【正文】 設(shè)部 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（外資限炒令） 建設(shè)部 《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》 國務(wù)院辦公廳 《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》 國稅總局 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》 國土資源局 《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》 建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部 《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》 國家稅務(wù)總局 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)的意見》 鄭州市政府 《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法的通知》 建設(shè)部 二、房地產(chǎn)法規(guī) 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 ? ?調(diào)整方向： 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價(jià)格過快上漲，同時(shí)規(guī)范整頓市場秩序 ?調(diào)控方式： 土地供應(yīng) —— 從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地，同時(shí)盤活存量、提高使用效率； 財(cái)稅政策 —— 將發(fā)揮更大的作用，有保有壓，對(duì)政策支持的小戶型會(huì)區(qū)別對(duì)待； 金融政策 。 第三產(chǎn)業(yè)當(dāng)前發(fā)展水平一定程度上制約和影響了商務(wù)市場的繁榮，但伴隨著未來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的開拓，商務(wù)市場還將迎來更廣闊的發(fā)展。 ?八大行業(yè)景氣指數(shù)七升一降： 國民經(jīng)濟(jì)八大行業(yè)中，除批發(fā)零售業(yè)景氣指數(shù)小幅回落外，其余七大行業(yè)均有不同程度提高； ?工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、信息傳輸及計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)景氣度上升最高： 房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)提高較大，分別比上季度和上年同期提高 ，達(dá) 到 ，提高幅度為八大行業(yè)之首； 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)景氣指數(shù)在高度景氣區(qū)間運(yùn)行，達(dá)到 ； ?企業(yè)家信心指數(shù)為 ，創(chuàng)出歷史新高 多數(shù)企業(yè)家對(duì)當(dāng)前及未來宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展保持樂觀態(tài)度和良好預(yù)期。 G D P （億元）13751650050010001500202325002023 2023 2023 2023 2023G D P （億元）增速%%%%%%%%%%2023 2023 2023 2023 2023增速房地產(chǎn)發(fā)展與 GDP增速之間的關(guān)系 小于 4% 4— 5% 5— 8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 一、宏觀經(jīng)濟(jì) —— GDP ? 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 第三產(chǎn)業(yè)比例偏低，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展尤其是價(jià)格的上升有一定制約作用；此外對(duì)于絕大多數(shù)客戶來源于第三產(chǎn)業(yè)的寫字樓市場而言，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸將對(duì)寫字樓市場產(chǎn)生一定影響。盛潤國際廣場策劃銷售執(zhí)行全案 ? 一切研究都以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶目標(biāo)為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為定位之本、以項(xiàng)目運(yùn)營為營銷之本。 —— 鈞城地產(chǎn)（中國） 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 ? 我們相信通過這次提案能夠回答 以下問題： 項(xiàng)目的市場空白點(diǎn)？ 項(xiàng)目的市場地位？ 我們有什么可以引導(dǎo)市場？ 我們?nèi)绾我龑?dǎo)市場？如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)？ 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 ? 為了目標(biāo)，我們計(jì)劃如下： 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 整體營銷 戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 鈞城優(yōu)勢 市場思考 ? 【第一章 市場思考】 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 一、了解宏觀經(jīng)濟(jì) 二、了解房地產(chǎn)法規(guī) 三、了解鄭州寫字樓市場特性 四、了解鄭東新區(qū) CBD寫字樓發(fā)展 五、了解市場中主要在售寫字樓 六、了解寫字樓客戶的關(guān)注點(diǎn) ? 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 鄭州市自 02年以來， GDP進(jìn)入快速增長通道，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的促進(jìn)作用明顯。 01020304050602023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè)（% ） 第二產(chǎn)業(yè)（% ）第三產(chǎn)業(yè)（% ）房地產(chǎn)發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)比重之間的關(guān)系 小于 30% 30— 50% 大于 50% 客戶結(jié)構(gòu)單調(diào)，市場平淡 市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不清晰，發(fā)展不確定 客戶多元、交易活躍、產(chǎn)品豐富 一、宏觀經(jīng)濟(jì) —— 三大產(chǎn)業(yè) ? 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 中原崛起步伐進(jìn)一步加快，投資環(huán)境不斷改善，企業(yè)家信心倍增，企業(yè)生產(chǎn)形勢整體上保持了又好又快地發(fā)展態(tài)勢，企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一路走高，寫字樓的市場需求將持續(xù)增加。 —— 企業(yè)景氣指數(shù) ? 城市 GDP的良好上升態(tài)勢，促進(jìn)整體房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆發(fā)展。 中原崛起步伐加快，經(jīng)濟(jì)形勢、投資環(huán)境向好，企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一路走高，對(duì)商務(wù)市場有積極促進(jìn)作用。 —— , 總理溫家寶政府工作報(bào)告 ?房地產(chǎn)市場急需改進(jìn)和完善的問題： 一是部分城市房價(jià)增長過快，二是市場供給偏緊，三是價(jià)格結(jié)構(gòu)矛盾突出，四是市場秩序有待完善，五是信息系統(tǒng)建設(shè)有待加強(qiáng)，六是住房保障體系滯后； ?建議調(diào)整方向： 堅(jiān)持市場化導(dǎo)向，規(guī)范政府權(quán)力邊際；增加住宅有效供給；引導(dǎo)住房需求；加快二手房交易和房屋租賃市場建設(shè)；完善住房保障體系；整頓市場秩序，規(guī)范企業(yè)行為。 政策面并無專門針對(duì)寫字樓的措施，對(duì)于在住宅投資上難度風(fēng)險(xiǎn)加大的投資客來說，寫字樓將成為投資新熱門，寫字樓市場有可能成為新的投資熱點(diǎn)。 房地產(chǎn)政策將不會(huì)對(duì)項(xiàng)目商務(wù)市場產(chǎn)生根本性影響 政策面對(duì)于項(xiàng)目商務(wù)市場的影響 —— 法規(guī) ? 近三年來辦公類物業(yè)市場供應(yīng)量逐年攀升，純寫字樓市場的消化量也漲幅明顯，鄭州商務(wù)市場氛圍逐步步入加速發(fā)展階段。 ?隨著 05年 06年鄭東 CBD多個(gè)高端寫字樓的推出，整體市場均價(jià)得到大幅拉升， 06年上半年已實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)4200元 /平方米。 ?辦公類物業(yè)（純寫字樓和商住辦公樓）， 0406年供應(yīng)量按每年 25%的速度猛增，其中純寫字樓的供應(yīng)量年年攀升。 ?伴隨著中部崛起政策的落實(shí)，本地經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展，對(duì)商務(wù)市場的需求不斷加大，寫字樓年銷售面積不斷加大。 鄭州仍將有多個(gè)高端寫字樓推出加之市場活躍帶來的價(jià)格自然增長，預(yù)計(jì) 07年整體均價(jià)上升趨勢依然強(qiáng)勁 。 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 —— 寫字樓宏觀市場七大特征 ? 總體形勢向好、放量加劇競爭激烈、價(jià)格上揚(yáng)趨勢延續(xù) 宏觀經(jīng)濟(jì)層面上：將會(huì)為本項(xiàng)目商務(wù)市場帶來利好影響； （ GDP的高速運(yùn)轉(zhuǎn)、第三產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間、企業(yè)景氣及企業(yè)家信心指數(shù)的持續(xù)走高） 政策法規(guī)層面上：對(duì)本項(xiàng)目寫字樓市場不會(huì)產(chǎn)生根本性的影響，并將在一定程度上激發(fā)現(xiàn)金流對(duì)于商務(wù)物業(yè)的投資熱情； （調(diào)整房地產(chǎn)市場 ≠ 打壓房地產(chǎn)市場、調(diào)控火力集中于住宅、商務(wù)市場投資環(huán)境相對(duì)寬松將吸引投資現(xiàn)金） 寫字樓銷售市場層面上；近年來發(fā)展迅猛，推售面積及價(jià)格均大幅攀升，未來總體向好態(tài)勢不變，但是市場競爭將進(jìn)一步加?。? —— 寫字樓市場未來發(fā)展趨勢判斷 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 ? 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 四、鄭東新區(qū)寫字樓市場 ? 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 河南省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)劃面積 150平方公里，規(guī)模相當(dāng)于鄭州原有已建成市區(qū)面積； CBD、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)為先期建設(shè)重點(diǎn)，占地面積約 33平方公里； 確定發(fā)展金融服務(wù)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)階段發(fā)展物流、會(huì)展為主。 ?外環(huán)商住樓項(xiàng)目： 30棟 ， 120米高 ， 總建筑面積約 90萬平米 ， 25棟開工 ， 目前對(duì)外銷售項(xiàng)目 10多個(gè) ， 定向開發(fā)項(xiàng)目 5個(gè)左右 。 其中意大利格拉姆國際中心和中油大廈都是雙子樓 ， 有公寓 、 酒店 、 寫字樓 ， 景峰國際是星級(jí)酒店 。 90203 6765 — 1524 新華人壽保險(xiǎn)、華中棉花交易市場、河南證監(jiān)局、黃河旋風(fēng)等 5042 聯(lián)合中心 面向房地產(chǎn)交易中心、房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)和大中型企業(yè)；揚(yáng)帆式設(shè)計(jì)。 83% 世紀(jì)峰會(huì) 地段優(yōu)勢、占據(jù) CBD第一站位置，經(jīng)典外立面設(shè)計(jì) 約 40000 5500 80— 1250 恒祥集團(tuán)、鑫金山集團(tuán)、江蘇天誠、河南九洲計(jì)算機(jī)等。 39714 6870 80— 214 未知 14223 中煙大廈 與河南煙草合作；天眼商務(wù)理念；生態(tài)辦公。 不詳 格拉姆國際中心 意大利文化與國際風(fēng)格相融合；空間可自由分割、隨意組合。 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃： 作為中央商務(wù)區(qū)的重要商業(yè)服務(wù)載體 ， 目標(biāo)群體多為在此辦公的高級(jí)白領(lǐng) 、 企業(yè)高官人員等 ， 主要業(yè)態(tài)以國內(nèi) 、 外知名餐飲 、 休閑娛樂 、 百貨超市等商業(yè)品牌 ， 及金融 、 郵政 、 保險(xiǎn) 、 證券等單位的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行招商 。 B、 1－ 2層聯(lián)體銷售：均價(jià) 11000元／㎡左右 C、 1－ 3層聯(lián)體銷售：均價(jià) 8500元／㎡左右 ?內(nèi)外租賃方式： A、已經(jīng)售出的裙房商鋪，基本上都是單獨(dú)商談租賃。 ? 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 鄭東新區(qū) CBD寫字樓總體市場投放量巨大、區(qū)域市場競爭激烈，其中未來兩年還有 30— 40萬平米純寫字樓有待消化； 政策性利好致使鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景看好，但是短期內(nèi)受鄭州城市自身發(fā)展及產(chǎn)業(yè)限制，商務(wù)氛圍不夠濃厚。 鄭東新區(qū)寫字樓市場總結(jié) 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 ? 市場思考 項(xiàng)目思考 運(yùn)營戰(zhàn)略 價(jià)值體系 營銷策略 銷售執(zhí)行 鈞城優(yōu)勢 啟示 —— 鄭東寫字樓，內(nèi)環(huán)項(xiàng)目銷售理想，價(jià)格低是主要因素；外環(huán)項(xiàng)目前期銷售欠佳，成本高，導(dǎo)致價(jià)格大幅上揚(yáng)是影響因素； 早期買家以投資者為主，主要原因是價(jià)格較低，買家主要考慮升值及長期租金回報(bào)，根據(jù)在售項(xiàng)目了解，已由投資型客戶轉(zhuǎn)向自用型客戶，并由小面積轉(zhuǎn)為中大面積乃至整層購買； 目前鄭東欠缺人氣，大量寫字樓配套商業(yè)空置，配套商業(yè)體量有待時(shí)日消化、運(yùn)營； CBD外環(huán)寫字樓開工項(xiàng)目達(dá) 25個(gè)，已售或在售項(xiàng)目不到 10個(gè)，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目會(huì)于今年陸續(xù)投放市場，并在今年下半年或明年達(dá)到一個(gè)推盤高峰期，更加加劇市場競爭。 寫字樓 銷售情況 B座寫字樓基本售完（剩下 1套）， A座 11月份推出，（其中 11層以下為招商銀行購買） ? 樓盤名稱 曼哈頓廣場 地址 金水路（原燕莊） 總占地面積 170畝 總建筑面積 80萬 m2 容積率 約 規(guī)劃 35棟高層住宅及公寓、 3棟寫字樓、 2棟酒店， 16萬 m2裙樓商業(yè) 商業(yè)銷售情況 均價(jià)約 2萬 寫字樓銷售情況 價(jià)格未定 住宅銷售情況 住宅 5500元 / m2，公寓 6000元 / m2 銷售率 前期推出的高層住宅已售完，小戶型公寓銷售 80%以上，大戶型“上東區(qū) ”現(xiàn)正接受 VIP會(huì)員招募，商業(yè)售出約 20%，寫字樓未推 樓盤名稱 建業(yè)置地廣場 地址 金水區(qū)中州大道 (原 107國道 )與鄭汴路交匯處西北角 總占地面積 57． 8畝 總建筑面積 共 261334m2,其中地上總建筑面積 207287m2，地下總建筑面積54047m2，商業(yè)總體量近 9萬 m2 容積率 約 規(guī)劃 2公寓、 2棟寫字樓、 1棟酒店（喜來登）以及全部裙樓商業(yè) 商業(yè)銷售情況 未啟動(dòng) 寫字樓銷售情況 約 6800— 6900元 /m2，已基本售完 住宅銷售情況 約 6200元 /m2 客戶群體 本地或外地都有，以本地投資者居多 ? 項(xiàng)目名稱 省匯中心 開發(fā)商 河南大通置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 金水區(qū)農(nóng)業(yè)路與政七街交叉口東北角 基礎(chǔ)指標(biāo) 占地面積 建筑面積 8． 4萬平米（包括 A、 B兩棟） 層高 3． 15米 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1326平米 戶型 /比例 ＜ 100㎡ 7098平米 （ 40%） 100150㎡ 131141平米 （ 40%） 150300㎡ 224． 94平米 （ 20