【正文】 組成， 比起一般居住社區(qū)， 更強調社區(qū)的強烈 邊界感與社區(qū)內部的鄰里關系 ； ? 針對基本生活的商業(yè)配套 ： 個性特色商鋪為主，另外配臵休閑會所 、兒童娛樂場所、緩跑徑、燒烤場中心 廣場等休閑 娛樂場所 ； ? 項目的規(guī)劃設計借鑒 奧地利的建筑風格 和 傳統(tǒng)四合院 文化為 基本主線，形成東西方結合的居住文化 氛圍；住宅的組團圍合式布局，既保證 了商業(yè)街開放式的商業(yè)氣氛，又保障了 住戶的安全。萬科板塊占地近 1平方公里，住宅總 建筑面積超過 120萬平方米，而整個坂田，可開發(fā)土地面積不足 4平方公里 ，萬科已經占有 25%的份額。 17 策略思考 土地價值研究（核心價值的提煉） 中南路地塊 — 核心價值： 太湖廣場概念； 城市 未來中心；城中心景觀大盤；京杭運河 “河”文化 7 3 地塊 — 核心價值：古 運河 文化 ；差異化的建筑風格與產品規(guī)劃 7 1 地塊 — 核心價值：古 運河 文化 ；保留運河工商的廠區(qū)建筑與城市發(fā)展軌跡；較強的地脈 7 2 地塊 — 核心價值： 較高密度的居住片區(qū)及私營產業(yè)混商密集區(qū)價值 ＋ 18 “ 文化地產 ” 的兩種大盤營造開發(fā)模式 文化地產 “ 運河文化” 人文大盤 71/72地塊 “ 城市文化” 城市大盤 中南路地塊 核心思路 開發(fā)戰(zhàn)略：樹立無錫一線地產運營商的形象高度 銷售戰(zhàn)略：實現(xiàn)南長區(qū)住宅體系唯一品牌壟斷者 19 核心思路 同區(qū)域大盤差異化競爭策略案例研究 [關鍵字 ]： ?開發(fā)模式、住宅 [簡介 ]： ?分析了萬科在深圳坂田先后開發(fā)的 3個項目，通過分析各項目的 開發(fā)背景和開發(fā)模式及市場效應 ，最后總結出萬科通過前期項目的成功開發(fā)，逐漸占領 區(qū)域領導者地位，形成區(qū)域居住中心化和該區(qū)域的進入壁壘 ，對于萬科企業(yè)在該區(qū)域的后續(xù)拿地和繼續(xù)發(fā)展奠定了基礎。 項目資源：直面古運河景觀資源豐富，緊鄰金城路交通區(qū)位優(yōu)勢明顯；周邊有大型醫(yī)院、超市等配套設施，社區(qū)環(huán)境成熟；基地內部有保留的老工業(yè)建筑遺產，歷史文脈豐厚。 。 15 土地價值研究（ 73地塊） 73地塊 屬性類別 權比細目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件） 地塊屬性 土地級別 ★ 優(yōu)勢：地塊基本平整，較好的入市條件與中等規(guī)模優(yōu)勢；臨近政府極力打造運河文化概念；清揚康城個案的快速去化給予板塊較高的期望與想象空間；短期公寓產品具備一定的差異條件與板塊競爭力 劣勢：焦油廠的現(xiàn)狀導致短期難以建立較高市場姿態(tài)入市 自然景觀 ★ 環(huán)境污染 ★ 配套屬性 交通情況 ★ 生活配套 ★ 學區(qū)情況 ★ 社會治安 ★ 附加屬性 社會人文 ★ 區(qū)位形象 ★ 市場屬性 強 較強 一般 較弱 無競爭 產品競爭 ★ 項目介紹：古運河 73號項目位于南長區(qū)古運河南段延伸段，歷史文化底蘊深厚，運河景觀資源極佳； 項目指標：地約 20萬平方米，總建筑面積近 32萬平方米，容積率為 。 項目指標：總占地面積約 11萬平方米，總建筑面積約 24萬平米，容積率為 。具備品牌的造勢及太湖廣場地標物業(yè) 劣勢：花園洋房高端物業(yè)入市不利于創(chuàng)造入市快速銷售條件的口碑效應； 自然景觀 ★ 環(huán)境污染 ★ 配套屬性 交通情況 ★ 生活配套 ★ 學區(qū)情況 ★ 社會治安 ★ 附加屬性 社會人文 ★ 區(qū)位形象 ★ 強 較強 一般 較弱 無競爭 市場屬性 產品競爭 ★ 項目介紹 ：“時代上城”項目是九龍倉集團率先在無錫啟動的首個大型項目，位于太湖廣場核心區(qū) 西側，東側 京杭大運河； 項目指標： 項目占地面積 30萬平方米，總建筑面積逾 83萬平米； 開發(fā)周期 ：預計為 8年左右，主要以 高層物業(yè)為主，輔以少量花園洋房 ， 動工時間：09年 5月份 B地塊（花園洋房） 14 土地價值研究（ 72地塊） 72地塊 屬性類別 權比細目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件） 地塊屬性 土地級別 ★ 優(yōu)勢：部分地塊平整；板塊聚集一定的私營業(yè)主；存在一定的消費能力 劣勢：高度混雜的工、商客群；較差的周邊環(huán)境，不利于九龍倉品牌現(xiàn)階段構建 。 啟示： 城市 名片 與城市 記憶 城市文化、人文文化兩種文化的碰撞將定位本項目的開發(fā)模式。 9 認識市場 無錫市場下的高端大盤風云圖 梁溪河板塊： 棲霞御景灣、萬達城市廣場、萬科金域藍灣 長江路板塊： 長江國際二期、萬科東郡 太湖廣場板塊： 天元世家、朗詩、茂業(yè)二期 崇安新城板塊： 金科、城尚城、保利達等 10 認識板塊 太湖廣場的“城市級” + 古運河的“文化級” “ 太湖廣場”將成為無錫城市轉型、產業(yè)升級中重要的城市 增長發(fā)展級 。 中心建設 南拓北展 中心南移 副中心改造，中心升級 城市規(guī)劃正式啟動 濱湖新城 惠山新城 太湖廣場 太湖廣場 崇安新城 8 認識市場 大盤時代下的客源結構 2023年 2023年 2023年 — 2023年 2023年 …… 2023年 順馳 萬科 惠山新城 理想城市 復地公園城 綠地 湖濱壹號 凱賓斯基 萬科東郡 華潤 棲霞 金科 萬達 朗詩 信息學院地塊 天元世家 香港恒隆 香港保利 保利達 大眾化居住需求的爆發(fā) 多元化、概念化、創(chuàng)新化、定位精準化的中高端市場突破 高端需求 被激發(fā) 啟示： 市場需求存在受大盤及不同概念化高端物業(yè)的定位實現(xiàn)需求轉變提升的可能 ； 封閉單一的市場向開始向多元、豐富的市場臵業(yè)特征轉變 。一個企業(yè)可開發(fā)多個項目，但應該選擇主力的開發(fā)模 式，如果企業(yè)開發(fā)模式可以做成一個概念，那么在多個城市、多個區(qū)域風險就不大 … 核心問題 — 開發(fā)模式： 企業(yè)目標的戰(zhàn)略體系 產品模式： 項目目標的戰(zhàn)略體系 盈利模式： 股東目標的盈利體系 作為港資背景的九龍倉如何構建 匹配自身品牌的地產開發(fā)及城市運營模式 …… 序 4 報告框架 [九龍倉進駐無錫戰(zhàn)略定位 ] 城市攻堅品牌戰(zhàn)略 項目整體形象 項目差異化定位策略 案例解讀 [73號地塊差異定位解讀 ] 73與 71地塊差異化分析 73號地塊定位依據(jù) 73號地塊定位 73號地塊產品 建議 [ 7 7 73號地塊案名建議 ] 篇一 篇二 篇三 5 項目思考 得 名？ 求 利？ 名利雙收 6 項目問題的建構與解構 建構 ： ?城市攻堅品牌戰(zhàn)略 ?項目整體形象 ?項目差異化定位策略 解構： ?項目與城市的關系 — 在城市發(fā)展中謀求思考 ?項目與市場的關系 — 在市場演變中尋求機會 ?項目與板塊的關系 — 在板塊發(fā)展中挖掘價值 核心問題 同板塊運營多地塊開發(fā)模式 核心問題 7 認識城市 “ 舊城 ” 向 “ 大城 ” 的轉變與升級 2023年 2023年 2023年 2023年 舊城模式 新城模式 新舊城融合 大城市 啟示： 城市的“升級”與“大城”的形成將是城市最具 活力與多元的階段 ； 現(xiàn)有城市功能 板塊的定位與價值將產生裂變與重估 ； 地緣臵業(yè)情結將呈現(xiàn)跨區(qū)臵業(yè)的趨勢 。2 高度決定角度 ! 策源認為，對九龍倉無錫戰(zhàn)略布局的定義不應該簡單停留在市場個案研究等宏觀面數(shù)據(jù)視角層面上，而更多的應該建立在理解九龍倉內陸發(fā)展戰(zhàn)略布局的 層面 上根據(jù) 城市發(fā)展特征、市場演變規(guī)律、區(qū)位價值提煉 及 案例操作 的 經驗層面 上給予符合九龍倉無錫公司企業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略模式 …… 由于時間較為倉促及雙方對上階段工作內容溝通理解的頻率較低，我司認為要提供給貴司及真正有效解決貴司問題的顧問服務，其關鍵還在于準確理解貴司需求，因此，最終提供的服務內容還需雙方進一步溝通。 前言 3 今天很多的發(fā)展商的競爭是 開發(fā)模式的競爭 ； 開發(fā)模式決定企業(yè)的優(yōu)勢，產品模式決定項目優(yōu)勢； 不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式。 對本項目而言，存在城市升級與轉型下所形成的客源多板塊臵業(yè)趨勢， 品牌的占位與建立，存在占領市場的基礎 。 對本項目而言，存在多地塊建立 適合自身條件屬性的產品模式 ，建立不同需求的臵業(yè)特征。 對城市而言，古運河改造與定位將對 無錫歷史、人文、城市軌跡 … 產生重要影響。 11 核心認知 ?品牌的占位與建立 — 占領市場 城市 ?產品的定位與錯位 — 客群錯位 市場 ?項目的定義與推廣 — 形象區(qū)隔 板塊 ?城市攻堅品牌戰(zhàn)略 ?項目整體形象 ?項目差異化定位策略 12 策略思考 土地價值研究 研究手段 土地資源現(xiàn)狀對比 操作評估 市場預估 13 土地價值研究（中南路地塊） 中南路地塊 屬性類別 權比細目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件） 地塊屬性 土地級別 ★ 優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢，較早的動工入市條件。較高的商辦業(yè)物業(yè)比例，不利于平衡現(xiàn)金流 自然景觀 ★ 環(huán)境污染 ★ 配套屬性 交通情況 ★ 生活配套 ★ 學區(qū)情況 ★ 社會治安 ★ 附加屬性 社會人文 ★ 區(qū)位形象 ★ 市場屬性 強 較強 一般 較弱 無競爭 產品競爭 ★ 項目介紹：古運河 72號項目高新發(fā)展區(qū)，位于太湖大道與塘南路位臵，毗鄰目前人流集中的招商城。東側臨招商城規(guī)劃有商業(yè)、小面積酒店式公寓產品，內側則規(guī)劃有高層、小高層、花園洋房多種物業(yè)。該項目將全面展現(xiàn)無錫江南水鄉(xiāng)地域特色，打造為包括聯(lián)排別墅、花園洋房、高層等業(yè)態(tài)的新中式風格的高檔社區(qū)。 16 土地價值研究（ 71地塊） 71地塊 屬性類別 權比細目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件） 地塊屬性 土地級別 ★ 優(yōu)勢：較好的歷史文脈現(xiàn)狀；較為成熟的生活配套 劣勢：地塊未平整階段，入市條件較晚；清揚御庭的市場硬傷短期給該案形成比較；地塊規(guī)模相對分散，不利于建立社區(qū)氛圍 自然景觀 ★ 環(huán)境污染 ★ 配套屬性 交通情況 ★ 生活配套 ★ 學區(qū)情況 ★ 社會治安 ★ 附加屬性 社會人文 ★ 區(qū)位形象 ★ 市場屬性 強 較強 一般 較弱 無競爭 產品競爭 ★ 項目介紹： 71號項目位于古運河文化街南段，占地面積約 13萬平方米，建筑面積約 23萬方，容積率 。 項目開發(fā)：周期約 3年左右。 20 深圳坂田萬科板塊案例研究 案例研究背景： 從 1997年到 2023年，萬科在坂田分批拿地，先后開發(fā)了 四季花城、萬科城 、第五園 ，逐漸形成了獨特的萬科板塊 。 萬科無疑形成了區(qū)域的壟斷者，具有區(qū)域話語權，通過造鎮(zhèn)到造城的逐步發(fā) 展確立了其在該區(qū)域的絕對領導地位。 學校、幼兒園 幼兒園 超市 廣場 歐 式 商 業(yè) 街 會所 零星的商業(yè) 四季花城規(guī)劃： 采取圍合式建筑，組團式院落 23 23 產品特點 —— 創(chuàng)新的專利產品情景花園洋房，以及圍合多層 B. 情景房理念 情景房設臵于一樓 , 其功能可用作書房、茶室、客房等功能 , 位于客廳的外部 , 入口的旁邊 , 和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。樓梯的活動、露臺的活動和宅間的活動相輝映，塑造更生動、更