【正文】 能要素:旅游房地產(chǎn)是具備休閑度假功能的居住形式，雖然產(chǎn)權(quán)所有方式有所差異，但同傳統(tǒng)酒店在住宿形式、管理方式上有著較大差別，客戶在度假期內(nèi)不但擁有良好的物業(yè)服務(wù)和娛樂設(shè)施，更可以輕松自在的享受個(gè)人空間。從上述提法中可以看出，我國(guó)目前開發(fā)的旅游房地產(chǎn)更多的是傾向于產(chǎn)權(quán)銷售。旅游房地產(chǎn)目前的開發(fā)形式很多，但營(yíng)銷模式不外乎兩點(diǎn)，即產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)。旅游房地產(chǎn)涵蓋了旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)領(lǐng)域的內(nèi)容，兩者相輔相成，缺一不可，所以，不能簡(jiǎn)單套用傳統(tǒng)的旅游或房地產(chǎn)開發(fā)模式。而所謂‘第二’，即次要的、非主流的、輔助性的、過渡型的。景觀房產(chǎn)“是在房產(chǎn)開發(fā)過程中以景觀為賣點(diǎn)的房產(chǎn)建筑，由于旅游的開發(fā)多伴生有開發(fā)區(qū)地價(jià)的升值，而旅游區(qū)本身就是一種景觀資源，因此多把伴隨旅游區(qū)的開發(fā)而出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)稱為景觀房產(chǎn)”。另外，還有旅游休閑房產(chǎn)、景觀房產(chǎn)、“第一居所”、“第二居所”等概念。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運(yùn)動(dòng)度假村等產(chǎn)品形態(tài)。目前國(guó)內(nèi)對(duì)旅游房地產(chǎn)的解釋還不統(tǒng)一，沒有一個(gè)權(quán)威或者公認(rèn)的概念能解釋清楚什么是旅游房地產(chǎn)。2001年7月，在海口舉辦“中國(guó)首屆旅游房地產(chǎn)博覽會(huì)暨首屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”之后，同年11月又在杭州召開“中國(guó)旅游房地產(chǎn)論壇”。在20世紀(jì)90年代初，海南首先出現(xiàn)了分時(shí)度假酒店(產(chǎn)權(quán)酒店)的萌芽，但是并沒有獲得良好的市場(chǎng)反應(yīng)。它能夠促進(jìn)大中城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)，為中國(guó)帶來更多客源。據(jù)專家統(tǒng)計(jì)，1995年——2000年，全球分時(shí)度假營(yíng)業(yè)收入近2000億美元。RCI管理并擁有著全球70%分時(shí)度假市場(chǎng)份額及服務(wù)和30年成熟運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與全球成功的管理。RCI的母公司Cendant集團(tuán)為全球500強(qiáng)之一。RCI在世界各地均有其辦事處。關(guān)于RCI交換系統(tǒng)：RCI(Resort Condominiums International)是世界上最大和最成功的分時(shí)度假交換公司。但由于房產(chǎn)價(jià)格高昂，多數(shù)家庭無(wú)力單獨(dú)購(gòu)買度假別墅，而部分有能力購(gòu)買別墅的用戶，每年的使用時(shí)間也非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購(gòu)買一幢度假別墅供大家不同時(shí)間分別使用的情況，這種經(jīng)營(yíng)方式也屬于最早期的分時(shí)度假概念。奈特的這種經(jīng)營(yíng)方式可以看作最初的分時(shí)度假概念。在阿爾卑斯地區(qū)，為了讓前來滑雪度假地度假的歐美中產(chǎn)家庭買得起度假房地產(chǎn)，亞歷山大目前涉足旅游度假物業(yè)開發(fā)的公司超過百家，不僅有海航、中信、中旅、開元旅業(yè)、宋城等大企業(yè)，大批的房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商，還包括大量的海外、港臺(tái)投資者，例如意大利時(shí)代集團(tuán)有限公司、美國(guó)IBM投資基金等。我國(guó)的旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于20世紀(jì)的九十年代。自上世紀(jì)初開始，法國(guó)地中海沿岸開發(fā)的大量海濱度假別墅成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)的先驅(qū)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平的提高，物質(zhì)生活的不斷豐富，人們便更多的追求一種自然狀態(tài)下的生存，渴望改善居住環(huán)境，強(qiáng)調(diào)居住空間，更強(qiáng)調(diào)居住的自然環(huán)境優(yōu)劣。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游房地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)開發(fā)研究作者：日期：旅游地產(chǎn)開發(fā)旅游房產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)、民俗度假村、國(guó)際休閑度假中心等旅游置業(yè)項(xiàng)目。旅游地產(chǎn)是旅游與地產(chǎn)的聯(lián)姻，資本與資源的對(duì)接，文化與建筑的對(duì)話，歷史與現(xiàn)實(shí)的融合；旅游地產(chǎn)是以旅游開發(fā)為主導(dǎo)，建設(shè)相應(yīng)配套設(shè)施，包括酒店、度假屋、公寓等，是旅游與地產(chǎn)的結(jié)合，是以旅游為前提條件的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。遠(yuǎn)離喧囂，逍遙山水，回歸自然的千年夢(mèng)想時(shí)刻縈繞在心靈深處時(shí)，旅游地產(chǎn)為人們送達(dá)心愿，郊外空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、交通便捷的第二居所，以供周末或節(jié)假日休閑度假之用。隨后，歐洲、北美各國(guó)先后引入分時(shí)度假、時(shí)權(quán)酒店等概念，大量開發(fā)商、投資商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成并迅速擴(kuò)大。在國(guó)內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時(shí)候，以“健康、運(yùn)動(dòng)、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開始興起，并取得了不俗的業(yè)績(jī)。1 旅游地產(chǎn)的起源與發(fā)展旅游房地產(chǎn)源于20世紀(jì)60年代歐洲的分時(shí)度假(time share，又稱vacation ownership)概念。奈特將度假房產(chǎn)(他管理的一家旅館)按時(shí)段(一周)分別出售給不同的度假者，并給予每個(gè)購(gòu)買者在一定時(shí)期內(nèi)享有度假地房產(chǎn)的住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利，同時(shí)這種權(quán)利可以轉(zhuǎn)售和轉(zhuǎn)讓。在法國(guó)地中海沿岸，由于度假風(fēng)氣的盛行也開發(fā)了大量海濱別墅。目前在世界上已經(jīng)有60多家大型分時(shí)度假集團(tuán)，形成了巨大的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，4500個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在81個(gè)國(guó)家，來自124個(gè)國(guó)家的300多萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了度假權(quán)，分時(shí)度假業(yè)已發(fā)展成為年?duì)I業(yè)額65億美元的全球性產(chǎn)業(yè)。RCI于1974年在美國(guó)成立，她是率先推行分時(shí)度假交換概念，以一個(gè)分時(shí)度假村單元與另一個(gè)相應(yīng)的分時(shí)度假村單元進(jìn)行交換。其亞太地區(qū)總部設(shè)在新加坡。RCI在世界100多個(gè)國(guó)家有超過3800個(gè)加盟度假村，為居住在200國(guó)家超過300萬(wàn)會(huì)員家庭提供度假交換和旅游服務(wù)。2001年全球分時(shí)度假營(yíng)業(yè)收入已超過69億美元。我國(guó)于90年代開始引入分時(shí)度假概念，到目前為止，已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市20家酒店或度假村加盟RCI，并采用分時(shí)度假項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，獲得良好經(jīng)濟(jì)效益。2 旅游地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展 旅游房地產(chǎn)最早在我國(guó)出現(xiàn)也是分時(shí)度假的概念。20世紀(jì)90年代末，在假日旅游熱和旅游地房產(chǎn)大量空置的情況下，分時(shí)度假開始真正受到旅游飯店經(jīng)營(yíng)者和房地產(chǎn)開發(fā)商們的普遍重視，并以旅游房地產(chǎn)這一概念在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳播開來。旅游房地產(chǎn)和分時(shí)度假成了房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱門話題，吸引了眾多包括大量海外、港臺(tái)投資者在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。比較多的說法是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷模式，其開發(fā)物是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。更為廣泛的講就是直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)都屬于旅游房地產(chǎn)。旅游休閑房產(chǎn)指“當(dāng)旅游休閑業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源(包括自然景區(qū)、人造景區(qū))，為全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它是一種集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式”。 “第一居所”、“第二居所”的概念更側(cè)重于對(duì)居住方式的描述，“前者應(yīng)該是指都市人購(gòu)置的，純粹為了家庭長(zhǎng)期居住而非過度性安排、投資或休閑的居所。” 旅游地產(chǎn)的四個(gè)基本要素：①產(chǎn)業(yè)要素。②營(yíng)銷要素。在目標(biāo)客戶群的定位上:時(shí)權(quán)強(qiáng)調(diào)的是休閑便利；產(chǎn)權(quán)強(qiáng)調(diào)的是投資收益。因此，是否作為長(zhǎng)期居所就成為“第一居所”、“第二居所”劃分的分水嶺，也是開發(fā)商需要重點(diǎn)策劃的內(nèi)容。因此，可以說是家庭生活的延伸。包括了風(fēng)景資源、交通條件、配套設(shè)施等內(nèi)容。3 旅游房地產(chǎn)的形式 自營(yíng)式酒(飯)店這類酒店緊緊圍繞旅游六要素（吃、住、行、游、購(gòu)、娛）中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，后來增加了娛樂、會(huì)議等功能，多建在旅游、商務(wù)發(fā)達(dá)或會(huì)議較多的大中型城市。[小結(jié)]