【正文】 Business Park的建筑密度降低，以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式；同時，作為 Business Park，必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)；此外， Business Park與城市的經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，保證在 Business Park內(nèi)人員工作外出的便利性。 在威格斯的技術(shù)說明上，對當時命名為北京首家商務花園的豐臺園二期這個項目的說明為： ?隨著北京經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，北京的高科技企業(yè)無論從規(guī)模還是數(shù)量上都有所增長，因此對于 Business Park這種辦公模式，在北京的高科技企業(yè)中出現(xiàn)了大量的需求。 ? 商務花園的定義 應當為：大城市的相對邊緣地區(qū)，具有足夠大的土地規(guī)模，較低的容積率，交通極為便捷，能夠享受高科技企業(yè)的各項優(yōu)惠政策，能夠以相對較低、并為高科技中小企業(yè)所接受的價格進入市場，具有花園式的辦公環(huán)境和鮮明個性的產(chǎn)品，出售為主，可以擁有寫字樓的冠名權(quán)，甚至獨門、獨院、獨戶，層數(shù)以多層為主，為中小企業(yè)的再次創(chuàng)業(yè)提供了一個量身定做的載體。? ?豐臺園二期項目的整體市場定位為：四環(huán)路高科技產(chǎn)業(yè)帶沿線 —— 中關(guān)村?一區(qū)五園?中 —— 面向成長期的高科技中小企業(yè) —— 小型寫字樓群體為特征 —— 第一個大型、簇群式高科技商務花園 —— 實現(xiàn)高科技中小企業(yè)擁有家的愿望。其中，產(chǎn)業(yè)區(qū)定位于?商務花園? 在威格斯的報告中，有以下的定論。 第四章 商務花園模式的引進 豐臺園為解決上述問題，與著名的物業(yè)顧問公司威格斯合作，開始對二期開發(fā)的模式、定位進行一系列的研究。 11 本報告是嚴格保密的。這些使園區(qū)必須考慮更為合理的規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)方式。 這給業(yè)主的啟示是，這片土地在產(chǎn)業(yè)功能分工上，是不是還真正適合搞工業(yè)，業(yè)主（管委會）壓低地價，讓別人來做成房產(chǎn)，還值不值？ 10 本報告是嚴格保密的。 三、一期開發(fā)的教訓與啟示。 二、周邊園區(qū)的激烈競爭，使豐臺園再難以按工業(yè)用地的思路來開發(fā)。 事實上，在十年后啟動的二期開發(fā)，地價成本隨著房屋密度、人口的增加和城市擴張帶來的拆遷量的增加，已經(jīng)使開發(fā)成本劇增，由一期開發(fā)時的平均成本 900多元 /平方米增長到 1600多元 /米。 豐臺園產(chǎn)業(yè)基地最初是被定為中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)用地，即工業(yè)用地，一期被分為兩個功能區(qū)：產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)（含公建），在一期開發(fā)中，基本上是嚴格按照這個定位進行開發(fā)。但與十年前一期開發(fā)時的情況相比，二期開發(fā)時的內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。 主要指標 時 間 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 總收入 9 .7 24 120 200 工業(yè)總產(chǎn)值 12 24 44 88 增加值 / / / 29 稅費 利潤總額 / 從業(yè)人員 / 12457 15498 15599 15568 15283 15847 16873 24522 29242 / 企業(yè)數(shù) 230 324 112 62 67 69 126 168 258 272 301 注冊資本 25 附：豐臺園 10年開發(fā)經(jīng)濟發(fā)展的情況統(tǒng)計 單位：億元、家、人 8 本報告是嚴格保密的。 豐臺園十年發(fā)展的經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明，豐臺園已完成了初期的積累，有了一定的經(jīng)驗、資本和產(chǎn)業(yè)氛圍，在全國高新區(qū)競爭加劇的情況下，應該考慮二次創(chuàng)業(yè)的一些問題。 豐臺園從 1992年正式開發(fā)，至今已 10個年頭，企業(yè)數(shù)從無到有，累計已認定高新技術(shù)企業(yè) 2023余家，存活的企業(yè)超過1400多家，已經(jīng)形成了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)。同時，園區(qū)還建立了中介服務體系、人才服務體系、投融資體系在內(nèi)的四大中介服務體系。 完善的支撐服務體系。 成熟的產(chǎn)業(yè)氛圍。 有北京電子工程學院、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學、裝甲兵工程學院等 7所高等院校；豐臺區(qū)是僅次于海淀區(qū)的北京市第二大技術(shù)知識密集區(qū)。 5 本報告是嚴格保密的。 豐臺園產(chǎn)業(yè)基地位于享有?花鄉(xiāng)?美譽的豐臺，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，周邊分布著悠久歷史留下的具有極高審美價值和文化價值的名勝古跡，大堡臺西漢古墓都具有較高的知名度。沿四環(huán)路可就近達京石高速、京開高速、京津溏高速，通達首都機場、南苑機場也十分便捷。 優(yōu)越的地理位臵。它包括 5平方公里產(chǎn)業(yè)基地和科技一條街。 近年來發(fā)展面臨的問題， 豐臺園盡管有許多的區(qū)位優(yōu)勢，有了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但在發(fā)展過程中同時也遇到了一些問題，如何解決這些問題，是園區(qū)順利推進所必須越過的一道障礙。 前 言 2 本報告是嚴格保密的。 第三部分，是總部經(jīng)濟的理論。 第一部分，是豐臺園情況的介紹及近年來遇到的一些問題。 中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園，利用自身的區(qū)位優(yōu)勢，實現(xiàn)了傳統(tǒng)科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，采用國外成熟的商務花園建設(shè)模式，與已日趨成熟的總部經(jīng)濟形態(tài)相結(jié)合，適應企業(yè)總部選址的差異化需求，打造了全國第一家科技總部基地。 總部基地案例分析 —— 中關(guān)村（豐臺）總部基地二期規(guī)劃出臺歷程及營銷推廣報告 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 本文是對中關(guān)村（豐臺）總部基地整個項目策劃、研究、建設(shè)思路及歷程的回顧，目的是為我們的后續(xù)研究做些參考。 全文分四個部分進行論述。 第二部分，是豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期所采用的商務花園模式在建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位上對科技園區(qū)的創(chuàng)新突破。 第四部分，是商務花園與總部經(jīng)濟對接，形成中關(guān)村（豐臺）總部基地，及總部基地的建設(shè)、推廣和理論的日趨成熟。 第一部分：豐臺園的位臵、優(yōu)勢、發(fā)展情況及近年來發(fā)展面臨的問題 第 一 章： 中關(guān)村豐臺園的位臵和發(fā)展優(yōu)勢 第 二 章： 豐臺園發(fā)展的情況及經(jīng)濟基礎(chǔ) 第 三 章： 豐臺園二期開發(fā)的啟動及需解決的問題 第二部分：商務花園 第 四 章： 商務花園模式的引進 第 五 章： 商務花園的規(guī)劃與建設(shè) 第 六 章： 商務花園理論問題的解決 第三部分：?總部經(jīng)濟?概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟的發(fā)展 第 七 章： 總部經(jīng)濟的理論 第 八 章： 總部經(jīng)濟發(fā)展實際狀況的研究 第四部分：中關(guān)村（豐臺）總部基地 —— 商務花園與總部經(jīng)濟對接的產(chǎn)物 第 九 章： 郊區(qū)化研究和企業(yè)總部選址多樣性的研究以及對北京大型企業(yè)的實證調(diào)研 第 十 章： 中關(guān)村（豐臺）總部基地的確立、建設(shè)啟動和品牌推廣 第十一章： 總部基地在政府、企業(yè)和學術(shù)界及媒體上所產(chǎn)生的影響 目 錄 3 本報告是嚴格保密的。 第一章 中關(guān)村豐臺園的位臵和發(fā)展優(yōu)勢 中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園始建于 1992年 11月，是中關(guān)村科技園區(qū)的重要組成部分，是經(jīng)批準的國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。產(chǎn)業(yè)基地分三期開發(fā)建設(shè)，是中關(guān)村科技園區(qū)最具活力的產(chǎn)業(yè)基地之一。 豐臺園產(chǎn)業(yè)基地位于豐臺橋南，西南四環(huán)路穿越腹地，是中關(guān)村科技園區(qū)?一區(qū)五園?中距市區(qū)最近的一個基地。 良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境。 第一部分：豐臺園的位置、優(yōu)勢、發(fā)展情況 4 本報告是嚴格保密的。 豐富的文教與科技資源。有中央、市屬科研院所 60多家，各類科技人員 7萬多人，占豐臺區(qū)人口總數(shù)的 10%，其中國內(nèi)外知名專家千余人，有充足的人才源和技術(shù)力量。 產(chǎn)業(yè)基地一期 ，目前已具備了?七通一平?和?花園式科技園?景觀為基礎(chǔ)的硬件條件，形成了完備的基地管理體制和制度，土地一級開發(fā)已經(jīng)完成，部分大型企業(yè)已建成投產(chǎn)，形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機電一體化三大產(chǎn)業(yè)群。 科技創(chuàng)新孵化網(wǎng)絡目前已擁有孵化場地近 10萬平方米，具有了為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)培訓、實驗室共享、創(chuàng)業(yè)資金等各方面的扶助服務，為在孵的企業(yè)和項目成長壯大奠定了基礎(chǔ)。 6 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)業(yè)基地一期在 2023年開發(fā)完成，實現(xiàn)了?七通一平?，取得了一定的成績，也得到了許多寶貴的經(jīng)驗、教訓。 第二章 豐臺園發(fā)展的情況及經(jīng)濟基礎(chǔ) 7 本報告是嚴格保密的。 豐臺園二期是豐臺園產(chǎn)業(yè)基地的一部分，占地 ，緊臨一期，位于四環(huán)路南側(cè)，于 2023年開始策劃啟動， 2023年正式進場， 2023年全面啟動。 一、地價成本升高很快，不能滿足產(chǎn)業(yè)用地的需求。 但是，即便在 1992年開發(fā)的時侯，豐臺園即估算到產(chǎn)業(yè)區(qū)土地的轉(zhuǎn)讓收益不可能補償產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)成本，即提出了以住宅補償產(chǎn)業(yè)的辦法，尋求資金的平衡。如果按照工業(yè)用地的需求，必須大量壓低地價，由于豐臺園二期開發(fā)按項目來運作，財政不可能大規(guī)模補貼，壓低地價所形成的市政建設(shè)虧損靠什么才能彌補？ 第三章 豐臺園二期開發(fā)的啟動及需解決的問題 9 本報告是嚴格保密的。