房地產(chǎn)信托融資-展示頁(yè)
2025-01-29 17:42本頁(yè)面
【正文】 資者。 ? 從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)融資信托是指受托人 (信托投資公司 )遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財(cái)產(chǎn)信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)融資信托則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。 ? （ 3）相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)融資信托可以不受通過(guò)銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%的約束，也能夠彌補(bǔ) 121號(hào)文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費(fèi)融資的斷裂。受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)及對(duì)其自有資產(chǎn)的處置方式迥然不同：受托人必須按信托文件的約定，為實(shí)現(xiàn)受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，而不得用信托財(cái)產(chǎn)為自身謀取利益；每一個(gè)信托隔絕于受托人的自有財(cái)產(chǎn)和其他信托賬戶，甚至于出現(xiàn)受托人解散等極端情況時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)仍能保持其獨(dú)立存在，按約定或法院判定，由新的受托人承接。信托公司的財(cái)產(chǎn)隔離功能主要體現(xiàn)在受現(xiàn)行法律、法規(guī)充分保護(hù)的信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性上。信托在供給方式上也十分靈活，可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，突出表現(xiàn)在信托對(duì)不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案，從開(kāi)發(fā)資金、流動(dòng)資金到后期的消費(fèi)資金，乃至一些特殊問(wèn)題，如“爛尾樓”等都可以通過(guò)信托解決，從而增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間。信托可以與銀行互補(bǔ)互動(dòng)。 二、房地產(chǎn)融資信托具備三大基本優(yōu)勢(shì) : ? （ 1）信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性。值得一提的是，媒體的這種表述雖不嚴(yán)謹(jǐn)，但是它非常形象的指出了這種資金信托的一個(gè)突出特點(diǎn)，就是信托資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。而法律上的不動(dòng)產(chǎn)信托，是指“委托人將自己的房產(chǎn)、地產(chǎn)，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進(jìn)行管理、運(yùn)用和處置”。 ? 從法律角度來(lái)看，“房地產(chǎn)信托”這一表述顯然不嚴(yán)謹(jǐn)。所謂房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過(guò)信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。其本質(zhì)可概括為“受人之托，代人理財(cái)”。房地產(chǎn)信托融資 特別推介 一、房地產(chǎn)信托概論 ? 信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。它是以財(cái)產(chǎn)為核心、以信任為基礎(chǔ)、以委托為方式的一種財(cái)產(chǎn)管理制度。 ? 房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務(wù)的一種。這里所指的不動(dòng)產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。信托按照不同的分類方法可以劃分成不同類別，如按照信托財(cái)產(chǎn)的不同，可以劃分為資金信托 /有價(jià)證券信托 /動(dòng)產(chǎn)信托 /不動(dòng)產(chǎn)信托 /其他財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。顯然這跟媒體所指的“房地產(chǎn)信托”大相徑庭，媒體所講的“房地產(chǎn)信托”容易讓人誤認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)信托，而實(shí)質(zhì)上卻是資金信托。相關(guān)學(xué)者認(rèn)為用“房地產(chǎn)融資信托”來(lái)界定更為嚴(yán)謹(jǐn)與貼切，以下行文均采用“房地產(chǎn)融資信托”。信托具備連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的綜合融資平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)一系列制度安排，實(shí)現(xiàn)一個(gè)企業(yè)或項(xiàng)目的組合融資。銀行具有資金優(yōu)勢(shì)，信托具有制度優(yōu)勢(shì)和靈活的創(chuàng)新性。 ? （ 2）信托具有財(cái)產(chǎn)隔離功能。信托設(shè)立以后，其財(cái)產(chǎn)處于這么一種“特殊狀態(tài)”：它既能充分地體現(xiàn)委托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”，又不記在委托人的所有權(quán)益項(xiàng)下，獨(dú)立于委托人的其他自有財(cái)產(chǎn)而存在；它名義上為受托人所有，但又不失為委托人的自有財(cái)產(chǎn)。在我國(guó)，信托的財(cái)產(chǎn)隔離功能受到《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《資金信托管理暫行辦法》，也就是業(yè)內(nèi)所謂的“一法兩規(guī)”的強(qiáng)有力支撐。房地
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