【正文】 米 。共計 :44952平米 ) ? 面積區(qū)間 :71143平米 ? 預(yù)計年底推出 . ? 目前已經(jīng)開始積累客戶 ,工地形象墻 ,車內(nèi)吊旗已經(jīng)投放 . 附金科廊橋水岸建筑布局圖與江景展示平面圖 注釋 : .預(yù)計年底推出 . .全部為三房 .(面積為 :113平米 .127平米 .143平米 . 1 2 3 4 5 6 錦天濱江方向 出城方向 ，禮遇故鄉(xiāng) 金科看江戶型分析 : 2號樓 三房兩廳兩衛(wèi)帶院館 (約 143平米 ) 1號樓 三房兩廳兩衛(wèi)帶院館 (約 127平米 ) 分析 : 金科帶院館的三房 :兩種戶型功能相同 ,都帶有空中院館 ,擁有一線江景資源 ,而 143平米的三房享受四房的功能 ,客廳開間 ,具有較高的競爭優(yōu)勢 .其127平米的三房 ,客廳開間 . 不帶院館的三房 :面積為 113平米 ,客廳開間 4米 . 1號樓 三房兩廳兩衛(wèi) 約 113平米 面積區(qū)間 : 產(chǎn)品形態(tài) : 躍層或者為兩房 帶空中院館 與其江景房比較 本案的產(chǎn)品形態(tài) 更加多元化 . 1A戶型 : 面積 ,與金科帶院館的三房相比較 ,面積更小 ,總價低 . 與 113平米的產(chǎn)品比較 (客廳 4米開間 ,陽臺面積大 ):功能相同 . 1B戶型 :面積 , 該戶型三房的功能 ,面積比金金科 113平米少 , 但金科這種戶型布局更合理 ,使用更 方便 ,同時擁有大景觀陽臺的優(yōu)勢 ,本案與之比較 , 有價格優(yōu)勢 . 1號樓 金科不看江戶型分析 分析 :金科不看江的戶型 : 兩房 :僅有 71平米 (客廳開間 )和 91平米的戶型 .布局合理 ,面積緊湊 ,其中 91平米的 戶型主要是在主臥的功能與客廳的開間有所增加 (客廳開間 ).可以看出其戶型設(shè)計 相對比較單一 . 三房 :面積為 98平米 .戶型中規(guī)中矩 ,沒有明顯特色 . 2號樓 三房兩廳單衛(wèi) 約 98平米 1號樓 兩房兩廳雙衛(wèi) 約 91平米 1號樓 兩房兩廳單衛(wèi) 約 71平米 本案戶型 對比分析 : 躍層 (C型 ) 躍層 E型與 D型 ,建筑面積 : , 與金科不看江戶型比較 ,缺少中庭景觀 , 但項目有空中院館的優(yōu)勢 B型 :面積 : . 與金科 98平米的三房面積相當(dāng) , 而金科的產(chǎn)品 ,布局與使用更方便 . 產(chǎn)品形態(tài)豐富 ① 躍層的設(shè)計 , ② 帶有空中院館 , ③ 多一個可變空間 , ④ 增加了產(chǎn)品的附加值 . 3號樓 ，禮遇故鄉(xiāng) 指標 涪陵金科廊橋水岸 香江豪庭 比較 面積 區(qū)間 兩房區(qū)間 7191平米 (主力區(qū)間 :) 面積居中 ,選擇面廣 三房區(qū)間 98143平米 面積偏小 ,更緊湊 一房 無 差異化產(chǎn)品形態(tài) 看江 分析 看江戶型 113平米 \127平米 \143平米的三房 1A,1B戶型 (平米 ) 無院館 ,但總價低 側(cè)看江戶型 無 1D,1E。 ? 現(xiàn)目前銷售狀況：一期銷售 12月之后實現(xiàn)清盤，平均每月大約銷售 72套，現(xiàn)正處于二期銷售階段。 錦天濱江一期 6號樓簡介 ? 一期 6號樓體量： 3萬方左右 ? 6號樓戶型：建筑面積 58平米一房，建筑面積 85平米兩房 ? 價格： 2500元 /平米 ,看江戶型已超過 3000元 /平米 . ? 簡析： ? 作為小戶型公寓，在產(chǎn)品形態(tài)上戶型面積偏向緊湊，與一期相比 6號樓觀江看面有所減少，江景價值相對較弱，此期主要賣點在于戶型面積的小型化，從而更好的控制了購房總價，對投資群體以及青年群體有較強的吸引力，借助一期的成熟口碑，剩余后部分房源主要以兩房為主，緊湊戶型的稀缺性使得該項目保持著穩(wěn)定的銷售頻率。 國際花園 濱江國際花園戶型匯總 濱江國際花園戶型配比表 面積區(qū)間 房型結(jié)構(gòu) 所占比例 兩房兩廳單衛(wèi) % 兩房兩廳雙衛(wèi)（躍層） % 三房兩廳雙衛(wèi) % 四房兩廳雙衛(wèi) % 七房兩廳三衛(wèi) % 濱江國際花園以兩房和三房為主，在主力面積的尺度上與本案相比偏向與舒適，此項目 在購房總價和購房門檻上高于本案，結(jié)合著項目的推廣形象來看，與本案除了產(chǎn)品的直 接競爭外，濱江國際花園勢必營造出一種舒適性 ,都市化的人居生活方式 . 附 :濱江國際花園地塊圖 非濱江樓盤調(diào)查表 樓盤 名稱 規(guī)模及產(chǎn)品形態(tài) 戶型（建面） 及套數(shù) 開盤及交房時間 價格 (建面 ) 內(nèi)部配套 公攤 推廣形式 銷售政策 品 山 水 (興華 東路 ) 一般高層小區(qū)房，部 分戶型看江，占地 8 千多方，有 A\B\C3棟 共 334套； A棟 27層， 4戶 /層； B、 C棟 26 層， B 棟 5戶 /層， C棟 4戶 /層；均為 2梯 /棟 1*2 26套（約 68） 2*2 100套 （約 93） 3*3 約 200套（ 130 139） 一期 6月 9號 。三期預(yù)計 10月底 /11月初 三期 A棟，均為 3*2， 戶型交房時間： 20231231之前 . 一、二期從 1600— 1900 多）三期可能 在 2400 ,總價 約 30萬 /套 公攤約 20%內(nèi) 部為一般綠 化， 2層群樓 商鋪；距離客 運中心及火鍋 各 100米； 16路公交途 徑項目 目前沒有 推廣，自 然到訪 開盤直接簽 合同，不放 號，先到先 選；建行， 7*20 花好 月園 占地 5000多方，單體 樓， 2個單元， 24層， 約 250套； 14層車 位， 200多個； 718層 7戶 /層， 19以上 6戶， 2梯 /單元 1*2 20套（約 60） 2*2 90套 （約 85） 3*2 約 140（ 120— 130之間） 11月份開盤， 具體時間未 定；明年底之 前交房 未知 綠化率約 32% 公攤約 18%； 中庭有涼亭， 水池，假山； 有籃球場（半 場）；對面是 希望小學(xué)， 2 路、 25路公 交途經(jīng)項目 工地外 墻廣告 和樓宇 廣告 開盤前，按 到訪先后順 續(xù)通知，是 否放號或以 其他形式選 房暫不確定 招行 7*20 錦秀 江山 (四環(huán) 路 ) 三期單體商住樓， 3/22層，地下 3層為 車庫， 13為商業(yè)， 4 22為住宅； 6戶 /層 *2 梯 1*2 19套（約 52） 2*2 19套 （約 85） 3*2 76套 （ 110~ 元旦節(jié)期間 未知 未知 工地外 墻廣告 未知 香江豪庭戶型分析 (1號樓 ) ? 戶型緊湊化 . ? 產(chǎn)品戶型優(yōu)勢多元化 ,每種戶型都有差異化的特點 ,有利于拉開與競爭者的差異 . 空中院館 躍層 躍層 一線江景 ,大景觀面 陽光書房 戶型分析 1號樓戶型分析 房型 建筑面積 結(jié)構(gòu) 優(yōu)勢 劣勢 1A 三室兩廳雙衛(wèi) 一線江景 ,大尺度的看江面（客廳，次臥，主臥） 陽光書房 。入戶玄關(guān) 廚房與餐廳的動線較長 1C 躍層 (一室兩廳雙衛(wèi) ) 大面積客廳 景觀陽臺可側(cè)面看江 廚房與餐廳的動線較長 1D 兩室兩廳單衛(wèi) +院館 空中院館（可變的空間，增加房間實用率） 主臥，景觀陽臺可側(cè)面看江 1E 兩室兩廳雙衛(wèi) +院館 入戶玄關(guān)設(shè)計 空中院館（可變動的空間，增加房間的實用性） 主臥功能大，景觀陽臺可側(cè)面看江 獨立衛(wèi)生間不采光 1F 兩室兩廳單衛(wèi) +院館 入戶玄關(guān)的設(shè)計 .空中院館的設(shè)計 景觀陽臺可觀中庭 廚房與餐廳的動線較長 總體來看， 1號樓所有戶型均能做到戶型方正，結(jié)構(gòu)合理，功能分區(qū)明顯，私密性強等基本特點，主要優(yōu)勢還是集中在無阻擋的一線江景以及具有差異化的院館設(shè)計，但部分戶型的設(shè)計老舊，使得房間難以布置，實用率低。 指標 \樓盤名稱 錦天濱江 (二期 ) 濱江國際 廊橋水岸 香江豪庭 比較 區(qū)位 濱江路中段 濱江路中段 濱江路末端 正對龍王沱 好 規(guī)模 13萬方 17萬方 一期 一期 5萬方 適中 品牌 一期已初步樹立 重新樹立 強 需要樹立品牌 弱 形象與推廣 30萬平迷城市濱江 高尚生活社區(qū) (大型山水園林社區(qū) ) 時尚 國際化 金科 10年 禮遇故鄉(xiāng) 濱江明珠 璀璨人生 差異化 景觀 中庭景觀 (山水園林 ) 中庭景觀 巴里島風(fēng)情 中庭景觀 缺乏特色 , 中庭院小 配套 好 一般 差 好 相對成熟 產(chǎn)品面積區(qū)間 舒適 舒適 緊湊與舒適 緊湊 差異化戶 型面積 類似一期產(chǎn)品 兩房 : 三房 : 四房 : 兩房 :8899 三房以上 : 130240 兩房 :7191 三房 :98143 一房 : 兩房 : 三房 : 產(chǎn)品特色 入戶花園 ,大陽臺 躍層 空中院館 ,大陽臺 空中院館 ,躍層 ,落地窗 形態(tài)多元 江景比例 (含側(cè)看部分 ) 80% 不明確 75% 57%,其中 3號樓為 (16%) 相對較少 價格 中等偏上 不明確 高 中等 有價格 優(yōu)勢 預(yù)計推出時間 08年春節(jié)前后 不明確 激烈競爭 涪陵濱江路競爭形勢總結(jié)： ? 自然風(fēng)景奇麗，涪陵原生態(tài)寶地：涪陵濱江路近臨長江，遠望青山，上風(fēng)上水，道路平坦，作為涪陵標志性生態(tài)帶，其獨有的山水風(fēng)情早已成為區(qū)域居民假日休閑的完美去處。 ? 濱江路新休閑中心區(qū)區(qū)別于涪陵現(xiàn)目前的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域?qū)⒃谖磥韼啄陜?nèi)形成強大的商業(yè)號召力，持續(xù)影響未來區(qū)域居民的休閑購物動向。 涪陵濱江路競爭形勢總結(jié)： ? 濱江大道依托于政策規(guī)劃的利好在涪陵人民心中已經(jīng)形成了良好的區(qū)域印象，這對于房地產(chǎn)開發(fā)來說無疑是錦上添花，濱江地產(chǎn)于 2023年開始起步，至今為止主要以住宅項目為主外帶商業(yè)群樓的發(fā)展建設(shè)。 ? 新的休閑商貿(mào)街逐步形成，伴隨著 2023年濱江長廊、兩江廣場的修建，濱江大道迎來了商貿(mào)發(fā)展的高速時代，隨著建設(shè)的逐漸成熟，濱江大道勢必成為涪陵第二經(jīng)貿(mào)圈，成為繼高筍唐，南門山之后的又一經(jīng)濟高地。 B、戶型尺度以舒適性為主 ,消費目的趨于永久性居住 ? 就目前濱江住宅項目的戶型特色來看其主力面積以舒適型兩房，三房為主，國際濱江花園出現(xiàn)躍層設(shè)計，標志