房地產(chǎn)策劃師(基礎(chǔ)知識(shí))-展示頁
2025-01-29 17:50本頁面
【正文】 地產(chǎn) /房地產(chǎn)業(yè) ? 國(guó)土開發(fā)的基本目標(biāo) :尋求經(jīng)濟(jì) \人口 \資源 \環(huán)境之間的最佳組合 . ? 城市開發(fā)的基本目標(biāo) :謀求規(guī)模效益 (“ 統(tǒng)一規(guī)劃 \統(tǒng)一開發(fā) \統(tǒng)一建設(shè) \統(tǒng)一管理 ) ? 房地產(chǎn)綜合開發(fā) :指城市土地和房屋的規(guī)劃 \設(shè)計(jì) \開發(fā) \建設(shè)和經(jīng)營(yíng)是綜合性的, ? 兼有生產(chǎn)與流通兩個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng) . ? 從縱向來看 ,要對(duì)建設(shè)的全過程 ,從立項(xiàng)論證 \規(guī)劃設(shè)計(jì) \征地拆遷 \招標(biāo)投標(biāo) \土地平整 \組織施工 \完工驗(yàn)收 \一直到房屋經(jīng)營(yíng)管理 ,做到各環(huán)節(jié)緊密銜接 \互相配合 \協(xié)調(diào)發(fā)展 ,以達(dá)到較高經(jīng)濟(jì)效益 ,較好社會(huì)效益 ,較優(yōu)環(huán)境效益的統(tǒng)一 . 小知識(shí)點(diǎn) ? 七通一平 : 供水 \排水 \供電 \供熱 \供氣 \電信 \道路通暢 \場(chǎng)地平整 ? 獲得土地方式 （ ?協(xié)議 ） ， 招標(biāo) ， 拍賣 ? 《 土地法 》 及國(guó)土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定 ， 對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過招標(biāo) 、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開出讓國(guó)有土地 。 統(tǒng)稱為招拍掛制度 。 我國(guó)目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)性土地招 、 拍 、 掛的形式 ， 正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的 。 外延型開發(fā)和內(nèi)涵型開發(fā) ? 外延性開發(fā) ：?jiǎn)渭冊(cè)黾油恋孛娣e ? 內(nèi)涵性開發(fā)： 在原有土地上通過增加土地的附加值 （ 包括容積率 ，更新基礎(chǔ)設(shè)施 ， 新建和翻新 ， 擴(kuò)建房屋等形式來實(shí)現(xiàn) ） 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) ? 綜合性 ? 長(zhǎng)期性 ? 時(shí)序性 ? 地域性 ? 風(fēng)險(xiǎn)性 房地產(chǎn)開發(fā)策劃的內(nèi)容 ? 開發(fā)區(qū)位和地段的分析與選擇 ? 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 ? 開發(fā)時(shí)機(jī)和開發(fā)進(jìn)度的分析與選擇 （ 比如上海金融中心 ） ? 開發(fā)合作方式的分析與選擇 ? 項(xiàng)目融資方式的分析與選擇 ? 開發(fā)完成后產(chǎn)品推廣方式的分析與選擇 開發(fā)商資金來源 ? 自有資金 ， 預(yù)售或預(yù)租收入 ， 抵押貸款 ， 合作方出資 ， 集資或發(fā)行債券 ， 融資性租賃 ? 融資租賃：非常適合小企業(yè) 。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 項(xiàng)目立項(xiàng)階段 ? 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段 ? 項(xiàng)目建設(shè)階段 ? 項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段 項(xiàng)目立項(xiàng)階段 ? 投資機(jī)會(huì)研究 —— 申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文 —— 申請(qǐng)定點(diǎn)—— 申請(qǐng)購(gòu)置土地 ， 辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù) —— 申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書等文件 —— 編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖 —— 提交總圖 ， 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段 ? 選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位 —— 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證—— 申領(lǐng)房屋拆遷許可證 —— 做好七通一平工作 —— 選擇承包單位 —— 選擇監(jiān)理單位 項(xiàng)目建設(shè)階段 ? 組織承包商進(jìn)場(chǎng) —— 加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制 —— 申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證 —— 項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段 ? 辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù) —— 申領(lǐng)商品房銷售許可證 —— 與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同 —— 提交相關(guān)資料 —— 與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同 —— 做好物業(yè)管理工作 第二節(jié)：城市規(guī)劃 ? 城市規(guī)劃的概念 、 任務(wù)
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