù)167。2 167。星河愿景 中國(guó)一流品牌企業(yè)釋義：p經(jīng)營(yíng)范圍覆蓋全國(guó)多個(gè)省市p主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于行業(yè)領(lǐng)先水平p品牌提及率及美譽(yù)度處于行業(yè)領(lǐng)先水平p具有行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的產(chǎn)品和業(yè)務(wù)組合p擁有強(qiáng)大的資金和技術(shù)實(shí)力p在全國(guó)擁有強(qiáng)大的品牌影響力p公司發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)行業(yè)產(chǎn)生一定影響p具有高度統(tǒng)一價(jià)值觀的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)第 12 頁(yè)過(guò)去推動(dòng)星河快速發(fā)展的核心因素主要是擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模和