【正文】 四月 21四月 2102:26:2702:26:27April 05, 2023167。 。 2023/4/5 2:26:2702:26:2705 April 2023167。 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。如從廣州到整個(gè)珠三角，由珠三角至周邊的省市進(jìn)入全國(guó)幾個(gè)核心城市，再由核心城市到周邊城市群。審慎發(fā)展 Cocopark購(gòu)物公園類似的社區(qū)購(gòu)物中心項(xiàng)目，建議在取得比較成功的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上再發(fā)展167。一類產(chǎn)品：市場(chǎng)吸引力較高，且星河競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，如中高檔住宅、豪宅167。5 167。，重點(diǎn)考慮深圳、東莞、惠州、廣州、珠海、佛山、中山、江門等市場(chǎng)。第 2 頁(yè)編編 制制批批 準(zhǔn)準(zhǔn)唐東方唐東方劉世成、李森劉世成、李森審審 核核 冉　斌冉　斌2023年年 11月月 8日日2023年年 11月月 10日日2023年年 11月月 8日日確確 認(rèn)認(rèn) 劉世成、李森劉世成、李森 2023年年 11月月 10日日?qǐng)?bào)告編制第 3 頁(yè)本報(bào)告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)q報(bào)告說(shuō)明與總結(jié)q深圳市場(chǎng)鞏固與發(fā)展q全國(guó)市場(chǎng)拓展q職能戰(zhàn)略q長(zhǎng)期戰(zhàn)略展望第 4 頁(yè)華盈恒信采取華盈恒信企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架為星河制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃去哪里？戰(zhàn)略目標(biāo)愿景業(yè)務(wù)戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略p愿景：未來(lái)要成為一個(gè)什么樣的企業(yè)？p戰(zhàn)略目標(biāo)：未來(lái)要達(dá)到一個(gè)什么樣的發(fā)展目標(biāo)？p業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：未來(lái)要在哪些產(chǎn)業(yè)，哪些區(qū)域發(fā)展？重點(diǎn)發(fā)展什么樣的產(chǎn)品？p職能戰(zhàn)略：需要怎樣的職能戰(zhàn)略以支持愿景、戰(zhàn)略目標(biāo)、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)？華盈恒信企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架10年至 20年5年左右5年左右3年左右第 5 頁(yè)星河五年戰(zhàn)略可以簡(jiǎn)稱為 “三三三四 ”戰(zhàn)略p“三 ”：五年保持年均 30% 的增長(zhǎng)速度（先慢后快） p“三 ”：三大戰(zhàn)略方向：?重點(diǎn)開發(fā)中高檔住宅系列化產(chǎn)品?先規(guī)范管理，提升能力；后快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益?先鞏固與發(fā)展深圳市場(chǎng)；后拓展珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市p“三 ”：三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市（ 2023年前）p“四 ”：構(gòu)建與培育四大核心競(jìng)爭(zhēng)能力“三三三四 ” 五年戰(zhàn)略第 6 頁(yè)星河長(zhǎng)期戰(zhàn)略展望p十年戰(zhàn)略展望?鞏固和發(fā)展珠三角市場(chǎng)，開拓華中、西南、華東、華北等區(qū)域市場(chǎng)?策略性進(jìn)入一線城市中高檔住宅開發(fā)市場(chǎng)，并適當(dāng)持有商業(yè)地產(chǎn)、酒店經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，提高企業(yè)知名度和品牌形象；大力開拓二三線城市中高檔住宅市場(chǎng)，提高市場(chǎng)份額p 二十年戰(zhàn)略展望?完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)布局?完善商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)、酒店等經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)?培育和發(fā)展新興行業(yè)戰(zhàn)略展望第 7 頁(yè)報(bào)告總結(jié)1　星河愿景 星河愿景是 “ 成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè) ” 。星河愿景 中國(guó)一流品牌企業(yè)釋義：p經(jīng)營(yíng)范圍覆蓋全國(guó)多個(gè)省市p主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于行業(yè)領(lǐng)先水平p品牌提及率及美譽(yù)度處于行業(yè)領(lǐng)先水平p具有行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的產(chǎn)品和業(yè)務(wù)組合p擁有強(qiáng)大的資金和技術(shù)實(shí)力p在全國(guó)擁有強(qiáng)大的品牌影響力p公司發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)行業(yè)產(chǎn)生一定影響p具有高度統(tǒng)一價(jià)值觀的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)第 12 頁(yè)過去推動(dòng)星河快速發(fā)展的核心因素主要是擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模和提高產(chǎn)品檔次，而未來(lái)需要增加項(xiàng)目數(shù)量和進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張支撐星河發(fā)展增長(zhǎng)因素 星河運(yùn)用現(xiàn)狀 說(shuō)明?擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模?星河明居項(xiàng)目規(guī)模比祥和花園、星河錦居等前開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大了兩倍?星河國(guó)際、星河丹堤項(xiàng)目規(guī)模比星河明居等前開發(fā)項(xiàng)目擴(kuò)大的數(shù)倍?擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模對(duì)支撐企業(yè)發(fā)展的作用比較有限?提高產(chǎn)品檔次與價(jià)格?星河國(guó)際比星河明居等前開發(fā)項(xiàng)目檔次和價(jià)格提高了不少?星河丹堤比星河國(guó)際等前開發(fā)項(xiàng)目檔次和價(jià)格提高了不少?提高項(xiàng)目檔次和價(jià)格的對(duì)支撐企業(yè)發(fā)展的作用也比較有限?增加項(xiàng)目數(shù)量?星河華居、星河明居、海悅?cè)A城幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，公司由單一項(xiàng)目運(yùn)作過度到三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作?星河世紀(jì)、星河 Cocopark、星河丹堤等項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作?2023年后，星河在增加項(xiàng)目數(shù)量上突破不夠?增加項(xiàng)目數(shù)量對(duì)支撐企業(yè)發(fā)展的空間非常大?進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張 ?星河目前還未實(shí)現(xiàn)區(qū)域擴(kuò)張 ?區(qū)域擴(kuò)張對(duì)支撐企業(yè)發(fā)展的空間非常大?多元化 ?星河目前已經(jīng)涉及到住宅開發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、酒店旅游等多元化 ?多元化對(duì)支撐企業(yè)發(fā)展的作用有限第 13 頁(yè)星河可以分 “深圳 — 珠三角 — 全國(guó) ”三步走來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿景深圳的星河珠三角的星河全國(guó)的星河?鞏固深圳市場(chǎng)，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量?開拓珠三角部分城市市場(chǎng)，增加經(jīng)營(yíng)城市的數(shù)量?開拓全國(guó)其它區(qū)域市場(chǎng)，進(jìn)入全國(guó)多個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域2023年至 2023年 2023年至 2023年 2023年及以后第 14 頁(yè)根據(jù)外部環(huán)境和星河內(nèi)部發(fā)展要求，星河未來(lái)必須保持較快的發(fā)展速度n 中國(guó)房地產(chǎn)銷售面積近 10年年均增長(zhǎng) %，銷售額近 10年年均增長(zhǎng)%，保持了較高的增長(zhǎng)速度n 我國(guó)城市化還有巨大的發(fā)展空間，人均 GDP還會(huì)保持快速的增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還處于快速發(fā)展階段n 預(yù)計(jì)未來(lái) 10年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還將保持快速發(fā)展，預(yù)計(jì)銷售面積年均增長(zhǎng)速度為 16%左右房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展為星河快速發(fā)展提供機(jī)遇n 近 10年一些大型的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，如招商、金地、華僑城等，年均增長(zhǎng)率在 35%左右，搶占中小企業(yè)市場(chǎng)份額n 萬(wàn)科銷售結(jié)算面積近 10年增長(zhǎng)了 ，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為 %，超越了中海、首開等老牌企業(yè)，取得國(guó)內(nèi)行業(yè)龍頭地位n 一些民營(yíng)上市公司保持了更快的增長(zhǎng)，富力近 5年主營(yíng)收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率為 %，碧桂園近 3年?duì)I業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率為 %優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)快速增長(zhǎng)迫使星河快速發(fā)展n 保持快速發(fā)展，達(dá)到一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模，才能產(chǎn)生規(guī)模效益，企業(yè)規(guī)模是星河保持連續(xù)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的基礎(chǔ)n 品牌是建立在一定規(guī)模的基礎(chǔ)上，而品牌的價(jià)值體現(xiàn)在規(guī)?；\(yùn)用方面n 星河目前經(jīng)營(yíng)區(qū)域主要在深圳及周邊地區(qū)，星河必須保持較快的發(fā)展速度，才能成為 “ 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè) ”為實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿景，星河需要保持較快的發(fā)展速度星河必須保持較快的發(fā)展速度第 15 頁(yè)綜合考慮，星河未來(lái)主營(yíng)收入保持在 30% 左右的發(fā)展速度比較合適類型 保守增長(zhǎng) 穩(wěn)妥增長(zhǎng) 激進(jìn)增長(zhǎng)增長(zhǎng)速度增長(zhǎng)區(qū)間 ?10% 至 25% 的增長(zhǎng)率 ?30% 至 50% 的增長(zhǎng)率 ?55% 以上的增長(zhǎng)率優(yōu)點(diǎn)?比較容易實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的發(fā)展?項(xiàng)目資金需求壓力小?人力資源需求壓力小?比較容易保證項(xiàng)目質(zhì)量?界于兩者之間?能實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，企業(yè)能較快實(shí)現(xiàn)規(guī)模?能搶占更多區(qū)域市場(chǎng)缺點(diǎn)?對(duì)集團(tuán)管控能力要求一般?發(fā)展速度較慢，可能會(huì)比較長(zhǎng)的時(shí)間才能達(dá)到一定規(guī)模?可能較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶占先機(jī)?界于兩者之間?對(duì)公司戰(zhàn)略決策能力要求高?對(duì)集團(tuán)管控能力要求特高?項(xiàng)目資金需求壓力大?人力資源需求壓力大?比較難保證項(xiàng)目質(zhì)量與優(yōu)質(zhì)服務(wù)50%40%20%10% 60%30% 70%第 16 頁(yè)受制于未來(lái)兩年房地產(chǎn)不景氣和內(nèi)部經(jīng)營(yíng)不夠規(guī)范，星河未來(lái)兩年需要以規(guī)范管理、提升能力為主，適當(dāng)控制增長(zhǎng)速度n 2023年，全國(guó)商品房施工、新開工、土地購(gòu)置面積分別為 23594 406百萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)消化這些庫(kù)存需要 2至 3年時(shí)間n 在 2023至 2023年銷售的商品房中，有不少是用于投資用途，這些房在未來(lái) 2至 3年會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給n 2023至 2023年房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)，吸引了不少其它產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，如海爾地產(chǎn)、長(zhǎng)虹地產(chǎn)等，增加行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度房地產(chǎn)庫(kù)存及投資房消化還需一段時(shí)間n 2023年后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都進(jìn)行了調(diào)整，銷售價(jià)格緩慢下降，銷售量急速萎縮，這種趨勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù) 2至 3年n 一些發(fā)達(dá)城市，如深圳、北京在 2023年房地產(chǎn)交易量達(dá)到頂峰，近幾年交易量每年都在遞減，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年這種趨勢(shì)還會(huì)保持n 國(guó)家的宏觀緊縮政策雖在最近有所放松，但連續(xù)長(zhǎng)達(dá) 4年的緊縮政策對(duì)降低經(jīng)濟(jì)速度、降低居民購(gòu)買能力的作用還會(huì)保持一定貫性房地產(chǎn)行業(yè)近兩年調(diào)整，未來(lái)兩年還會(huì)延續(xù)n 星河雖然在國(guó)際、丹堤等項(xiàng)目中取得了非凡的成功，但還需要時(shí)間把這些成功經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為規(guī)范化、文件化的運(yùn)作模式n 星河近年的經(jīng)營(yíng)管理還主要以人治為主，但隨公司未來(lái)的進(jìn)一步擴(kuò)張，需要規(guī)范化、制度化的法治來(lái)作保證n 未來(lái)的發(fā)展需要由單一項(xiàng)目開發(fā)到多項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)變，單一地區(qū)經(jīng)營(yíng)向多地區(qū)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，星河管理體系和人才都需要時(shí)間來(lái)積累星河目前管理規(guī)范化程度不夠，擴(kuò)張基礎(chǔ)不扎實(shí)星河未來(lái)兩年要有打基礎(chǔ)為主，適當(dāng)控制增長(zhǎng)速度第 17 頁(yè)星河未來(lái)五年可以采取 “先慢后快 ”、 “先規(guī)范后規(guī)模 ”兩階段戰(zhàn)略2023年初501002023年初p保持適度增長(zhǎng)，以完成現(xiàn)有儲(chǔ)備項(xiàng)目為主p改進(jìn)和完善優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，推行項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化和系列化p加強(qiáng)內(nèi)部管理規(guī)范化建設(shè)p完善項(xiàng)目管理體系，培育和完善多項(xiàng)目運(yùn)作與管控體系2023年底健康、強(qiáng)壯星河實(shí)力、強(qiáng)大星河內(nèi)部規(guī)范與整合為主 實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益為主p保持快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率為 40－ 50%p增加項(xiàng)目數(shù)量，復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)化、系列化項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)與效益p拓展經(jīng)營(yíng)城市，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)與效益p培育和完善多城市運(yùn)作與管控體系p實(shí)現(xiàn)上市第 18 頁(yè)星河未來(lái)五年房地產(chǎn)銷售面積要達(dá)到 30% 左右的增長(zhǎng)率目標(biāo)2023年至 2023年銷售面積戰(zhàn)略目標(biāo)單位：萬(wàn)平方米2023年 2023年 2023年2023年 2023年X2023年X五年年均增長(zhǎng)率達(dá)到 30%XXXX第 19 頁(yè)星河集團(tuán) 2023年至 2023年主營(yíng)收入與凈利潤(rùn)戰(zhàn)略目標(biāo)167。10星河各產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展前景和星河競(jìng)爭(zhēng)能力比較市場(chǎng)吸引力?行業(yè)平均利潤(rùn)率?行業(yè)增長(zhǎng)率?行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模?行業(yè)經(jīng)營(yíng)難度?行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度?行業(yè)進(jìn)入和退出難度星河競(jìng)爭(zhēng)能力?業(yè)務(wù)規(guī)模與盈利能力?研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和服務(wù)能力?品牌影響力?組織與流程有效性?內(nèi)部管理能力?可利用資源（人力、財(cái)力） 低 /弱　　　　　 程度 　　　　　 高 /強(qiáng)住宅開發(fā) 酒店商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)寫字樓經(jīng)營(yíng) 旅游低低小難強(qiáng)難小弱小弱弱弱高高大易弱易大強(qiáng)大強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)第 24 頁(yè)從市場(chǎng)吸引力和星河競(jìng)爭(zhēng)能力分析，住宅開發(fā)屬于一類業(yè)務(wù)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)屬于二類業(yè)務(wù)，寫字樓經(jīng)營(yíng)、旅游和酒店屬三類業(yè)務(wù)弱星河競(jìng)爭(zhēng)能力市場(chǎng)吸引力低中高中 強(qiáng)住宅商場(chǎng)寫字樓酒店旅游一類業(yè)務(wù)二類業(yè)務(wù)三類業(yè)務(wù)167。開發(fā)一定量的豪宅，提升中高檔住宅項(xiàng)目檔次和品位167。根據(jù)發(fā)展國(guó)家發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市的人均 GDP達(dá)到 3000美元時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)進(jìn)一步加快，其發(fā)展速度會(huì)快于第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1 167。 四月 2102:26:2702:26Apr2105Apr21167。 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2:26:27 上午 2:26 上午 02:26:27四月 21167。 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 四月 2102:26:2702:26Apr2105Apr21167。 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 05 四月 20232:26:27 上午 02:26:27四月 21167。7 167。167。購(gòu)物中心167。審慎發(fā)展商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)167。0 167。：審慎發(fā)展地區(qū)購(gòu)物中心，適當(dāng)發(fā)展鄰里購(gòu)物中心完善住宅產(chǎn)品配套。 產(chǎn)品戰(zhàn)略：：以中高檔住宅開發(fā)為主，適量開發(fā)豪宅系列，合理控制普通住宅開發(fā)量。2050年2025年2023年1978年工業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期住宅地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期第 23 頁(yè)167。大力發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務(wù)167。百貨商店167。二線城市：天津、杭州、青島、無(wú)錫、成都、寧波、佛山、東莞、煙臺(tái)、南京、武漢、沈陽(yáng)、濟(jì)南、重慶、長(zhǎng)沙、泉州、哈爾濱、鄭州、福州、長(zhǎng)春、西安。6 167。