【正文】 部基地 —— 商務花園與總部經(jīng)濟對接的產(chǎn)物 第 九 章： 郊區(qū)化研究和企業(yè)總部選址多樣性的研究以及對北京大型企業(yè)的實證調(diào)研 第 十 章： 中關(guān)村（豐臺）總部基地的確立、建設啟動和品牌推廣 第十一章： 總部基地在政府、企業(yè)和學術(shù)界及媒體上所產(chǎn)生的影響 目 錄 3 本報告是嚴格保密的。 良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境。 產(chǎn)業(yè)基地一期 ，目前已具備了?七通一平?和?花園式科技園?景觀為基礎的硬件條件，形成了完備的基地管理體制和制度，土地一級開發(fā)已經(jīng)完成，部分大型企業(yè)已建成投產(chǎn)，形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機電一體化三大產(chǎn)業(yè)群。 第二章 豐臺園發(fā)展的情況及經(jīng)濟基礎 7 本報告是嚴格保密的。如果按照工業(yè)用地的需求，必須大量壓低地價，由于豐臺園二期開發(fā)按項目來運作，財政不可能大規(guī)模補貼，壓低地價所形成的市政建設虧損靠什么才能彌補？ 第三章 豐臺園二期開發(fā)的啟動及需解決的問題 9 本報告是嚴格保密的。 只有解決這些在產(chǎn)業(yè)功能定位、開發(fā)模式定位上的問題，園區(qū)二期的開發(fā)才能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創(chuàng)新的思維。? 第二部分：商務花園 12 本報告是嚴格保密的。所謂?個性化?是指其在群體結(jié)構(gòu)上，各個 Business Park單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)公司的需要。 同時在一個步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要?？萍贾行∑髽I(yè)在立業(yè)期，更應該充分利用社會分工的機遇，降低固定成本和制造費用，集中精力發(fā)揮自身科研開發(fā)和拓展市場的優(yōu)勢，最大限度地提高技術(shù)附加值。商務花園來到中國，是一個完全不同的形態(tài)。我們現(xiàn)在要為豐臺園區(qū)未來的發(fā)展提供一個功能化的結(jié)構(gòu)。 顏振軍（中國第一個孵化器博士） 科技型花園實際上也是為科技型企業(yè)產(chǎn)生及發(fā)展、服務的機構(gòu)、組織，這種組織有一個演變的過程，它最早，也就是從空間角度上來講是孵化器，它是一個小的機構(gòu)，后來逐漸經(jīng)過幾個階段演變到現(xiàn)在的 Business Park。 商務花園的發(fā)展歷史 21 本報告是嚴格保密的。 但在事實上，部分中心城市，由于市場化和政府的推動，總部經(jīng)濟作為一種經(jīng)濟形態(tài)，已經(jīng)發(fā)展到了一種相對成熟的狀態(tài)。具有國際化色彩的中心城市、良好的資訊流通和服務是發(fā)展總部經(jīng)濟的先決條件。 上海，是臺商或跨國公司設立中國區(qū)總部的首選地。 商務花園改變了傳統(tǒng)工業(yè)園的形態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)榱丝萍嫁k公園，辦公園的專業(yè)化和郊區(qū)化，是未來發(fā)展的方向。表現(xiàn)在由于政府對郊區(qū)住宅的補貼促進，使郊區(qū)住宅急劇增長，與此同時， 產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化開始出現(xiàn)，市中心的工廠、交通通訊、研究單位、倉儲業(yè)等紛紛向高速公路、機場等交通便利的地方，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。它的內(nèi)涵包含：位于都市區(qū)的郊區(qū)；發(fā)展極快，就業(yè)崗位多，工作用地多于居住用地；不以制造業(yè)為主，主要以商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、公司總部為主；與中心市同構(gòu)，二者互補性下降。 CBD發(fā)展定位上，更著重于商務，而非科技企業(yè)的研發(fā)和辦公。但有差異性，就是在中心城市，在城郊或中心，具有明顯的差異性。 7月 16日，中國人民建設銀行北京市分行，注資 10億中關(guān)村（豐臺）總部基地簽字儀式在國際俱樂部舉行。 基地構(gòu)成： 每棟面積 1000至 5000平米的總部樓；總面積約 40000平方米五星級酒店；面積約 40000平方米商業(yè)配套設施；每套面積約 30平方米的總部小公寓；幾十個面積 200至 500平方米的風味食堂；大型地上、地下停車場。該項目整個工程預計 3到 5年完成。 35 本報告是嚴格保密的。? 37 本報告是嚴格保密的。在許為平看來，總部經(jīng)濟最大的優(yōu)勢在于，這一平臺首先是從高科技園區(qū)的概念跳出來，進入到總部經(jīng)濟、總部企業(yè)。中儲的老總盛贊?總部基地?的創(chuàng)意，?太符合我們的需要了?，而他一句?有多少大企業(yè)沒有資格在大樓門口掛自己的牌子?的問句道出了多少企業(yè)內(nèi)心的些許苦澀？ 能夠開發(fā)出合乎市場需要的樓盤的發(fā)展商自然是聰明，但聰明分為多種：有賣實力的，有賣面子的，有賣實惠的，但賣出去房子，能讓買主找到大尊嚴、大面子的發(fā)展商，是做生意的另一種境界。 按照豐臺區(qū)對于該項目的設想，建成后的總部基地將組成北京大總部經(jīng)濟區(qū)中經(jīng)濟鏈條的重要一環(huán)，為北京躍居國際性大都市奠定有利的基礎。 42 本報告是嚴格保密的。 10:18:1410:18:1410:18Wednesday, February 8, 2023 ?1乍見翻疑夢，相悲各問年。 10:18:1410:18:1410:182/8/2023 10:18:14 AM ?1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 上午 10時 18分 14秒 上午 10時 18分 10:18: ?楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 10時 18分 :18February 8, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。10:18:1410:18:1410:18Wednesday, February 8, 2023 ?1知人者智，自知者明。 2023年 2月 8日星期三 上午 10時 18分 14秒 10:18: ?1楚塞三湘接，荊門九派通。2023年 2月 上午 10時 18分 :18February 8, 2023 ?1行動出成果，工作出財富。 ?靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 有人認為，從目前北京總部經(jīng)濟的布局來看，中關(guān)村的科研、商貿(mào)為孵化期的企業(yè)創(chuàng)造了創(chuàng)業(yè)期企業(yè)的總部氛圍；ＣＢＤ的商貿(mào)、外貿(mào)的辦公形態(tài)為跨國企業(yè)、合資企業(yè)創(chuàng)造了適宜的內(nèi)外貿(mào)易總部管理氛圍；亦莊的產(chǎn)業(yè)型企業(yè)分布為國內(nèi)外以產(chǎn)業(yè)為主的大型企業(yè)創(chuàng)造了總部與產(chǎn)業(yè)密不可分的管理氛圍。據(jù)介紹，該項目總投資約為３０億人民幣，項目總面積約１０６萬平方米，預期３－５年全部建成。 事件點評：為投資者找回另一種尊嚴 跟一個剛剛搬進新居，告別多年租房歷史的朋友見面，談到終于有了自己房子的感受，他說了一句：?尊嚴感。二是有巧合，目前尚以倉儲和運輸為主營業(yè)務的基礎物流?老大? —— 中儲確實在給自己的總部找?家?。 第十一章：總部基地在政府、企業(yè)界和學術(shù)界及媒體評論上所產(chǎn)生的影響 36 本報告是嚴格保密的。 中關(guān)村（豐臺）總部基地是中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期的第一個項目。 其它配套 —— 全宿制雙語幼兒園；健身中心；國際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。 ABP的寓意： ABP的全稱是 Advanced Business Park,英文解釋為高級商務花園。 依托于各種分析和調(diào)研，證實商務花園可以與總部經(jīng)濟相結(jié)合，豐臺園正式確立了中關(guān)村（豐臺）總部基地的概念，以原來的道豐科技商務園為主體，吸引大型企業(yè)的總部。 《分析：不同地域物業(yè)形態(tài)供給的差異性》： 30 本報告是嚴格保密的。 結(jié)論： 29 本報告是嚴格保密的。 第四階段是 80年代的郊區(qū)化。時間在 19世紀末 20世紀初，表現(xiàn)為鐵路和電車時代所帶來的富人住宅的沿線路郊區(qū)遷移。 第八章 總部經(jīng)濟發(fā)展的實際狀況的研究 25 本報告是嚴格保密的。 研究中發(fā)現(xiàn)，亞洲城市如新加坡、香港，國內(nèi)城市如上海、北京、深圳等地，總部經(jīng)濟基本上已經(jīng)成型。 第三部分：“總部經(jīng)濟”概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟的發(fā)展 23 本報告是嚴格保密的。 管理模式的轉(zhuǎn)變：由傳統(tǒng)的政府管理模式轉(zhuǎn)變到企業(yè)為主的管理模式。 討論會專家發(fā)言記錄： 20 本報告是嚴格保密的。①聯(lián)系 :與城市有非常便捷的聯(lián)系，在園區(qū)內(nèi)最重要的問題就是交通及信息網(wǎng)絡。 薛鐘靈：中科院研究員 不要相信城市發(fā)展概念，這是一個變數(shù)，要多研究一些市場經(jīng)濟的發(fā)展。二是在單位面積開發(fā)成本上，與兄弟科技園區(qū)比較不顯優(yōu)勢，如壓低土地價格轉(zhuǎn)讓，難以形成良性循環(huán)開發(fā)建設。探討商務花園的建設。 2023年 5月 25日，豐臺園與道豐正式簽約，建設北京首家商務花園。 雖然 Business Park受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴格的要求和標準。 2023年初，威格斯出具了《中關(guān)村豐臺科技園區(qū) Ⅱ 期項目之顧問報告匯報稿》，對產(chǎn)業(yè)區(qū)、公建區(qū)、住宅區(qū)分別進行了調(diào)研分析和定位。 豐臺園一期的開發(fā)方式采用土地招商，即是將市政做到位，將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)項目，但是，事實上，在一期基地里面，真正做工業(yè)的企業(yè)并不多，很多企業(yè)拿到土地后，多數(shù)做成了可以轉(zhuǎn)讓或出租的寫字樓或其他房產(chǎn)，原因是什么呢？除一部分企業(yè)本身不具備做工業(yè)的條件外，另一個重要的原因在于經(jīng)濟行為，即企業(yè)用這片地，不做工業(yè)而做成房產(chǎn)，房產(chǎn)的收益更大，在現(xiàn)在，豐臺園所處的橋南，由于四環(huán)路修通，配套更加完善，如果把土地地價千方百計壓低，即使賣給真正的工業(yè)企業(yè)，由于收益的差別，大部分企業(yè)也未必將它拿來做成工業(yè)。 一、地價成本升高很快，不能滿足產(chǎn)業(yè)用地的需求。 6 本報告是嚴格保密的。 豐富的文教與科技資源。產(chǎn)業(yè)基地分三期開發(fā)建設，是中關(guān)村科技園區(qū)最具活力的產(chǎn)業(yè)基地之一。 第二部分，是豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期所采用的商務花園模式在建