【正文】 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 第一部分：本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的幾個(gè)重要命題 —— 本項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 營(yíng)銷策略五： 作為一個(gè)民族地區(qū)農(nóng)副土特產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，華龍市場(chǎng)在各個(gè)農(nóng)副土特產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)與民族地區(qū)受到了各方的支持與贊許，但項(xiàng)目沒有真正的作為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目向外進(jìn)行正式的宣傳，作為一個(gè)綜合性的房地產(chǎn)項(xiàng)目（后續(xù)有酒店、公寓等配套），必須整合上述多方面的資源，充分放大項(xiàng)目的規(guī)模與影響力、輻射力，使項(xiàng)目在房地產(chǎn)營(yíng)銷層面上能取得巨大的成功。為確保商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)思路進(jìn)行能夠得到落實(shí)，以確保商場(chǎng)能夠在最短時(shí)間內(nèi)度過市場(chǎng)培育期，同時(shí)解決三權(quán)一不統(tǒng)一的問題，本項(xiàng)目在面對(duì)投資客銷售時(shí)必須采取返租策略，返租期限 35年。本項(xiàng)目定位為專門經(jīng)營(yíng)全國(guó)農(nóng)副產(chǎn)品的現(xiàn)代化、智能化、國(guó)際化的新型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，全國(guó)各地的農(nóng)副土特產(chǎn)品多如牛毛，必須得到政府的支持，本項(xiàng)目才能取得成功。華龍市場(chǎng)正是要作為這一承上啟下的樞紐，成為中國(guó)農(nóng)副土特產(chǎn)品走出國(guó)門的一個(gè)重要中間環(huán)節(jié)，也只有這樣，才能使華龍市場(chǎng)的營(yíng)銷取得成功。 華龍土特產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)國(guó)務(wù)院扶貧辦，國(guó)家民委、中華全國(guó)供銷總社、全國(guó)工商聯(lián)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目亦被列為中央大京九發(fā)展戰(zhàn)略的龍頭項(xiàng)目；深圳市“菜籃子”工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組將華龍土特產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)列入深圳市“菜籃子”工程項(xiàng)目，享受市政府對(duì)“菜籃子”工程項(xiàng)目的有關(guān)優(yōu)惠政策； 199 2023年列為深圳市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目； 202 202 2023年列為深圳市龍崗區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 第一部分：本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的幾個(gè)重要命題 —— 本項(xiàng)目營(yíng)銷的重要背景 命題一： 在一個(gè)沒有農(nóng)村的城市里，如何能夠?qū)⒅袊?guó)各地的農(nóng)副土特產(chǎn)品在這里聚散，使之在較短的時(shí)間內(nèi)成為一個(gè)在全國(guó)有重要影響力的農(nóng)副土特產(chǎn)品的深加工、包裝、流通、進(jìn)出口貿(mào)易的現(xiàn)代化商貿(mào)中心？ 第一部分：本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的幾個(gè)重要命題 —— 項(xiàng)目營(yíng)銷面臨的幾個(gè)重要問題 命題二： 本項(xiàng)目應(yīng)在整個(gè)農(nóng)副土特產(chǎn)品中扮演一個(gè)什么樣的角色，如何將農(nóng)副土特產(chǎn)品的生產(chǎn)、加工、流通、貿(mào)易進(jìn)行有機(jī)結(jié)合？ 命題三： 本項(xiàng)目所在的深圳現(xiàn)已有多個(gè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，作為新興市場(chǎng)的華龍土特產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)如何在市場(chǎng)上與之展開差異化競(jìng)爭(zhēng)？尋找到華龍市場(chǎng)特有的核心競(jìng)爭(zhēng)力？ 命題四： 本項(xiàng)目的發(fā)展商是一個(gè)從事農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易多年的的企業(yè)，面對(duì)一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，發(fā)展商如何從一個(gè)單純的貿(mào)易企業(yè)向商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換？這二種角色的差異化何在？為什么要進(jìn)行這種轉(zhuǎn)換？ 第一部分：本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的幾個(gè)重要命題 —— 項(xiàng)目營(yíng)銷面臨的幾個(gè)重要問題 命題五： 本項(xiàng)目在 2023年已經(jīng)作過一次推廣，部分商戶及投資客戶對(duì)項(xiàng)目的知曉度較高，項(xiàng)目如要二次啟動(dòng)，如何尋找一個(gè)新的市場(chǎng)支撐點(diǎn)，重新吸引市場(chǎng)的注目，并將項(xiàng)目從單純的批發(fā)市場(chǎng)的向綜合性的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型，使本項(xiàng)目在市場(chǎng)上掀起一輪新的熱潮？ 營(yíng)銷策略一： 立足珠三角 面向全中國(guó) 作為一個(gè)定位為全國(guó)農(nóng)副土特產(chǎn)品流通、深加工、貿(mào)易服務(wù)的大型綜合性的批發(fā)市場(chǎng)，華龍市場(chǎng)的定位就是中國(guó)農(nóng)副土特產(chǎn)品的聚散地、中國(guó)農(nóng)副土特產(chǎn)品走向世界的窗口、中國(guó)農(nóng)副土特產(chǎn)品民族品牌創(chuàng)立基地，只有跳出深圳面向全國(guó)，將項(xiàng)目的概念最大化，才能使本項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷取得成功。 項(xiàng)目位置 第一部分：本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的幾個(gè)重要命題 —— 本項(xiàng)目營(yíng)銷的重要背景 中國(guó)有 56個(gè)少數(shù)民族，每個(gè)民族都有其獨(dú)特的農(nóng)副土特產(chǎn)品，特別是在中西部的少數(shù)民族聚居地，由于交通信息等方面的原因，使很多農(nóng)副土特產(chǎn)品是“藏在深閨無人知”，而中國(guó)的農(nóng)副土特產(chǎn)品在世界各地都備受歡迎，中國(guó)民族土特產(chǎn)品急需一個(gè)綜合性的平臺(tái)來向海內(nèi)外展示、推廣，作為全國(guó)唯一一個(gè)以民族農(nóng)副、土特產(chǎn)品的流通、貿(mào)易、深加工為主題的專業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)，華龍市場(chǎng)的出現(xiàn)必然將會(huì)整合中國(guó)民族農(nóng)副土特產(chǎn)品，使中國(guó)民族的農(nóng)副土特產(chǎn)品更方便、快捷，并創(chuàng)造更高的利潤(rùn)和外匯收入 第一部分：本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的幾個(gè)重要命題 —— 本項(xiàng)目營(yíng)銷的重要背景 從 2023年起，連續(xù) 3年，中央每年的 1號(hào)文件都是與農(nóng)民有關(guān)的問題，振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，關(guān)注農(nóng)民收入，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村以及加快農(nóng)產(chǎn)品流通等已成為國(guó)家近一階段的重要工作。 第一部分：本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的幾個(gè)重要命題 —— 本項(xiàng)目營(yíng)銷的重要背景 深圳市平湖華龍土特產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)地處華南地區(qū)最大的現(xiàn)代化物流中心、最大的貨物集散地深圳市龍崗區(qū)平湖鎮(zhèn)。全國(guó)供銷社商辦工業(yè)名優(yōu)特新產(chǎn)品總匯是全國(guó)供銷總社在深圳的唯一窗口，在深圳建有 2400平米的展銷大廳，常年展銷全國(guó)供銷系統(tǒng)五萬多家企業(yè)的名優(yōu)特新產(chǎn)品，在全國(guó)供銷社系統(tǒng)及農(nóng)林牧漁業(yè)系統(tǒng)深受青睞。華龍土特產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告 通泰地產(chǎn)（香港）顧問有限公司 深圳市通泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 二零零六年二月八日 目 錄 第一部分：本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的幾個(gè)重要命題 第二部分：項(xiàng)目 SWOT分析 第三部分：項(xiàng)目定位 第四部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略與計(jì)劃 第五部分：通泰地產(chǎn)簡(jiǎn)介 第一部分：本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的幾個(gè)重要命題 第二部分：項(xiàng)目 SWOT分析 第三部分：項(xiàng)目定位 第四部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略與計(jì)劃 第五部分：通泰地產(chǎn)簡(jiǎn)介 深圳華龍土特產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是由深圳市甘肅省農(nóng)副土特產(chǎn)工貿(mào)公司和全國(guó)供銷社商辦工業(yè)名優(yōu)特新產(chǎn)品總匯共同興建。 深圳甘肅省農(nóng)副土特產(chǎn)品工貿(mào)總公司是深圳經(jīng)營(yíng)農(nóng)副土特產(chǎn)品的老牌專業(yè)公司，是商務(wù)部全國(guó)商辦工業(yè)重點(diǎn)企業(yè)，在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)具有良好的關(guān)系資源和較高的美譽(yù)度。 深圳市平湖華龍土特產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)有限公司法人代表王瑜．吉嘎女士（藏族），是一位杰出的女企業(yè)家集過人的謀略膽識(shí)、務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)、超前的經(jīng)營(yíng)理念、豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和高超的領(lǐng)導(dǎo)能力于一身，取得了卓越的成就，受到全社會(huì)的公認(rèn)和肯定。作為 21世紀(jì)深圳建設(shè)的熱土、華南物流圈及深港灣區(qū)物流業(yè)龍頭的平湖鎮(zhèn)擁有暢通發(fā)達(dá)的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，將是融商流、人流、信息流、資金流為一體，集現(xiàn)代倉儲(chǔ)中心、多式聯(lián)運(yùn)中心、集裝箱處理中心、市場(chǎng)批發(fā)中心、配送加工中心于一身，世界一流的、輻射東南亞乃至世界各地的國(guó)際性物流基地。 作為定位于西部、少數(shù)民族地區(qū)農(nóng)副土特產(chǎn)品在華南沿海的展示窗口、對(duì)外出口窗口的華龍土特產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，它的建成必將成為我國(guó)中西部地區(qū)農(nóng)副土特產(chǎn)品的流通、對(duì)外貿(mào)易等產(chǎn)生深刻的影響。 第一部分：本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的幾個(gè)重要命題 —— 本項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 珠 江 三 角 洲 營(yíng)銷策略二： 承上啟下策略 由于種種原因，中國(guó)的大多數(shù)農(nóng)副產(chǎn)品還停留在初級(jí)階段，各地在農(nóng)副產(chǎn)品的初加工、深加工、包裝、品牌等方面還沒有更深一步的涉入，在儲(chǔ)存、運(yùn)輸?shù)确矫娌荒苓M(jìn)行大規(guī)模的操作，使得中國(guó)各地太多的農(nóng)副產(chǎn)品不能走出深山，走向全國(guó)，走向世界。 第一部分：本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的幾個(gè)重要命題 —— 本項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 營(yíng)銷策略三： 利用政府支持策略 本項(xiàng)目地立項(xiàng)之初就得到了多個(gè)政府部門、行業(yè)組織、高層領(lǐng)導(dǎo)人等的關(guān)注和支持。 第一部分：本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的幾個(gè)重要命題 —— 本項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 營(yíng)銷策略四： 返租回購策略 作為一個(gè)剛在市場(chǎng)上出現(xiàn)的新的商業(yè)物業(yè)，都面臨著商鋪的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)不統(tǒng)一的問題。同時(shí)，為了增強(qiáng)投資者的信心，建議推出 3年或 5年的無理由回購的投資計(jì)劃，保證商鋪的銷售能取得好成績(jī)。 整合推廣策略 第一部分：本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的幾個(gè)重要命題 第二部分：項(xiàng)目 SWOT分析 第三部分：項(xiàng)目定位 第四部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略及 推廣計(jì)劃 第六部分：通泰地產(chǎn)簡(jiǎn)介 優(yōu)勢(shì)： ? 本項(xiàng)目的發(fā)展商是具有二十多年農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)貿(mào)經(jīng)驗(yàn)的少數(shù)民族的成 功企業(yè)，對(duì)運(yùn)作本項(xiàng)目具有一套科學(xué)先進(jìn)的程序體系； ? 是國(guó)內(nèi)最大的少數(shù)民族商品物流基地；中央大京九發(fā)展戰(zhàn)略的龍 頭項(xiàng)目；先后被國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院扶貧辦、國(guó)家民委、全國(guó)工 商聯(lián)、全國(guó)供銷合作總社、中國(guó)人口文化促進(jìn)會(huì)、全國(guó)光彩事業(yè) 促進(jìn)會(huì)、中國(guó)國(guó)際問題研究基金會(huì)等列為重點(diǎn)扶持項(xiàng)目； ? 把民族特色產(chǎn)品流通與民族文化傳承緊密結(jié)合在一起，打造出物 流企業(yè)濃郁的文化特色； ? 01年成功舉辦“民交會(huì)”，提升了本項(xiàng)目的知名度也為本項(xiàng)目后 期招商聚集了人氣，積累了良好的群眾基礎(chǔ)。 劣勢(shì)： 第二部分： SOWT分析 機(jī)會(huì)： ? 我國(guó)的水果、蔬菜等農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)作物、肉類、水產(chǎn)品和土特產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)上具有較強(qiáng)的 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 第二部分： SOWT分析 威脅： ? 國(guó)家宏觀政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)出臺(tái)了限制措施，增加了項(xiàng)目運(yùn)作成本，加大了建設(shè)難度，至少增加了本項(xiàng)目的融資難度 ； ? 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足，影響目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心； ? 項(xiàng)目是非商圈物業(yè)，是一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)，對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力不夠； ? 項(xiàng)目前期進(jìn)行的招商工作較散，沒有進(jìn)行有效的整合，加上項(xiàng)目的停滯時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)下一步的營(yíng)銷工作