淺談旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃(上)-展示頁(yè)
2024-11-09 06:54本頁(yè)面
【正文】 傳統(tǒng)長(zhǎng)線觀光型旅游開(kāi)始轉(zhuǎn)向城市周邊度假休閑游，另一方面從臨時(shí)性隨意性度假轉(zhuǎn)變?yōu)橛杏?jì)劃的經(jīng)常性度假休閑。當(dāng)前我國(guó)城市居民對(duì)于旅游消費(fèi)支出比例正在不斷提高，單一的觀光旅游產(chǎn)品，難以滿足旅游客源市場(chǎng)多方面的需求。城市化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的城市人在實(shí)現(xiàn)住房、購(gòu)車等大額消費(fèi)后，開(kāi)始厭倦城市喧囂和煩躁，向往自由、純樸的鄉(xiāng)間野趣生活，節(jié)假日旅游已成為眾望所歸。我國(guó)傳統(tǒng)投資領(lǐng)域已基本飽和，特別是主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，主流房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟與相對(duì)飽和，為旅游物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了新的市場(chǎng)機(jī)遇，主流市場(chǎng)配套的邊緣物業(yè)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)力，也為大量游散資金投資創(chuàng)造了條件。我國(guó)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，不論是供給還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及商務(wù)休閑旅游的條件。其實(shí)我們很多人都了解或者熟悉旅游地產(chǎn)最實(shí)質(zhì)的一些東西，但卻很少有人將自己的經(jīng)歷經(jīng)驗(yàn)上升到理論高度的層面，特別是戰(zhàn)略理論的總結(jié)和研究，主要也是我們的經(jīng)歷和見(jiàn)識(shí)有限，還有就是對(duì)全國(guó)乃至全球著名旅游地產(chǎn)案例的研究太少或者深度不夠，沒(méi)有去探究他們的共性和客戶的需求，所以就無(wú)法把握住旅游地產(chǎn)的脈搏，當(dāng)然也就無(wú)法真正的準(zhǔn)確的操作它了。三是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等等。以下是目前網(wǎng)上或書(shū)上所歸結(jié)的旅游地產(chǎn)分類一是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。廣義的旅游地產(chǎn)是依托豐富的旅游資源，借助旅游度假為目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，以求全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑旅游功能而開(kāi)發(fā)建設(shè)以及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目。第一篇：淺談旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃(上)淺談旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃（上）這個(gè)題目確實(shí)有點(diǎn)大，但為了能梳理一下自己的思路，為自己、同伴、為愿意專研和正在或者準(zhǔn)備操作旅游地產(chǎn)的朋友提供一點(diǎn)思路或者叫啟示，特將自己對(duì)旅游地產(chǎn)的一點(diǎn)初淺認(rèn)識(shí)與大家分享，某些觀點(diǎn)和看法肯定有些不盡人意，思緒也有點(diǎn)雜亂無(wú)章，所以還請(qǐng)大家多多包涵、理解、指正。說(shuō)到旅游地產(chǎn)，我們首先來(lái)看一下目前對(duì)旅游地產(chǎn)的幾種解釋：狹義的旅游地產(chǎn)是指服務(wù)于旅游的地產(chǎn)項(xiàng)目。旅游地產(chǎn)就是依托區(qū)域周邊豐富的人文、歷史、自然、旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、觀光、休閑、度假、商務(wù)、居住為一體的房地產(chǎn)項(xiàng)目），它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接和完美融合的衍生品。二是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐飲、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。大家可能也都在關(guān)注和研究全國(guó)乃至全球的旅游地產(chǎn)案例，每個(gè)人也都有一套自己的方式方法去了解學(xué)習(xí)，同時(shí)也有各自的理解，那么你覺(jué)得目前中國(guó)旅游地產(chǎn)到時(shí)是“旅游+地產(chǎn)”、還是“旅游=地產(chǎn)”呢？在旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)和功能上你又有怎樣的看法呢？中國(guó)旅游地產(chǎn)最大的問(wèn)題或軟處在哪里呢？從90年代初海南開(kāi)始，到現(xiàn)在隨著人民生活水平的不斷提高，特別是社會(huì)有產(chǎn)階級(jí)的形成為旅游房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了基礎(chǔ)，多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善多重市場(chǎng)價(jià)值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)新寵，并與旅游消費(fèi)成功實(shí)現(xiàn)了嫁接。主流市場(chǎng)的飽和，為邊緣市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。城市化進(jìn)程的加快，生活水平的提高，為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ)。旅游模式轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)支出比例增加。開(kāi)發(fā)旅游度假產(chǎn)品順應(yīng)國(guó)際旅游市場(chǎng)潮流和趨勢(shì)。這就為開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)與商務(wù)休閑地產(chǎn)創(chuàng)造了市場(chǎng)條件。越來(lái)越多的購(gòu)房人在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開(kāi)始越來(lái)越關(guān)注環(huán)境對(duì)居住品質(zhì)的影響?？芍鋾r(shí)間增加，消費(fèi)者休閑假期大幅增加。隨著人們可自由支配時(shí)間的增加，用于休閑用途的旅游地產(chǎn)前景廣闊。在當(dāng)前旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對(duì)當(dāng)?shù)芈糜钨Y源進(jìn)行最大限度的包裝和完善。信息通訊技術(shù)的提高、為新型辦公創(chuàng)造條件。從目前類似的情況看，已經(jīng)有大量自由職業(yè)人群經(jīng)常性的進(jìn)駐旅游休閑地產(chǎn)。對(duì)于占地面積在3平方公里以上的項(xiàng)目必須考慮產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，對(duì)于新興的沒(méi)有任何自然資源可利用的新地，需要對(duì)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)模式進(jìn)行創(chuàng)新。并最終實(shí)現(xiàn)打造休閑旅游區(qū)和商務(wù)休閑區(qū)的目標(biāo)。目前中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展已從開(kāi)始的旅游為核心的單核（圣淘沙）模仿階段發(fā)展到旅游與地產(chǎn)同步進(jìn)行的雙核（華僑城）自主階段，期待有更多的旅游地產(chǎn)向多種發(fā)占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟階段發(fā)展。單一的傳統(tǒng)商務(wù)辦公向多元化的集團(tuán)活動(dòng)演變，衍生出來(lái)的若干新興集團(tuán)消費(fèi)需求，將是主導(dǎo)游客體驗(yàn)消費(fèi)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，將休閑旅游與新興集團(tuán)消費(fèi)需求結(jié)合，細(xì)化、創(chuàng)新各種服務(wù)功能，滿足各類商務(wù)休閑人群的各種休閑旅游消費(fèi)需求將是未來(lái)商務(wù)旅游休閑產(chǎn)業(yè)化的必經(jīng)之路。旅游地產(chǎn)發(fā)展欲解決的幾個(gè)問(wèn)題：未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將都是通過(guò)鎖定土地后續(xù)的開(kāi)發(fā)權(quán)，并充分參與到一級(jí)開(kāi)發(fā)，二級(jí)開(kāi)發(fā)，持有經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)中去，以此來(lái)平衡投入和產(chǎn)出，最后達(dá)到利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。首先要解決的是土地問(wèn)題，旅游地產(chǎn)最重要一個(gè)決定性因素應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商怎么拿地，拿到什么樣的地，大家都知道國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)的土地性質(zhì)大都是農(nóng)村集體用地性質(zhì)或者是市政綠化用地，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都要么是從政府手上租賃過(guò)來(lái)的，要么就是跟政府合作，將整個(gè)區(qū)域的市政和綠化工程做好，政府給予相應(yīng)價(jià)值的土地的使用權(quán)和使用年限給開(kāi)發(fā)商，這樣就造成開(kāi)發(fā)商不愿意花太多的財(cái)力物力去真正打造旅游地產(chǎn)核心的東西，而是把經(jīng)
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