【正文】 南面至合肥路，西面至馬當(dāng)路 部分投入運(yùn)營(yíng) 在建 在建 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 65 Report_CATIC_20231220 瑞安房地產(chǎn)是以大面積城市區(qū)域性綜合開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的香港地產(chǎn)公司，目前總部位于上海 資料來(lái)源： 瑞安集團(tuán)，九洲遠(yuǎn)景分析 ? 公司于 2023年成立，是瑞安集團(tuán)專注發(fā)展內(nèi)地市場(chǎng)的地產(chǎn)公司，總部位于上海，截至 2023年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)人民幣 260億元，實(shí)現(xiàn)凈利 30億人民幣 ? 目前，瑞安房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入上海、重慶、武漢、杭州開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積約 840萬(wàn)平方米 ? 瑞安房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目可分為兩類：集多種用途并分多期開發(fā)的大型城市區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，一般包括住宅、辦公樓、零售、娛樂(lè)及文化物業(yè)；以及坐落于市區(qū)交通便捷地段的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目，一般包括住宅、學(xué)校和商業(yè)、零售及休閑設(shè)施 支持 66 Report_CATIC_20231220 上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，為瑞安地產(chǎn)在其他城市的開發(fā)提供了樣板 上海新天地改造整體規(guī)劃 說(shuō)明 5個(gè)建筑群構(gòu)成： A部分：太平橋人工湖綠地 （完工） B部分：新天地休閑購(gòu)物廣場(chǎng)（完工） C部分：翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)（一期完工） D部分：企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū)（在建） E部分：瑞安集團(tuán)總部大樓 （在建） 資料來(lái)源： 瑞安房地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析 67 Report_CATIC_20231220 上海新天地項(xiàng)目定位于高端綜合性物業(yè)，商業(yè)面積占比較??；同時(shí)除住宅外主要采取出租方式獲利 5%54%2%40%寫字樓, 5 0 萬(wàn)M2商業(yè), 6 萬(wàn)M2公寓, 2 萬(wàn)M2住宅, 6 8 萬(wàn)M2上海新天地功能構(gòu)成比例 上海新天地各功能類型及經(jīng)營(yíng)模式 類型 經(jīng)營(yíng)模式 商業(yè) 寫字樓 公寓 住宅 甲級(jí) 酒店式 精裝修高檔 生活方式購(gòu)物中心 出租 出租 出租 出售 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 上海新天地功能類型 68 Report_CATIC_20231220 天地系列的城市綜合體項(xiàng)目，由于開發(fā)整體體量較大，開發(fā)通常分為多個(gè)建設(shè)階段，上海天地開發(fā)具有典型代表性 上海天地綜合體分階段開發(fā)圖示 2023年 2023年 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 商業(yè) 寫字樓 公寓 住宅 2023年 一期工程 二期工程 三期工程 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 69 Report_CATIC_20231220 以時(shí)尚文化為主題的上海新天地休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，已經(jīng)成為上海潮流熱點(diǎn)和城市地標(biāo) 上海新天地簡(jiǎn)介 ?規(guī)劃單位： 美國(guó) SOM公司 ?規(guī)模： 總占地面積 3萬(wàn)平方米 建筑面積 6萬(wàn)平方米；商鋪近 115家 ?開業(yè)時(shí)間： 2023年 12月 ?消費(fèi)群定位： 小資一族、外籍人士以及中外游客 ?開發(fā)理念： 城市傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚的完美結(jié)合 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 資料來(lái)源： 瑞安房地產(chǎn) ， 九洲遠(yuǎn)景分析 70 Report_CATIC_20231220 新天地廣場(chǎng)突出餐飲和休閑功能， 并以高檔品牌為主，使其成為高端人士的休閑購(gòu)物場(chǎng)所 新天地各業(yè)態(tài)面積占比 各業(yè)態(tài)租戶舉例 15%40%45%娛樂(lè)餐飲購(gòu)物餐飲租戶 ?小山料理 ?翡翠酒家 ?鼎泰豐 購(gòu)物租戶 休閑娛樂(lè)租戶 ?UME影院 ?亞力山大會(huì)館 ?新天地壹號(hào) ?瑜伽生活館 ?Hugo Boss ?MANGO ?MISS SIXTY ?Giordano Ladies ?Shanghai Tang ?Ports ?保羅貝香 ?露娜西餐 ?彩蝶軒 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 71 Report_CATIC_20231220 新天地的租戶選擇十分強(qiáng)調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（ 1/3） 保羅貝香 小山料理 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 —— 餐飲類租戶舉例 資料來(lái)源： 瑞安房地產(chǎn) ， 九洲遠(yuǎn)景分析 72 Report_CATIC_20231220 Hugo Boss MANGO VIN酒類零售店 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 —— 購(gòu)物類租戶舉例 新天地的租戶選擇十分強(qiáng)調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（ 2/3） 資料來(lái)源： 瑞安房地產(chǎn) ， 九洲遠(yuǎn)景分析 73 Report_CATIC_20231220 亞力山大會(huì)館 Y+ 瑜伽館 UME國(guó)際影城 新天地的租戶選擇十分強(qiáng)調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（ 3/3） 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 —— 休閑娛樂(lè)類租戶舉例 資料來(lái)源： 瑞安房地產(chǎn) ， 九洲遠(yuǎn)景分析 74 Report_CATIC_20231220 杭州西湖天地與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，難以適應(yīng)杭州消費(fèi)市場(chǎng)，是其發(fā)展緩慢的重要原因 ?概況 –占地 5萬(wàn)平米，總建筑面積 –杭 州獨(dú)特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ) –自然與時(shí)尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對(duì)話 –餐飲、零售、文化及娛樂(lè)為一體 ?失敗原因： –與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)水平不符 –照搬上海模式 –成為旅游觀光而不是城市居民的消費(fèi)場(chǎng)所 –缺乏住宅、商務(wù)等重要配套設(shè)施 –缺乏目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量支持 說(shuō)明 產(chǎn)品應(yīng)該適應(yīng)城市商圈特點(diǎn) 西湖天地二期規(guī)劃圖 杭州西湖天地概要 75 Report_CATIC_20231220 從項(xiàng)目規(guī)劃可看出，瑞安重慶天地依然采用上海新天地模式，但它大大強(qiáng)化了綜合體其他元素比例，我們也將拭目以待其商業(yè)部分是否能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的適應(yīng) 重慶天地 說(shuō)明 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 ? 重慶市沙坪壩區(qū) ? 總建筑面積約 360萬(wàn)平方米 ? 定位為重慶中央商務(wù)區(qū)的延伸和補(bǔ)充 ? 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括 : – 人工湖： – 商務(wù)區(qū)： a. 100萬(wàn)平米 b. 會(huì)展、貿(mào)易及批發(fā)中心、高檔星級(jí)酒店及會(huì)議設(shè)施、寫字樓、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑以及相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施 – 住宅： a. 160萬(wàn)平米 b. 別墅及高檔住宅 – 商業(yè)： a. 60萬(wàn)平米 b. 沿江傳統(tǒng)風(fēng)格的休閑餐飲商業(yè)和集中式購(gòu)物中心 重慶天地概況 76 Report_CATIC_20231220 ? 華潤(rùn)萬(wàn)象城 ? 恒隆廣場(chǎng) ? 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 瑞安天地系列 ? 來(lái)福士廣場(chǎng) 77 Report_CATIC_20231220 來(lái)福士廣場(chǎng)綜合體目前已經(jīng)進(jìn)入上海、北京、成都以及杭州，并以其商業(yè)成功的年輕化定位而著稱 城市 ? 上海、北京、成都和杭州 選址 ? 城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心 產(chǎn)品 ? 以商業(yè)及寫字樓為核心，配合酒店及公寓 ? 商業(yè)定位于年輕白領(lǐng)的時(shí)尚購(gòu)物中心 經(jīng)營(yíng)策略 ? 全部為持有型物業(yè)，對(duì)商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式經(jīng)營(yíng) 開發(fā)步驟 ? 整體面積小，各部分同期開發(fā) 來(lái)福士廣場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn) 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 78 Report_CATIC_20231220 來(lái)福士廣場(chǎng)選址在城市核心地段以及規(guī)劃的城市副中心，項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模通常較小 來(lái)福士廣場(chǎng)所在城市項(xiàng)目指標(biāo) 上海 北京 成都 建成 商業(yè) +寫字樓 在建 城市商業(yè)中心 在建 占地面積 （萬(wàn)平米） 構(gòu)成元素 具體地址 總建筑面積 （萬(wàn)平米） 狀態(tài) 商業(yè) +寫字樓 +酒店+公寓 商業(yè) +寫字樓 +酒店+公寓 選址類型 城市商業(yè)中心 西藏中路和福州路口，緊靠人民廣場(chǎng)地鐵站和南京路步行街 東直門立交橋西南角、東二環(huán)的核心商圈地帶，北臨東直門內(nèi)大街，東面東二環(huán)路 人民南路四段，原四川省博物館 杭州 規(guī)劃城市中心 錢江新城核心位置，毗鄰未來(lái)的杭州市政中心 商業(yè) +寫字樓 +酒店+公寓 在建 4 城市商業(yè)中心 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 79 Report_CATIC_20231220 凱德置地積極參與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和建設(shè)，已成為中國(guó)開發(fā)規(guī)模最大的外資房地產(chǎn)公司，并成功塑造了來(lái)福士品牌的綜合體產(chǎn)品 資料來(lái)源： 凱德置地，九洲遠(yuǎn)景分析 ? 凱德置地是新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司，致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理，其房地產(chǎn)和服務(wù)公寓網(wǎng)絡(luò)遍布全球近 20個(gè)國(guó)家的 80多個(gè)城市 ? 自 1994年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，一直活躍于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在華總開發(fā)業(yè)績(jī)已超過(guò) 450億人民幣 ? 通過(guò)自主開發(fā)和戰(zhàn)略合作，目前在全國(guó)已形成了“ 3＋ 2” 戰(zhàn)略布局，即長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角、西部地區(qū)和中部地區(qū)五大業(yè)務(wù)區(qū)域 ? 截至目前，在華總建筑面積 335萬(wàn)平方米，共計(jì) 26個(gè)項(xiàng)目，儲(chǔ)備土地 900萬(wàn)平方米 支持 80 Report_CATIC_20231220 來(lái)福士廣場(chǎng)的功能組合以商業(yè)和寫字樓為主 25%38%37%寫字樓 , 3 . 8萬(wàn)M2商業(yè) , 4 萬(wàn)M2高檔公寓 ,2 . 7 萬(wàn)M235%32%15%18%寫字樓, 7 . 4萬(wàn)M2商業(yè), 8 萬(wàn)M2酒店, 3 . 5 萬(wàn)M2公寓, 4 . 1 萬(wàn)M2北京來(lái)福士廣場(chǎng) 成都來(lái)福士廣場(chǎng) 來(lái)福士光廣場(chǎng)功能構(gòu)成 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 上海來(lái)福士廣場(chǎng) 31%69%寫字樓, 9 萬(wàn)M2商業(yè), 4 萬(wàn)M281 Report_CATIC_20231220 來(lái)福士廣場(chǎng)定位于中高端物業(yè)類型，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與特色 來(lái)福士廣場(chǎng)物業(yè)類型 城市名稱 公寓 商業(yè) 酒店 甲級(jí) 上海 寫字樓 甲級(jí) 五星級(jí)商務(wù)酒店 酒店服務(wù)式公寓 五星級(jí)商務(wù)酒店 成都 北京 無(wú) 無(wú) 甲級(jí) 酒店服務(wù)式公寓 中高檔購(gòu)物中心、精品商鋪 Novo 運(yùn)動(dòng) 100 2035歲的年輕人和白領(lǐng)階層 中高檔購(gòu)物中心、精品商鋪 2035歲的年輕人和白領(lǐng)階層 類型 消費(fèi)群 主力店 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 82 Report_CATIC_20231220 各地來(lái)福士廣場(chǎng)都采取整體同期建設(shè)的開發(fā)進(jìn)度安排，目前多個(gè)項(xiàng)目處于在建過(guò)程中 各地來(lái)福士廣場(chǎng)開發(fā)時(shí)間 2023年 2023年底 2023年 1月 城市 上海 北京 成都 杭州 2023年 2023年底 2023年 2023年 2023年春季 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 83 Report_CATIC_20231220 來(lái)福士廣場(chǎng)商業(yè)、寫字樓和公寓均采用出租的方式經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商對(duì)物業(yè)長(zhǎng)期持有 來(lái)福士廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略 公寓 城市名稱 商業(yè) 寫字樓 酒店 上海 北京 出租 出租 出租 出租 無(wú) 委托管理 出租 出租 成都 出租 出租 出租 委托管理 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 84 Report_CATIC_20231220 上海來(lái)福士廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)具有代表性，其定位于年輕人和白領(lǐng)階層，提供中高檔次購(gòu)物、餐飲及休閑的城市購(gòu)物中心 上海來(lái)福士廣場(chǎng)商業(yè)簡(jiǎn)介 ?設(shè)計(jì)單位： ALSOP設(shè)計(jì)顧問(wèn) ?規(guī)模： 營(yíng)業(yè)面積 地下 1層，地上 7層購(gòu)物中心 ?開業(yè)時(shí)間： 2023年 12月 ?定位： 20歲到 35歲的年輕人和白領(lǐng)階層 資料來(lái)源 :專家訪談，九洲遠(yuǎn)景分析 上海來(lái)福士廣場(chǎng)商業(yè)概況 85 Report_CATIC_20231220 來(lái)福士廣場(chǎng)商業(yè)功能面積占比 來(lái)福士廣場(chǎng)各業(yè)態(tài)樓層分布 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)查， 九洲遠(yuǎn)景分析 上海來(lái)福士廣場(chǎng)在業(yè)態(tài)組合上十分注重迎合年輕人的消費(fèi)特征，強(qiáng)化休閑娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng) 29%24%47%扇面 3 2 0 6 ,餐飲 , 0 . 9 5 萬(wàn)M2娛樂(lè) , 0 . 8 萬(wàn)M2購(gòu)物 , 1 . 5 5 萬(wàn)M2單位：萬(wàn)平米