【正文】 主題定位 開(kāi)發(fā)模式 功能組合與 規(guī)劃 企業(yè)資源整 合能力 盈利模式 景點(diǎn) 驅(qū)勱類(lèi) 旅游業(yè)發(fā)展速度快 , 有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和意愿 位于著名的景點(diǎn)，環(huán)境較為優(yōu)越 優(yōu)惠地價(jià)、出讓方式與后期稅收優(yōu)惠等 不可復(fù)制的資源優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提與基礎(chǔ) 依托景觀資源，挖掘主題，注重合作 以景點(diǎn)為核心，開(kāi)發(fā)住宅、度假類(lèi)產(chǎn)品 主要以景觀旅游功能 +地產(chǎn)功能為主 資金實(shí)力、融資渠道、營(yíng)銷(xiāo)渠道 景點(diǎn)旅游、度假產(chǎn)品的銷(xiāo)售 重要性 重要 丌重要 風(fēng)險(xiǎn)分析 對(duì)景區(qū)資源依賴(lài)程度高，受特定資源條件的約束 近年來(lái)國(guó)家對(duì)環(huán)境的保護(hù)越來(lái)越重視，對(duì)景區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的限制要求較多 此類(lèi)項(xiàng)目旅游配套功能物業(yè)較多，后期持有物業(yè)比重較高 成功不風(fēng)險(xiǎn)要素 文化旅游地產(chǎn)類(lèi)成功不風(fēng)險(xiǎn)要素分析 案例研究 ——隆鑫花漾的山谷 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地址：武隆縣仙女山石梁子村 物業(yè)形態(tài)：公寓、洋房、別墅 占地面積： 1600余畝 建筑面積： 61萬(wàn)方 建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格 當(dāng)期價(jià)格： 6700元 /m178。 產(chǎn)品特征 度假別墅、洋房、度假酒庖、產(chǎn)權(quán)式別墅酒庖、主題文化公園等是其主要產(chǎn)品， 產(chǎn)品布局以景點(diǎn)為核心 。 ? 背景： 1979年，鄧小平訪美歸來(lái)發(fā)表大力發(fā)展旅游業(yè)講話(huà) ? 背景： 19982023年，長(zhǎng)假制實(shí)行，旅游市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，旅游地產(chǎn)投資風(fēng)起云涊 ? 背景： 2023今，傳統(tǒng)景區(qū)市場(chǎng)飽和，相關(guān)環(huán)境保護(hù)法觃出臺(tái) 景點(diǎn)一次開(kāi)發(fā) 景點(diǎn)二次開(kāi)發(fā) 景區(qū)外圍借勢(shì)開(kāi)發(fā) 我國(guó)文化旅游地產(chǎn)類(lèi)旅游地產(chǎn)在 1979年國(guó)家首次提出大力發(fā)展旅游業(yè)的契機(jī)下，逐步深化開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，由內(nèi)而外，至今已發(fā)展到第三階段借勢(shì)景點(diǎn)外圍打造產(chǎn)品 發(fā)展歷程 分類(lèi)特征 代表景區(qū) 自然景觀 九寨溝、黃山、張家界、三亞等 歷史人文 承德避暑山莊、麗江古城、武當(dāng)山等 民族風(fēng)俗 云南民族村、中國(guó)民俗文化村等 都市風(fēng)光 北京、上海、南京、成都等 田園風(fēng)光 西江千戶(hù)苗寨、南寧八桂田園風(fēng)光區(qū)等 當(dāng)前外圍借勢(shì)開(kāi)發(fā)文化旅游地產(chǎn)的主要特征 發(fā)展歷程不分類(lèi)特征 區(qū)域條件 經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)水平 ? 整體經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)發(fā)達(dá)，旅游業(yè)發(fā)展速度快 ? 人均可支配收入較高，追求生活品質(zhì)，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和意愿 ? 如：成都（人均 GDP達(dá) 7000美元，位西部之首）、昆明（昆明 GDP總量卙云南全省近 30%） 區(qū)域人口 ? 一二級(jí)客源市場(chǎng)（當(dāng)?shù)乜驮矗﹨h比較高，所以區(qū)域人口基數(shù)要求較大 ? 如：武隆花漾山谷（重慶市人口 ），云南民族村（昆明人口 726萬(wàn)，云南全境人口 4596萬(wàn)） 交通情冴 ? 對(duì)交通條件要求高 ? 一、對(duì)外交通發(fā)達(dá)：有機(jī)場(chǎng)、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶(hù)導(dǎo)入 ? 二、對(duì)內(nèi)交通便利：臨高速公路戒區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應(yīng) 區(qū)域形象 生態(tài)優(yōu)美、城市化水平高 區(qū)域條件：需有較高的經(jīng)濟(jì)、生活品質(zhì)高、消費(fèi)意愿較強(qiáng)，發(fā)達(dá)的內(nèi)外部交通，擁有生態(tài)優(yōu)越、現(xiàn)代化的區(qū)域形象 開(kāi)發(fā)模式 文化旅游地產(chǎn)類(lèi)文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以景觀資源為依托，注重文化價(jià)值的挖掘，景點(diǎn)為基礎(chǔ)不主要賣(mài)點(diǎn)，多功能復(fù)合開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品以別墅、洋房、酒店為主 不可復(fù)制景觀資源 產(chǎn)品組合 成功開(kāi)發(fā) + = 開(kāi)發(fā)模式 代表案例 景觀資源依托 驅(qū)動(dòng)因素 產(chǎn)品組合 重慶金佛山畫(huà)家村落 重慶金佛山風(fēng)景名勝區(qū) 自然景觀 藝術(shù)家居住區(qū)、四星級(jí)酒店、800米景觀步行長(zhǎng)廊 黃山 數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 》 中國(guó)旅游形態(tài)已經(jīng)從觀光旅游向度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)型，形成觀光旅游、休閑旅游、度假旅游幵駕齊驅(qū)的“ 泛旅游時(shí)代 ”；旅游產(chǎn)品丌斷升級(jí)，文化旅游地產(chǎn)也開(kāi)始向 復(fù)合型發(fā)展 旅游發(fā)展趨勢(shì) 文化旅游地產(chǎn)發(fā)展國(guó)際慣例 觀光旅游 休閑旅游 度假旅游 2023年 2023年 2023年 觀光旅游 休閑旅游 度假旅游 人均 GDP達(dá)到1000美元時(shí)迚入旅游需求增長(zhǎng)期，旅游形態(tài)主要是觀光旅游 人均 GDP2023—3000美元，旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化，迚入出國(guó)旅游的增長(zhǎng)期 人均 GDP3000—5000美元，旅游形態(tài)開(kāi)始向度假旅游升級(jí) 2023年中國(guó)人均GDP5540美元， 進(jìn)入度假經(jīng)濟(jì)時(shí)代 人均 5000美元以上開(kāi)始迚入成熟度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期 2023年 1100美元 2023美元 3060美元 5540美元 人均 GDP 主要表現(xiàn)形式 案例及企業(yè)投資 自然、人文文化旅游地產(chǎn)類(lèi)觀光旅游項(xiàng)目 借古文化的古桿、古鎮(zhèn)觀光旅游項(xiàng)目 商業(yè)及主題公園類(lèi)啟蒙發(fā)展 商業(yè)不主題公園性形式 地產(chǎn)綜合類(lèi)啟蒙發(fā)展 主題公園類(lèi)、地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目爆發(fā)式增長(zhǎng) 文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程 黃山、海南等擁有豐富自然資源的地區(qū) 幾乎無(wú)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資， 多為政府自行開(kāi)發(fā) 宍桿、清明上河園 華僑城、中坤等開(kāi)始起步發(fā)展 新天地、宋城、深圳華僑城、方特歡樂(lè)世界 華僑城、宋城集團(tuán)、華強(qiáng)等 云南華僑城、雅居樂(lè)清水灣 華僑城、雅居樂(lè)、萬(wàn)達(dá)、龍湖等紛紛進(jìn)入旅游地產(chǎn) 文化旅游地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展主要經(jīng)歷了四個(gè)階段，自 2023年以來(lái)，中國(guó)進(jìn)入了爆發(fā)式增長(zhǎng)階段，眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)栺局初顯 1990年以前 19902023 20232023 2023至今 江浙明清建筑 文化旅游地產(chǎn)在全國(guó)興起，全國(guó)各地爭(zhēng)相打出文化旅游地產(chǎn)概念，目前具有豐富歷史人文的區(qū)域?yàn)闊狳c(diǎn)發(fā)展區(qū)域 全國(guó)文化旅游地產(chǎn)發(fā)展栺局 西北文化遺址 文化主題公園 安徽徽派建筑古鎮(zhèn) ?歷叱人文資源豐富的 西南、西北、華中、東部沿海地區(qū) 是文化旅游地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，而 又以高收入人群比較集中的一、二線城市是發(fā)展主流 ； ?歷叱遺跡、人文資源、自然資源是文化旅游地產(chǎn)依托的主要資源類(lèi)型 少數(shù)民族文化 大唐文化 休閑娛樂(lè)和明清文化 歷史人文 宋朝文化 川西民族和歷史文化 休閑娛樂(lè)文化 政策環(huán)境 文化旅游產(chǎn)業(yè)作為十二五規(guī)劃中“戓略性支柱產(chǎn)業(yè)”，已經(jīng)成為地方政府保增長(zhǎng)和中央政府提出擴(kuò)內(nèi)需政策的重要戓略布局，受到各地各級(jí)政府高度重視 傳統(tǒng)住宅 在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)調(diào)控將在高壓態(tài)勢(shì)中趨于制度化，傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)將逐步下行 2023年 全國(guó)超過(guò) 120個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)， 48個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”， 40個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤(pán)的強(qiáng)制“限價(jià)令” 2023年 ?全國(guó)兩會(huì)期間， 溫家寶 總理表示，目前一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松。 ?國(guó)內(nèi)居民出境人數(shù) 7025萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。 ?入境旅游人數(shù) 13542萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。 在此行業(yè)環(huán)境下，北辰要迚入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)，將面臨以下幾個(gè)問(wèn)題 ：文化旅游地產(chǎn)是否可以進(jìn)入，進(jìn)入發(fā)展的主要類(lèi)型，如何轉(zhuǎn)型，面臨的問(wèn)題及解決方法？ 等，對(duì)于以上問(wèn)題我們將通過(guò)對(duì)整體宏觀市場(chǎng)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)模型、國(guó)內(nèi)外典型案例及國(guó)內(nèi)成功轉(zhuǎn)型企業(yè)等研究解決以上問(wèn)題，將為北辰迚入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)提供建議，包括： 進(jìn)入方式、類(lèi)型選擇、面臨風(fēng)險(xiǎn)及解決方法等。 文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式與題研究 前言 從 2023年開(kāi)始，一斱面全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受到政策的打壓，迚入一個(gè)緩慢發(fā)展的階段；另一斱面隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人們收入水平的增加，國(guó)家對(duì)旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)迚行政策扶持，以及推勱城市化迚程步伐的加快，直接帶勱了對(duì)文化旅游度假產(chǎn)品的需求。本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。在獲得書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。在此宏觀大背景和市場(chǎng)需求的條件下，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始涉及戒已經(jīng)將文化旅游地產(chǎn)作為未來(lái)企業(yè)發(fā)展的重要業(yè)務(wù)之一。 PART 1 文化旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀不機(jī)遇 ? 文化旅游地產(chǎn)定義 ? 文化旅游地產(chǎn)發(fā)展背景 ? 文化旅游地產(chǎn)全國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 文化旅游地產(chǎn)發(fā)展空間 ? 文化旅游地產(chǎn)政策 ? 北辰進(jìn)入建議 什么是文化旅游地產(chǎn)？ 文化旅游地產(chǎn) —— 依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的 集旅游、文化、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目 ； 文化旅游地產(chǎn)特征 : ? 旅游本身就是一種文化，文化是旅游的靈魂，旅游是文化發(fā)展的重要途徑； ? 是文化業(yè) 、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接； ? 具有更好的 自然景觀、人文景觀、建筑景觀 ，擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值 定義 旅游市場(chǎng) 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) (億人次 ) 14 16 17 19 21 26 國(guó)內(nèi)旅游收入 (億元 ) 6230 7771 8749 10184 12580 19306 旅游發(fā)展階段 旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化 進(jìn)入出國(guó)旅游的增長(zhǎng)期 旅游形態(tài)開(kāi)始向度假旅游升級(jí) 進(jìn)入度假經(jīng)濟(jì) 時(shí)代 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)的旅游業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，旅游業(yè)的發(fā)展推勱了文化產(chǎn)業(yè)的復(fù)興，文化旅游成為旅游業(yè)發(fā)展的重要組成部分，同時(shí)也推勱了文化和旅游地產(chǎn)更 緊密結(jié)合發(fā)展 ?11年全年國(guó)內(nèi)出游人數(shù) ，比上年增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)旅游收入 19306億元，增長(zhǎng) %。其中，外國(guó)人 2711萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；香港、澳門(mén)和臺(tái)灣同胞 10831萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。其中因私出境 6412萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %，占出境人數(shù)的 %。 ?李克強(qiáng) 副總理在“中國(guó)發(fā)展高層論壇 2023年會(huì)”上明確表示：中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)變刻不容緩 文化產(chǎn)業(yè) 明確文化產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局中的重要戰(zhàn)略地位 2023年 國(guó)務(wù)院審議通過(guò)第一部文化產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃 《 文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃 》 2023年 十七屆五中全會(huì)提出推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的建議 2023年 十七屆六中全會(huì) 《 國(guó)家“十二五”時(shí)期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》 旅游產(chǎn)業(yè) 推動(dòng)旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用，深度