房地產策劃師(基礎知識)(已改無錯字)
2023-02-11 17:50:08 本頁面
【正文】 儲藏室 、 車庫 ） 公共建筑配套 ? 千人指標：居住區(qū)三級公建配置的重要依據(jù) ? 千人指標規(guī)定之外 原則： “ 誰投資 ， 誰經營 ， 誰受益 ” ? 各地政策差別比較大： ? 各地在開發(fā)過程中 ， 除了繳納土地出讓金之外 ， 還需繳納大配套費用 、小配套費用若干 。 據(jù)悉 ， 所謂大配套費用 ， 大配套一般是指房地產項目中政府提供到地塊接口 （ 路由 ） 的市政項目 ， 包括自來水 、 燃氣 、排水及道路及其他 ， 一般不含兩電一熱 （ 電力 、 電信 、 供熱 ） ， 小配套一般是指小區(qū)非營業(yè)性公建費用 ， 包括中小學 、 幼兒園 、 老年公寓 、居委會 、 派出所 、 垃圾站 、 交通站等 7項 ， 一般小配套的費用包括在房地產開發(fā)前期中 。 房地產投融資 ? 房地產開發(fā)項目融資的特點：融資規(guī)模大 ， 償還期長 ， 房地產資金缺乏流動性 ? 投資種類：住宅地產 /商業(yè)房地產 /工業(yè)房地產 /旅游房地產 /綜合房地產 ? 商業(yè)房地產類細分：辦公 / 總部經濟辦公 /孵化器 /生態(tài)園區(qū)辦公 ? 商業(yè)街 ? SHOPPING MALL 房地產開發(fā)項目融資的基本要求 ? 確定合理的融資規(guī)模 ? 正確選擇渠道和方式 、 降低融資成本 ? 統(tǒng)籌考慮房地產開發(fā)的融資與投資 ， 提高房地產開發(fā)資金的使用效益 。 ? 按規(guī)定建立資本金制度 ? 優(yōu)化房地產開發(fā)的資金結構 案例 ? 某公司擁有 100萬股本 ， 現(xiàn)投資一項目 ， 投資收益率為 12%。 ? 如果以 10%的利率借入 100萬元 ， 與原始股本一并投資 ， 收益水平仍然是 12%。 那么由于財務杠桿的作用 ， 100萬原始股的凈收益是多少 ？ ? 如果借貸利率為 10%， 而收益水平由于市場風險跌到 8%， 那么 ， 同樣由于財務杠桿的作用 ， 100萬原始股的凈收益只有 6萬元 ， 收益率為多少 ？ 房地產開發(fā)項目融資的決策 ? 欲籌集資金的幣種 、 數(shù)額 ? 融資流量 ? 資金來源構成 ? 融資風險分析及風險管理措施 ? 融資成本預算 ? 融資方法 ? 明確融資的權力責任關系 融資三大衡量指標 ? 安全性 ? 經濟性 ? 可行性 房地產項目開發(fā)的融資來源 ? 自有資金：不只包括現(xiàn)金 ， 還包括各種速動資產 。 ? 速動資產：包括用于透支貸款 ， 保函 ， 或信用證的補償余額的凍結資金 。 如能爭取早日解除凍結 ， 也屬于現(xiàn)金一類 。 速動資產包括各種應收的銀行票據(jù) 、 股票和債券 （ 可以抵押 、 貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的證券 ） ，以及其它可立即售出的建成樓宇的回款和近期可立即售出的各種物業(yè)的應收款 。 銀行貸款 ? 參見文章 《 銀行利率與房地產價格之間的關系 》 ? 參見文章 《 我國房地產開發(fā)資金來源情況報告 》 ? 我國利率政策對房地產價格的影響
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