某集團商業(yè)模式專項研究-展示頁
2025-02-03 12:54本頁面
【正文】 建筑形態(tài) 單個盒子式 組合式 盒子 +街區(qū) +高層的綜合體 案例 長沙、南昌、青島、長春 沈陽、天津、北京（ CBD萬達廣場） 寧波、上海、北京 (石景山萬達廣場 )、成都 通過這么多年對商業(yè)地產的開發(fā)、運營、管理的經驗，以及對消費習慣、心理的研究，萬達集團對于第四代產品的定位，考慮加入 康健類 的建筑群，定位更多的休閑娛樂體驗業(yè)態(tài)。萬達采用城市的劃分等手段形成談判的批處理，極大提高了效率和反應速度 首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求，萬達做出方案論證，雙方簽訂具有法律效力的確認書，內容包括地段選擇和內部規(guī)劃設計指標等 1 2 3 4 萬達訂單管理的 “四項基本原則” 訂單模式對萬達商業(yè)地產的開發(fā)作用主要體現在以下幾個方面： ? 抬高了萬達與所在地政府在圈地、商務談判等方面的身價 1 ? 擴張了購物廣場知名度，而提升了商鋪無形資產附加值 2 ? 轉嫁了投資開發(fā)購物廣場可能存在的資金、租售風險 3 ? 提高銷售部分商鋪、寫字樓、住宅價格，短期即可實現 巨額回報 4 ? 具有戰(zhàn)略伙伴關系的主力店消化萬達購物中心 70%的商業(yè) 面積，對剩余 30%商業(yè)的招商，產生極大的促進作用 5 ? 縮短了商業(yè)項目的孵化期 6 目錄： 一：萬達集團簡介 二：萬達的核心競爭力分析 三：萬達的產品結構狀況 四：萬達背后對我們的啟示 產品結構轉型：萬達商業(yè)廣場發(fā)展到現在，其發(fā)展模式共經歷了三代產品。 開發(fā)所需資金 自有資金投資 銀行貸款 主力店企業(yè)投資 銷售利潤 內部資金調配 沃爾瑪 前臺 配供系統 … 20% 20% 60% 萬達地產的核心競爭力之二： “ 現金流滾資產”的商業(yè)模式 萬達集團盈利模式的精髓：現金流滾資產 自有資金 銀行貸款 土地： 低價獲取核心地段，分期付款 訂單地產 城市綜合體 第三代 產品 只租不售：城市購物中心部分 銷售部分：住宅、寫字樓、小型商業(yè) 租金收益 資產溢價 資產、租約抵押貸款 ? 私募、整售 ? IPO上市 地標拉高銷售價格 低價土地成本可以提供低租金 滾動開發(fā) 租金歸還利息 歸還 貸款 狠抓銷售工作，這是保證現金流的主要來源 保證工程進度，重視工程付款 萬達的核心競爭力之三：訂單模式與商業(yè)模式的配合 聯合發(fā)展 技術對接 先租后建 平均租金 這個思路源于萬達最初與沃爾瑪的合作，目前發(fā)展到與數十家跨國公司與國內行業(yè)巨頭的戰(zhàn)略合作，雙方就業(yè)務發(fā)展，地址選擇，租金，優(yōu)惠條件等簽署協議，約定彼此的權利和義務 商業(yè)地產體量大，資金密集，風險控制難，萬達通過主力店協議，保證金，保單等形式控制，加之專業(yè)的招商團隊，一般在開工前完成招商任務。 提升城市商業(yè)水準 項目讓所在城市的商業(yè)水準跟國際接軌，而且?guī)нM去的零售商，一般是 500 強企業(yè)，對政府招商引資是非常重要的。 目錄： 一：萬達集團簡介 二：萬達的核心競爭力分析 三：萬達的產品結構狀況 四：萬達背后對我們的啟示 萬達集團核心競爭力分析： 政策優(yōu)惠 住宅養(yǎng) 商業(yè)的商業(yè)模式 訂單 模式 萬達集團核心競爭力之一 —— 政策優(yōu)惠： ? 土地：黃金位置 —— 低地價 —— 地價款分期 效果 1：前期啟動資金壓力小，支持連鎖擴張 效果 2：成本低，可低租金吸引商家 ? 政策：各地政府給予相應的政策鼓勵 效果 1：以低價獲取城市核心地段的土地 效果 2：城市綜合體的建設提升城市經濟影響力，并借助政策優(yōu)勢拓寬品牌推廣渠道 稅收 工程 提升城市形象 提升城市商業(yè)水準 就業(yè) 工程 萬達獲取當地政府政策優(yōu)惠的原因分析： 稅收工程 任何一個購物中心開業(yè)以后每年有幾千萬的稅收，大的就過億，地方政府和百姓都喜歡。 半年銷售 對比 實現房銷售面積約 320萬平方米，銷售金額約 368億元。 目前住宅產品已更新到第三代，從最初獲得“魯班獎”的荔景大廈到城市花園，四季花城再到金域藍灣，萬科城等。 產品 幾年時間，產品更新到第三 代，目前正向第四代過渡。 南萬科，北萬達 —— 萬科集團與萬達集團的對比： 萬達 戰(zhàn)略 2023年后將戰(zhàn)線收縮在以商業(yè)地產為主的五大支柱產業(yè)，創(chuàng)造了萬達特色的商業(yè)地產模式。 個人政治資本與管理風格 受王健林個人影響，萬達集團具有顯著的軍事化管理思維，王健林要求員工必須認同其價值觀，服從其軍事化色彩濃重的管理制度。 萬達集團公司 萬達區(qū)域公司 項目 項目公司 集團公司 ?成本控制的執(zhí)行： 工程、營銷、管理 ?業(yè)績考核： 建筑進度、銷售情況 ?區(qū)域市場反饋 ?前期： 拿地、規(guī)劃設計、招商 ?中期： 施工 ?后期： 商業(yè)、百貨、酒店管理 ?財務、審計 ?人力 專業(yè)委員會 系統總部 職能部門 戰(zhàn)略委員會、提名委
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