【正文】 ，自然景觀的不足也將由優(yōu)美的人造景觀來彌補。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 u根據(jù)我司針對公寓項目土地的評估模型，目前本地塊的綜合得分為 ，也就是說，本地塊需具備開發(fā)中高檔公寓項目的基本條件。土地產(chǎn)品屬性評估182。評價程序① 選取了與地塊自身及各自然、社會環(huán)境有關(guān)的 10余個方面， 40多種指標(biāo)來較為全面、客觀的評價地塊目前的某種屬性強度。 基本技術(shù)指標(biāo)結(jié)論點：中等開發(fā)規(guī)模 | 中等開發(fā)強度 | 天然水系 居住社區(qū)23169。土地產(chǎn)品屬性評估老都市路別墅帶A4高速新興低密度住宅5號線顓橋站六磊塘天然水系新興低密度住宅22169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 u位于莘莊輻射區(qū)顓橋板塊。 未來性分析結(jié)論土地市場屬性解析的機會點 2：2023年以后區(qū)域客源將發(fā)生裂變，小套公寓需求仍有潛力！20169。19169。u顓橋板塊未來供應(yīng)較大，達到 110萬平方米， 0709年供應(yīng)量逐步增加，有70萬方。未來大型知名企業(yè)，如招商置業(yè)的介入勢必引起市場追捧，如同萬科在春申板塊一樣成為區(qū)域領(lǐng)頭羊。 未來性 ?全市及 區(qū)域競品趨勢結(jié)論點 3：公寓產(chǎn)品逐漸減少，別墅產(chǎn)品開始放量區(qū)域未來地塊多為經(jīng)濟型別墅用地，目前地塊周邊公寓存量預(yù)計到 2023年基本消化完畢。 未來性 ?全市及區(qū)域競品趨勢項目地塊顓橋中學(xué)今天花園申良花園德尚世嘉金銘文博湖山在望圣得恒業(yè)天籟園紫都顓橋廠房工業(yè)廠房君臨頤和花園金都花好悅園好愛廣場劍橋景苑貴峰苑圣特麗墅動遷房老公房櫻園顓溪新村老公房東苑米藍綠地銀都商辦項目中低價房中低價房君蓮住宅小區(qū)梅隴鎮(zhèn)110配套商品房梅隴鎮(zhèn)111號配套商品房陽光雅苑劍橋馨苑都市路商業(yè)街都市路商業(yè)街18169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 u廠房u老公房、中低價房u售完項目u后續(xù)別墅項目： u后續(xù)公寓項目u生活配套：u未來公寓供應(yīng)量約為 萬平方米，但有近 60萬平方米的體量集中在一個項目上，經(jīng)濟別墅約為 萬平方米。u三林板塊：未來供應(yīng)預(yù)計為60萬平米，浦東本地客源為主，市區(qū)客源約占 3成。u九亭板塊：未來供應(yīng)預(yù)計為126萬平米，以工作在西南城區(qū)的客源為主，部分九亭本區(qū)和市區(qū)客源。u高行高橋板塊：未來供應(yīng)預(yù)計為 90萬平米，以浦 東 本地客源 為 主、部分保稅區(qū)客源。 未來性 ?全市及區(qū)域競品趨勢全市競爭區(qū)域樣本選定標(biāo)準(zhǔn)：u外環(huán)線周邊板塊u規(guī)劃中的軌道交通于 0810年通車樣本選定范圍：u淞南板塊：未來供應(yīng)預(yù)計為43萬平米，以寶山本地客源為 主、部分 楊 浦客源。16169。 未來性 ?商業(yè)及 人口規(guī)劃u隨著軌道交通的發(fā)展、商業(yè)生活配套等規(guī)劃利好，未來板塊人口導(dǎo)入將迅猛增長 。15169。u預(yù)計到 2023年新都廣場、都市路商業(yè)街建成以后，區(qū)域的商業(yè)配套將大幅改善。 未來性 ?商業(yè) 及 人口規(guī)劃好愛廣場家得利規(guī)劃中新都廣場規(guī)劃中都市路商業(yè)街農(nóng)工商賣場商業(yè)配套u閔行區(qū)依托區(qū)內(nèi)重點工程和軌道交通布局?jǐn)M定 19個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)規(guī)劃，其中 2個生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)已啟動。14169。輻射范圍土地市場屬性解析 182。另一方面也為區(qū)域?qū)肜祥}行開發(fā)區(qū)的客源。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 顓橋板塊軌道交通 1號線軌道交通 5號線莘奉金高速滬閔路顓橋板塊u交通體系日趨完善，板塊輻射半徑迅速擴大。土地市場屬性解析 182。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 u與本案人口導(dǎo)入直接相關(guān)的是紫竹科學(xué)園區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 土地市場屬性解析182。 現(xiàn)實性 ?80、 90政策特質(zhì)區(qū)域競爭市場主力戶型為 90120平方米，經(jīng)濟小戶型和舒適性大戶型需求量均不大。 現(xiàn)實性 ?周邊競品特質(zhì)結(jié)論點 2：地塊應(yīng)超越區(qū)域產(chǎn)品現(xiàn)狀、走品質(zhì)化競爭區(qū)域項目產(chǎn)品雷同性大，跳出區(qū)域現(xiàn)狀，走高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品競爭的路線是本項目產(chǎn)品定位的最佳出路10169。招商置業(yè)的介入可以借機打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在顓橋地區(qū)樹立招商品牌。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 u產(chǎn)品品質(zhì)空間提升大競爭項目總體品質(zhì)不高，產(chǎn)品品質(zhì)空間值得期待。 土地市場屬性解析182。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 u目前區(qū)域的商業(yè)氛圍不足，周邊消費主要依賴顓橋老鎮(zhèn)及幾個大賣場，商業(yè)環(huán)境短時間難以改善。土地市場屬性解析 182。分析框架7169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 步驟一：土地市場屬性解析6169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 從思考原點進行邏輯發(fā)散，在過去的一段時間里，我們?yōu)槲覀兊漠a(chǎn)品策略賦予了怎樣一種精神？本次產(chǎn)品策略的創(chuàng)新點：以未來客戶為導(dǎo)向的創(chuàng)新產(chǎn)品策劃！4169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 上海顓橋項目致勝產(chǎn)品策略需要解決的兩大核心問題：問題一：房產(chǎn)新政下的本案產(chǎn)品定位的可能性有多少？問題二：未來本案目標(biāo)客戶重塑及再造的機會點在那里？2169。169。2023 年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 為招商地產(chǎn)上海顓橋項目制訂致勝的產(chǎn)品策略謹(jǐn)呈：上海招商置業(yè)有限公司3/10/2023169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 本案產(chǎn)品策略制定的兩大原則：原則一：項目產(chǎn)品與開發(fā)商整體產(chǎn)品戰(zhàn)略相結(jié)合！原則二：產(chǎn)品盈利能力設(shè)計與市場風(fēng)險規(guī)避并重！3169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 核心導(dǎo)讀：步驟一： [土地市場屬性解析 ]步驟二： [土地產(chǎn)品屬性評估 ]步驟三： [土地建設(shè)產(chǎn)品選型 ]步驟四： [項目客戶定位 ]步驟五： [項目產(chǎn)品策劃 ]附 錄： 項目策劃過程資料5169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 制定實施計劃確定機會與最終確定發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵步驟：? 地塊的基本特征? 與周邊競品的關(guān)系? 70/90政策限制? 未來市政配套? 未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃? 未來區(qū)域市場的住宅成熟性? 未來市場供求產(chǎn)品大方向成果： ? 未來需超越區(qū)域?qū)ふ冶景缚驮? 未來顓橋客源裂變，外部客源大量導(dǎo)入1 2現(xiàn)實性 未來性 未來性土地市場屬性解析182。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 u本地塊位于莘莊板塊輻射區(qū)板塊顓橋板塊區(qū)域，東臨高速公路，南靠劍橋馨苑，西靠軌道交通，北面是住宅區(qū)。 現(xiàn)實性 ?地塊基本特質(zhì)項目地塊8169。u對本項目而言，規(guī)劃齊備的商業(yè)配套設(shè)施將會對銷售產(chǎn)生積極影響。 現(xiàn)實性 ?地塊基本特質(zhì)賣場超市 板塊 位置目前現(xiàn)狀規(guī)模(平方米 ) 層高 層數(shù)總層數(shù)大潤發(fā) 銀都路 春申路蓮花路 經(jīng)營 30000 5 13樓 3易賣得 銀都路 春申路銀都路 經(jīng)營 25000 5 12樓 2百安居 銀都路 春申路銀都路 經(jīng)營 35000 6 12樓 2農(nóng)工商 銀都路 銀都路滬閔路 經(jīng)營 10000 12樓 4家得利 顓橋 滬閔路顓興路 經(jīng)營 4000 1樓 6田園都市路菜場 顓橋都市路田園路 在建 20230 5 13樓 3顓興路都市路商業(yè)項目 顓橋顓興路都市路 未動遷 30000 不詳 不詳 不詳結(jié)論點 1：地塊基本特質(zhì)具備客源導(dǎo)入基礎(chǔ)9169。u標(biāo)桿物業(yè)缺乏區(qū)域競爭市場缺乏標(biāo)桿物業(yè)。土地市場屬性解析182。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 物業(yè)名稱一居面積(M2）比例二居面積(M2）比例三居面積(M2）比例躍層面積(M2）比例劍橋馨苑 7080 8% 90120 36% 120140 28% 150200 28%東苑米藍 5565 6% 95100 50% 120125 30% 200215 14%德尚世嘉 7090 14% 80120 44% 110140 16% 150200 2%今天花園三期 5070 7% 90110 70% 110130 14% 150200 9%土地市場屬性解析 182。區(qū)域競爭個案戶型面積配比結(jié)論點 3：政策導(dǎo)致現(xiàn)實區(qū)域客源斷層凸現(xiàn)11169。 現(xiàn)實性分析結(jié)論土地市場屬性解析的機會點 1：我們需要跳出區(qū)域現(xiàn)有客源看顓橋地塊！12169。u預(yù)計到 2023年，這些園區(qū)共計增加從業(yè)人員 31000人。 未來性 ?產(chǎn)業(yè)及交通規(guī)劃閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)13169。u軌道 ：一方面將為區(qū)域?qū)雭碜允袇^(qū)尤其是西區(qū)的客源。u滬閔高架、莘奉金高速： 將為區(qū)域?qū)氤鞘兄行膮^(qū)客源。 未來性 ?產(chǎn)業(yè)及交通規(guī)劃結(jié)論點 1：市區(qū)及閔行開發(fā)區(qū)的客源導(dǎo)入成為可能。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 土地市場屬性解析 182。 目前，顓橋、華漕生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)已啟動，2023年再啟動 12個u目前的商業(yè)配套以中檔商業(yè)為主，周邊消費主要依靠大賣場，區(qū)域消費力水平一般。結(jié)論點 2： 2023年起，顓橋附近的客源導(dǎo)入成為現(xiàn)實。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 土地市場屬性解析182。u預(yù)計 2023年區(qū)域常住人口增加 8200人。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 土地市場屬性解析 182。公寓約 占 93%。公寓 約 占 93%。 公寓 約 占 84%。三林板塊６號線０７年底通７號線約０９年通 顓橋 板 塊5號線已通車九亭板塊９號線０７年底通 淞南板 塊高行高 橋 板 塊６號線０７年底通 ３號線延伸０７年底 17169。土地市場屬性解析 182。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 土地市場屬性解析182。春申板塊新住宅稀缺，需求熱點轉(zhuǎn)向顓橋2023年以后，春申板塊住宅供應(yīng)減少，憑借便利的交通及相對充足的供應(yīng)量，顓橋?qū)⒊蔀闊狳c板塊2023年，顓橋產(chǎn)品需要品牌領(lǐng)軍項目現(xiàn)狀無知名房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，顓橋板塊的開發(fā)處于各自為證的狀態(tài)。u春申板塊未來供應(yīng)量在75萬平方米， 2023年 2023年建上市僅為 40萬方，可開發(fā)項目較少，且多為公寓。u未來公寓供應(yīng)量約為 萬平方米，但有近 60萬平方米的體量集中在一個項目上，經(jīng)濟別墅約為 萬平方米。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 土地市場屬性解析182。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 步驟二：土地產(chǎn)品屬性評估21169。u北靠老都市路別墅帶，東臨 A4高速公路；u南靠六磊塘天然水系u西靠軌道交通 5號線；u西、北面是新興低密度住宅區(qū)。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 項 目地址 滬光路 所在板 塊 顓橋 板 塊占地面 積 總 建面 積 容 積 率 綠 化率 35%用地性 質(zhì) 居住 使用年限 70年限高 24米 其他 建筑面 積 90平方米房型占80% 基本技術(shù)指標(biāo)表u總量中等規(guī)模社區(qū)u中等開發(fā)強度社區(qū)u天然水系社區(qū)土地產(chǎn)品屬性評估182。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 序號地塊現(xiàn)狀綜合得分 評價標(biāo)桿① ≥60 ?適合發(fā)展該屬性物業(yè)② ＜ 60 ?不適合發(fā)展該屬性物業(yè)評價說明根據(jù)項目開發(fā)強度，地塊涵蓋了公寓及別墅用地的兩種主要可能，本報告分別采用易居中國咨詢中心土地評估系統(tǒng)模型【住宅、別墅子系統(tǒng)】子模型來評價地塊的上述兩種屬性。② 對可改善指標(biāo)進行預(yù)測，從而評價土地該屬性的升值潛力。 別墅、公寓適合度24169。u地塊在交通、規(guī)劃和場地等背景環(huán)境方面有突出的優(yōu)勢，可見地塊的發(fā)展基礎(chǔ)較好。因此，地塊具有相當(dāng)?shù)臐摿?。別墅、公寓適合度 ?公寓適合度分析分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟環(huán)境場地情況人口環(huán)境市場環(huán)境分類權(quán)重 分類得分13 9 5 4評價 ?????? ?? ? ? ??? ? ?? ????? ??公寓 發(fā)展現(xiàn)狀評價 25169。u地塊在城市規(guī)劃、自然景觀、場地等背景環(huán)境方面有突出的優(yōu)勢，可見地塊的發(fā)展基礎(chǔ)較好。別墅、公寓適合度 ?別墅適合度分析分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟環(huán)境場地情況人口環(huán)境市場環(huán)境分類權(quán)重 分類得分 9 5 5評價