宏海_澳頭項目整體定位報告-展示頁
2025-01-30 02:58本頁面
【正文】 商業(yè)街；會所功能：營銷中心、網球場、室內籃球場、乒乓球場、棋牌室、泳池、會議室。 萬科東海岸當前別墅入住率約 30%，由于鹽壩高速公路，與深圳市區(qū)距離的縮短，社區(qū)生活配套逐漸完善，加上周邊度假資源及配套的拉動， 東海岸逐漸向第一居所轉化 。 景觀面：東南 西南 東 南面一線海景資源 東面及東北面城市景觀 北面及西北面城市景觀 西面城市 /山景資源 道路平面 地塊平面 交通認知 — 交通較為便利 ， 其中緊臨城市主干道 “ 安惠大道 ”； 目前通過城市主干道 “ 疏港大道 、 中興中路 、 大亞灣大道 ” 等 ， 使項目所在區(qū)域與惠城區(qū)、惠陽區(qū)及沿海高速出入口等連接便利， 城市及城際交通都極為便利 安惠大道 中興中路 大亞灣大道 石化大道 惠澳大道 疏港大道 本項目 區(qū)域配套資源 — 在 10分鐘輻射區(qū)內 ， 毗鄰大亞灣中心區(qū)的 7大市政形象工程 ， 未來可享受的市政配套資源較為豐富， 教育、醫(yī)療、商務、公園 等生活配套都相對完善 1個碼頭 4個公園 1所醫(yī)院 2所學校 6條道路 2個產業(yè)園 1條綠道 紅樹林公園 虎頭山公園 中央公園 濱海公園 漁人碼頭二期 人民醫(yī)院新院 2023年大亞灣政府重點打造 17項城建項目中 ， 有 7個項目位于中心區(qū) ， 中心區(qū)是集中凸顯大亞灣城市價值的區(qū)域，是大亞灣的行政、金融、商務和居住中心。 謹呈：惠州大亞灣宏海投資發(fā)展有限公司 競爭環(huán)境判斷 項目解讀 整體戰(zhàn)略和定位 項目定位 ? 位 置： 澳頭鎮(zhèn)安惠大道南端西面，洗馬湖南面 ? 用地性質： 綜合用地 ? 占地面積： 62023平米 ? 容 積 率： ≤ ? 總 建 面： 341248平米 其中 — 計容建面： 266600平米(商業(yè) 、 酒店 、 辦公及公寓建面等不小于 85000平米 )； 車庫建面：74648平米 (按 100平米 算， 35平米 /個 ) ? 建筑密度： ≤25% ? 綠 化 率： ≥40% 石化大道 本項目 區(qū)位 /指標 —— 項目位于大亞灣中心區(qū)中區(qū)（即澳頭鎮(zhèn)南部臨海 ， 安惠大道南端西面），屬于城市中心區(qū)；占地 、容積率不超過 ， 為中等規(guī)模小型綜合體項目。宏海 澳頭 項目整體定位報告 版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯(lián)地產有限公司所有，未經深圳世聯(lián)地產顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 僅從指標而言，本項目是一個典型的居家型物業(yè)類型 沿海高速 大亞灣大道 沿海高速出入口 中興中路 安惠大道 中心區(qū)北區(qū) 中心區(qū)中區(qū) 中心區(qū)南區(qū) 地塊 /四至 — 地塊內部相對較為 規(guī)整 ， 但整體與北面的城市道路有較大的落差 ；整體景觀資源較好 ， 其中南面為一線海景資源 ， 東面及北面為城市景觀資源，西面遠處為山景資源。 西區(qū)一中 科技創(chuàng)業(yè)產業(yè)園 精細化工區(qū) 澳頭高中部 周邊配套資源 — 目前項目所在區(qū)域城市建設較為落后 ， 雖有規(guī)劃的濱海度假公園，從度假角度而言，周邊配套對本項目的支撐極為有限 有少量的高端度假資源，但周邊形象較差 商業(yè)配套整體檔次偏低，且街區(qū)形象不統(tǒng)一，業(yè)態(tài)雜亂 交通雖便利，但整體的資源形象展示較差，與龍崗等地的鎮(zhèn)區(qū)形象類似 商務配套也面臨同樣問題，檔次相對偏差 本項目 濱海公園 建筑面積： 27017㎡ 廣場面積： 20230㎡ 綠化面積： 21813㎡ 預計 景觀資源 /未來規(guī)劃 —— 項目有一線海景資源，但 親?？臻g不足 （有公園但無沙灘）；從未來規(guī)劃來看，本片區(qū)將成為大亞灣中心區(qū) 未來最純粹的濱海居住區(qū) ，但現(xiàn)狀環(huán)境支撐不夠 一線海景 本體認知及理解 世聯(lián)對地塊的屬性判定： 城市中心 .中等規(guī)模 .高容積率 .小綜合體一線海景 世聯(lián)對地塊的核心價值： 城市中心 .一線海景 .小綜合體 項目本體的價值點及現(xiàn)狀因素分析 —— 有利因素 ?一線海景資源 ?交通便利 /區(qū)域規(guī)劃配套齊全 ?未來純粹的濱海度假生活區(qū)； 不利因素 ?現(xiàn)狀周邊環(huán)境較差，展示因素偏弱； ?區(qū)域缺乏親?？臻g，濱海而不親海； ?項目屬性： 享有大亞灣猴仔灣一線海景資源，緊鄰濱海公園 一線濱海資源 容積率 ≤ ，屬高容積率項目，是典型的居家型項目指標 高容積率 區(qū)域內缺乏公建配套，開發(fā)項目雖多，但合力供應的配套成形仍需要時間 缺乏外部配套體系 ?區(qū)域屬性： 本項目為沿海高速大亞灣第一門戶，沿海高速 10年 3月已通車，區(qū)域交通瓶頸完全打開 /高鐵因素 交通優(yōu)勢明顯 根據(jù)猴仔灣片區(qū)規(guī)劃，片區(qū)將建成可容納約 10萬人的“山水相映、海城相依”的濱海休閑生活區(qū) 規(guī)劃的濱海居住區(qū) 惠陽大亞灣區(qū)域的市場直接受到深圳房地產市場的影響，來自深圳的客戶占據(jù)了一半以上比例 受深圳輻射 競爭環(huán)境判斷 項目解讀 整體戰(zhàn)略和定位 項目定位 寫在競爭之前 一個啟示：深圳東濱海項目 —— 萬科東海岸（世聯(lián)代理） 第二居所啟動，第一居所逐步實現(xiàn) ?占地面積 : ?總建筑面積 :40300平方米 ?容積率 ?總戶數(shù) 1948戶 ?風情商業(yè)街 5800平米 ?目前已售罄。 一期 二期 三期 四期 產品類型 面積 套數(shù) 比例 獨棟 318415平米 12 % 聯(lián)排、雙拼 158270平米 469 % 小高層 78178平米（ 613套） 761 % 190280平米（ 148套） 多層 83154平米 112 % 公寓 4088平米 500 % 合計 1854 100% ?產品以 居家舒適型產品 為主，面積偏大； ?戶型設計上，別墅 12平米的私家入戶花園，客廳及陽臺面積約 43平米，特設景觀陽臺，海景、園景盡收眼底，餐廳挑空約 ，多處挑空，戶型更實用，可塑性更強，同時更加舒適 。 啟動區(qū) 商業(yè)街 會所 大盤走向：產品面積不斷擴大，價格持續(xù)走高 二三期呈現(xiàn)明顯的面積放大趨勢，價格從 /平米升至 3萬 /平米 一期（ 2023年） 二期（ 2023年） 三期（ 2023年） 四期（ 2023年） 獨棟 318386平 51套 聯(lián)排雙拼 202270平 174套 小高層 81152平 140套 高層 83154平 112套 公寓 4058平 328套 聯(lián)排 190270平 135套 高層 191245平 64套 小高層 82178平 237套 聯(lián)排 166170平 19套
醫(yī)療健康相關推薦
鄂ICP備17016276號-1