商業(yè)地產(chǎn)房策劃師基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課件-展示頁(yè)
2025-03-04 09:59本頁(yè)面
【正文】 模效益 (“統(tǒng)一規(guī)劃 \統(tǒng)一開發(fā) \統(tǒng)一建設(shè) \統(tǒng)一管理 ) ? 房地產(chǎn)綜合開發(fā) :指城市土地和房屋的規(guī)劃 \設(shè)計(jì) \開發(fā) \建設(shè)和經(jīng)營(yíng)是綜合性的 , ? 兼有生產(chǎn)與流通兩個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng) . ? 從縱向來(lái)看 ,要對(duì)建設(shè)的全過(guò)程 ,從立項(xiàng)論證 \規(guī)劃設(shè)計(jì) \征地拆遷 \招標(biāo)投標(biāo) \土地平整 \組織施工 \完工驗(yàn)收 \一直到房屋經(jīng)營(yíng)管理 ,做到各環(huán)節(jié)緊密銜接 \互相配合 \協(xié)調(diào)發(fā)展 ,以達(dá)到較高經(jīng)濟(jì)效益 ,較好社會(huì)效益 ,較優(yōu)環(huán)境效益的統(tǒng)一 . 內(nèi)部資料 不得流出 小知識(shí)點(diǎn) ? 七通一平 : 供水 \排水 \供電 \供熱 \供氣 \電信 \道路通暢 \場(chǎng)地平整 ? 獲得土地方式 （ ?協(xié)議），招標(biāo) ，拍賣 ? 《 土地法 》 及國(guó)土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開出讓國(guó)有土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。我國(guó)目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。 內(nèi)部資料 不得流出 外延型開發(fā)和內(nèi)涵型開發(fā) ? 外延性開發(fā) ：?jiǎn)渭冊(cè)黾油恋孛娣e ? 內(nèi)涵性開發(fā)： 在原有土地上通過(guò)增加土地的附加值（包括容積率，更新基礎(chǔ)設(shè)施，新建和翻新，擴(kuò)建房屋等形式來(lái)實(shí)現(xiàn)） 內(nèi)部資料 不得流出 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) ? 綜合性 ? 長(zhǎng)期性 ? 時(shí)序性 ? 地域性 ? 風(fēng)險(xiǎn)性 內(nèi)部資料 不得流出 房地產(chǎn)開發(fā)策劃的內(nèi)容 ? 開發(fā)區(qū)位和地段的分析與選擇 ? 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 ? 開發(fā)時(shí)機(jī)和開發(fā)進(jìn)度的分析與選擇（比如上海金融中心） ? 開發(fā)合作方式的分析與選擇 ? 項(xiàng)目融資方式的分析與選擇 ? 開發(fā)完成后產(chǎn)品推廣方式的分析與選擇 內(nèi)部資料 不得流出 開發(fā)商資金來(lái)源 ? 自有資金，預(yù)售或預(yù)租收入，抵押貸款，合作方出資，集資或發(fā)行債券，融資性租賃 ? 融資租賃：非常適合小企業(yè)。 內(nèi)部資料 不得流出 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 項(xiàng)目立項(xiàng)階段 ? 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段 ? 項(xiàng)目建設(shè)階段 ? 項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段 內(nèi)部資料 不得流出 項(xiàng)目立項(xiàng)階段 ? 投資機(jī)會(huì)研究 ——申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文 ——申請(qǐng)定點(diǎn)——申請(qǐng)購(gòu)置土地，辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù) ——申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書等文件 ——編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖 ——提交總圖，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 內(nèi)部資料 不得流出 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段 ? 選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位 ——申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證——申領(lǐng)房屋拆遷許可證 ——做好七通一平工作 ——選擇承包單位 ——選擇監(jiān)理單位 內(nèi)部資料 不得流出 項(xiàng)目建設(shè)階段 ? 組織承包商進(jìn)場(chǎng) ——加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制 ——申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證 ——項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 內(nèi)部資料 不得流出 項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段 ? 辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù) ——申領(lǐng)商品房銷售許可證 ——與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同 ——提交相關(guān)資料 ——與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同 ——做好物業(yè)管理工作 內(nèi)部資料 不得流出 第二節(jié)：城市規(guī)劃 ? 城市規(guī)劃的概念、任務(wù) ? “合理、有效和公正地創(chuàng)造有序的城市生活空間環(huán)境”
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