【正文】 部基地 —— 商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)對(duì)接的產(chǎn)物 第 九 章： 郊區(qū)化研究和企業(yè)總部選址多樣性的研究以及對(duì)北京大型企業(yè)的實(shí)證調(diào)研 第 十 章： 中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地的確立、建設(shè)啟動(dòng)和品牌推廣 第十一章： 總部基地在政府、企業(yè)和學(xué)術(shù)界及媒體上所產(chǎn)生的影響 目 錄 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境。 產(chǎn)業(yè)基地一期 ，目前已具備了?七通一平?和?花園式科技園?景觀為基礎(chǔ)的硬件條件，形成了完備的基地管理體制和制度，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)已經(jīng)完成，部分大型企業(yè)已建成投產(chǎn)，形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化三大產(chǎn)業(yè)群。 第二章 豐臺(tái)園發(fā)展的情況及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如果按照工業(yè)用地的需求，必須大量壓低地價(jià)，由于豐臺(tái)園二期開(kāi)發(fā)按項(xiàng)目來(lái)運(yùn)作，財(cái)政不可能大規(guī)模補(bǔ)貼，壓低地價(jià)所形成的市政建設(shè)虧損靠什么才能彌補(bǔ)？ 第三章 豐臺(tái)園二期開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)及需解決的問(wèn)題 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 只有解決這些在產(chǎn)業(yè)功能定位、開(kāi)發(fā)模式定位上的問(wèn)題，園區(qū)二期的開(kāi)發(fā)才能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創(chuàng)新的思維。? 第二部分：商務(wù)花園 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。所謂?個(gè)性化?是指其在群體結(jié)構(gòu)上，各個(gè) Business Park單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)公司的需要。 同時(shí)在一個(gè)步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要。科技中小企業(yè)在立業(yè)期，更應(yīng)該充分利用社會(huì)分工的機(jī)遇，降低固定成本和制造費(fèi)用，集中精力發(fā)揮自身科研開(kāi)發(fā)和拓展市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，最大限度地提高技術(shù)附加值。商務(wù)花園來(lái)到中國(guó)，是一個(gè)完全不同的形態(tài)。我們現(xiàn)在要為豐臺(tái)園區(qū)未來(lái)的發(fā)展提供一個(gè)功能化的結(jié)構(gòu)。 顏振軍（中國(guó)第一個(gè)孵化器博士） 科技型花園實(shí)際上也是為科技型企業(yè)產(chǎn)生及發(fā)展、服務(wù)的機(jī)構(gòu)、組織，這種組織有一個(gè)演變的過(guò)程，它最早，也就是從空間角度上來(lái)講是孵化器，它是一個(gè)小的機(jī)構(gòu)，后來(lái)逐漸經(jīng)過(guò)幾個(gè)階段演變到現(xiàn)在的 Business Park。 商務(wù)花園的發(fā)展歷史 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 但在事實(shí)上，部分中心城市，由于市場(chǎng)化和政府的推動(dòng)，總部經(jīng)濟(jì)作為一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，已經(jīng)發(fā)展到了一種相對(duì)成熟的狀態(tài)。具有國(guó)際化色彩的中心城市、良好的資訊流通和服務(wù)是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的先決條件。 上海，是臺(tái)商或跨國(guó)公司設(shè)立中國(guó)區(qū)總部的首選地。 商務(wù)花園改變了傳統(tǒng)工業(yè)園的形態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)榱丝萍嫁k公園，辦公園的專(zhuān)業(yè)化和郊區(qū)化，是未來(lái)發(fā)展的方向。表現(xiàn)在由于政府對(duì)郊區(qū)住宅的補(bǔ)貼促進(jìn)，使郊區(qū)住宅急劇增長(zhǎng)，與此同時(shí)， 產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化開(kāi)始出現(xiàn)，市中心的工廠、交通通訊、研究單位、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等紛紛向高速公路、機(jī)場(chǎng)等交通便利的地方，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。它的內(nèi)涵包含：位于都市區(qū)的郊區(qū)；發(fā)展極快，就業(yè)崗位多，工作用地多于居住用地；不以制造業(yè)為主，主要以商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、公司總部為主；與中心市同構(gòu)，二者互補(bǔ)性下降。 CBD發(fā)展定位上，更著重于商務(wù)，而非科技企業(yè)的研發(fā)和辦公。但有差異性，就是在中心城市，在城郊或中心，具有明顯的差異性。 7月 16日，中國(guó)人民建設(shè)銀行北京市分行，注資 10億中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地簽字儀式在國(guó)際俱樂(lè)部舉行。 基地構(gòu)成： 每棟面積 1000至 5000平米的總部樓；總面積約 40000平方米五星級(jí)酒店；面積約 40000平方米商業(yè)配套設(shè)施；每套面積約 30平方米的總部小公寓；幾十個(gè)面積 200至 500平方米的風(fēng)味食堂；大型地上、地下停車(chē)場(chǎng)。該項(xiàng)目整個(gè)工程預(yù)計(jì) 3到 5年完成。 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。? 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在許為平看來(lái)，總部經(jīng)濟(jì)最大的優(yōu)勢(shì)在于，這一平臺(tái)首先是從高科技園區(qū)的概念跳出來(lái)，進(jìn)入到總部經(jīng)濟(jì)、總部企業(yè)。中儲(chǔ)的老總盛贊?總部基地?的創(chuàng)意，?太符合我們的需要了?，而他一句?有多少大企業(yè)沒(méi)有資格在大樓門(mén)口掛自己的牌子?的問(wèn)句道出了多少企業(yè)內(nèi)心的些許苦澀？ 能夠開(kāi)發(fā)出合乎市場(chǎng)需要的樓盤(pán)的發(fā)展商自然是聰明，但聰明分為多種：有賣(mài)實(shí)力的，有賣(mài)面子的，有賣(mài)實(shí)惠的，但賣(mài)出去房子，能讓買(mǎi)主找到大尊嚴(yán)、大面子的發(fā)展商，是做生意的另一種境界。 按照豐臺(tái)區(qū)對(duì)于該項(xiàng)目的設(shè)想，建成后的總部基地將組成北京大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)中經(jīng)濟(jì)鏈條的重要一環(huán)，為北京躍居國(guó)際性大都市奠定有利的基礎(chǔ)。 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10:18:1410:18:1410:18Wednesday, February 8, 2023 ?1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 10:18:1410:18:1410:182/8/2023 10:18:14 AM ?1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 10時(shí) 18分 14秒 上午 10時(shí) 18分 10:18: ?楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 10時(shí) 18分 :18February 8, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。10:18:1410:18:1410:18Wednesday, February 8, 2023 ?1知人者智，自知者明。 2023年 2月 8日星期三 上午 10時(shí) 18分 14秒 10:18: ?1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。2023年 2月 上午 10時(shí) 18分 :18February 8, 2023 ?1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ?靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 有人認(rèn)為，從目前北京總部經(jīng)濟(jì)的布局來(lái)看，中關(guān)村的科研、商貿(mào)為孵化期的企業(yè)創(chuàng)造了創(chuàng)業(yè)期企業(yè)的總部氛圍；ＣＢＤ的商貿(mào)、外貿(mào)的辦公形態(tài)為跨國(guó)企業(yè)、合資企業(yè)創(chuàng)造了適宜的內(nèi)外貿(mào)易總部管理氛圍；亦莊的產(chǎn)業(yè)型企業(yè)分布為國(guó)內(nèi)外以產(chǎn)業(yè)為主的大型企業(yè)創(chuàng)造了總部與產(chǎn)業(yè)密不可分的管理氛圍。據(jù)介紹，該項(xiàng)目總投資約為３０億人民幣，項(xiàng)目總面積約１０６萬(wàn)平方米，預(yù)期３－５年全部建成。 事件點(diǎn)評(píng)：為投資者找回另一種尊嚴(yán) 跟一個(gè)剛剛搬進(jìn)新居，告別多年租房歷史的朋友見(jiàn)面，談到終于有了自己房子的感受，他說(shuō)了一句：?尊嚴(yán)感。二是有巧合，目前尚以倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸為主營(yíng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)物流?老大? —— 中儲(chǔ)確實(shí)在給自己的總部找?家?。 第十一章：總部基地在政府、企業(yè)界和學(xué)術(shù)界及媒體評(píng)論上所產(chǎn)生的影響 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地是中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期的第一個(gè)項(xiàng)目。 其它配套 —— 全宿制雙語(yǔ)幼兒園；健身中心；國(guó)際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂(lè)等。 ABP的寓意： ABP的全稱是 Advanced Business Park,英文解釋為高級(jí)商務(wù)花園。 依托于各種分析和調(diào)研，證實(shí)商務(wù)花園可以與總部經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，豐臺(tái)園正式確立了中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地的概念，以原來(lái)的道豐科技商務(wù)園為主體，吸引大型企業(yè)的總部。 《分析：不同地域物業(yè)形態(tài)供給的差異性》： 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)論： 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第四階段是 80年代的郊區(qū)化。時(shí)間在 19世紀(jì)末 20世紀(jì)初，表現(xiàn)為鐵路和電車(chē)時(shí)代所帶來(lái)的富人住宅的沿線路郊區(qū)遷移。 第八章 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況的研究 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 研究中發(fā)現(xiàn)，亞洲城市如新加坡、香港，國(guó)內(nèi)城市如上海、北京、深圳等地，總部經(jīng)濟(jì)基本上已經(jīng)成型。 第三部分：“總部經(jīng)濟(jì)”概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 管理模式的轉(zhuǎn)變：由傳統(tǒng)的政府管理模式轉(zhuǎn)變到企業(yè)為主的管理模式。 討論會(huì)專(zhuān)家發(fā)言記錄： 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。①聯(lián)系 :與城市有非常便捷的聯(lián)系，在園區(qū)內(nèi)最重要的問(wèn)題就是交通及信息網(wǎng)絡(luò)。 薛鐘靈：中科院研究員 不要相信城市發(fā)展概念，這是一個(gè)變數(shù)，要多研究一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二是在單位面積開(kāi)發(fā)成本上，與兄弟科技園區(qū)比較不顯優(yōu)勢(shì)，如壓低土地價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)y以形成良性循環(huán)開(kāi)發(fā)建設(shè)。探討商務(wù)花園的建設(shè)。 2023年 5月 25日，豐臺(tái)園與道豐正式簽約，建設(shè)北京首家商務(wù)花園。 雖然 Business Park受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 2023年初，威格斯出具了《中關(guān)村豐臺(tái)科技園區(qū) Ⅱ 期項(xiàng)目之顧問(wèn)報(bào)告匯報(bào)稿》，對(duì)產(chǎn)業(yè)區(qū)、公建區(qū)、住宅區(qū)分別進(jìn)行了調(diào)研分析和定位。 豐臺(tái)園一期的開(kāi)發(fā)方式采用土地招商，即是將市政做到位，將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)項(xiàng)目，但是，事實(shí)上，在一期基地里面，真正做工業(yè)的企業(yè)并不多，很多企業(yè)拿到土地后，多數(shù)做成了可以轉(zhuǎn)讓或出租的寫(xiě)字樓或其他房產(chǎn)，原因是什么呢？除一部分企業(yè)本身不具備做工業(yè)的條件外，另一個(gè)重要的原因在于經(jīng)濟(jì)行為，即企業(yè)用這片地，不做工業(yè)而做成房產(chǎn)，房產(chǎn)的收益更大，在現(xiàn)在，豐臺(tái)園所處的橋南，由于四環(huán)路修通，配套更加完善，如果把土地地價(jià)千方百計(jì)壓低，即使賣(mài)給真正的工業(yè)企業(yè)，由于收益的差別，大部分企業(yè)也未必將它拿來(lái)做成工業(yè)。 一、地價(jià)成本升高很快，不能滿足產(chǎn)業(yè)用地的需求。 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豐富的文教與科技資源。產(chǎn)業(yè)基地分三期開(kāi)發(fā)建設(shè)，是中關(guān)村科技園區(qū)最具活力的產(chǎn)業(yè)基地之一。 第二部分，是豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期所采用的商務(wù)花園模式在建