【正文】 標客戶群：柳北片區(qū) 第二目標客戶群：柳州市 第三目標客戶群 : 外來投資者 ， 城市機械化增長人口 17 第一目標群體： （ 一類 ） 柳鋼 、 柳化 、 立宇集團 、 兩面針等一批企業(yè)公司需要改善居住條件的干部職工 。 —— 項目遭受屠宰公司以及二棉 、 華纖廠等廠區(qū)的環(huán)境影響較大 ， 屬自然環(huán)境缺陷問題 。 14 劣勢回避 —— 同期同區(qū)域同類型樓盤的激烈競爭 ， 威脅有來自躍進路 、 北雀路 、 勝利路一帶的 “ 中喬 ◎ 金水岸 ” 、 “ 水榭花都 ” 、 香森麗園 、 桃源居 、 宏福碧園 、 嘉和名庭等 。 —— 相對于柳北其他競爭樓盤 ， 項目地段位置仍處于劣勢 。 策略： 闡述柳北的城市發(fā)展遠景 —— 消弱客戶投資顧慮 。 雖然規(guī)劃的 “ 生態(tài)居住區(qū) ” 截至勝利路高架橋 ， 而不是項目所在的躍進北路 ， 但可以利用 “ 1500畝雀山公園 ” 的環(huán)境優(yōu)勢進行拉伸 ， 突出項目所在位置才是整個 “ 生態(tài)居住區(qū) ” 的核心 ， 是 打造柳州 “ 城市高尚生活中心區(qū) ” 的最適合地段 ， 為項目的住宅銷售找到最大賣點支撐 。 來自 12 優(yōu)勢利用： —— 根據(jù)日前公布的柳州市政規(guī)劃公示證實 ， 長 3700米 、 寬 45米 ， 幾乎縱貫了整個河北半島的城市重要干道 ——躍進路 ， 未來將發(fā)展成為柳州現(xiàn)代化城市建設的景觀中軸 、 城市中軸；規(guī)劃從南至北將依次劃分為金融辦公區(qū) 、 商業(yè)休閑區(qū) 、 行政辦公區(qū)和生態(tài)居住區(qū)四個功能路段 。 隨著區(qū)域交通環(huán)境的日益改善 ， 路通則財通 、 人旺則財旺 ， 物流功能提升以及客運狀況的升級 ， 柳北區(qū)域商業(yè)價值將逐步凸現(xiàn) ， 成為提高本項目商業(yè)價值的一大利好支撐 。 策略： 挖掘項目自然景觀價值 ， 結合小區(qū)園林景觀 —— 環(huán)境優(yōu)美 、 自然清新的居住氛圍 —— ；緊扣 “ 領秀城市 無限生活 ” 的推廣主題 —— 強化項目高品質(zhì)居住環(huán)境 ， 作為住宅產(chǎn)品的強大支撐 。 策略： 圍繞柳高等一批名校可以大做文章 —— 突出項目對于整個柳州市的競爭優(yōu)勢 —— 營造教育文化社區(qū) —— 吸引柳北以外區(qū)域 、 關心子女教育的客戶落戶 。 充分利用柳鋼的企業(yè)背景 —— 盡可能多爭取柳鋼職工消費群體； 同時深入企業(yè)開展公關活動 、 宣傳活動 —— 最直接與客戶群溝通 —— 促進銷售 。 10 優(yōu)勢利用： —— 擁有柳鋼企業(yè)背景 ， 擁有柳鋼職工隊伍作為第一目標客戶群 。 —— 項目商住社區(qū)的產(chǎn)品定位 ， 相對區(qū)域 88畝的大盤 ， 擁有完善的配套設施 ， 基本可以自行滿足未來社區(qū)業(yè)主的居住 、 生活 、 商業(yè)需求 。 同時借勢區(qū)域形象提升 —— 倡導 “ 新柳北 、 新生活 ” 理念 ， 把項目捆綁在區(qū)域發(fā)展高度上 —— 拔高項目形象 、 地位 。 項目基本特征 8 項目整合分析 第二部分： 9 優(yōu)勢利用： —— 柳北區(qū)政府遷址勝利路 、 雙沖橋 、 高架橋興建 、 躍進路北段改造 ， 幾大優(yōu)勢利好整體提升項目周邊區(qū)域形象 ， 市郊界限開始模糊 ， 居住環(huán)境價值 、 商業(yè)價值同步提升 。碧麗星城 《領秀城市 無限生活》 整合推廣報告 1 標向的地產(chǎn)整合推廣觀點 —— 全面整合 實效推廣 升級服務 2 標向的地產(chǎn)整合推廣觀點 —— 全面整合 實效推廣 升級服務 3 標向的地產(chǎn)整合推廣觀點 —— 全面整合 實效推廣 升級服務 4 標向的地產(chǎn)整合推廣觀點 —— 全面整合 實效推廣 升級服務 5 碧麗星城整合推廣方案 領秀城市 無限生活 6 項目基本概況 第一部分： 7 碧麗星城 —— 位于柳北區(qū)躍進路北段，對望風景優(yōu)美的雀兒山公園，背靠風光旖旎的柳江，北擁五百畝原生樹林，東望長林公園，周邊可利用景觀資源豐富；項目占地面積約 88畝，總建筑面積 12萬㎡，擬建設成商住一體的綜合性社區(qū)。 關鍵點 —— 項目在一片廢墟中崛起 ， 目前宗地上現(xiàn)成可利用資源有： 一棟爛尾樓 、 一片頗具規(guī)模的原生喬木林帶 、 一座原廠區(qū)大門 ， 以上三點都將在未來項目的整合推廣中作為珍貴資源進行價值挖掘及二次文化包裝 。 策略 ： 充分利用這一區(qū)域發(fā)展利好 —— 擺脫項目地段劣勢 。 同時提升 項目 商鋪的投資價值 。 策略： 深化項目大盤形象 —— 打造 區(qū)域領袖項目 ， 占領市場制高點 ， 結合項目的產(chǎn)品優(yōu)勢 ，大肆強調(diào)項目大型社區(qū)帶來的利益點 —— 打擊競爭對手的劣勢 。 策略 ： “ 銷售是第一目標 ” 。 —— 廣西重點中學柳高將遷址河東新區(qū) ， 同時 12中 、 景行小學等名校將搬遷至項目對岸 ， 未來小區(qū)業(yè)主子女將通過二橋的便捷交通 ， 享受到優(yōu)越的教育環(huán)境；同時 ， 一批名校的到來 ，將更加豐富區(qū)域原有文化環(huán)境 ， 提高整個區(qū)域的人文檔次 。 11 優(yōu)勢利用： —— 周邊可利用環(huán)境資源：雀山公園 、 500畝原生態(tài)森林 、 長林公園 ， 加上項目自身的園林 景觀 、 高綠化率 ， 項目周邊自然環(huán)境尚佳 。 —— 白沙客運站 ， 作為柳北區(qū)的交通樞紐 。 策略： 挖掘白沙客運站客流 、 物流的商業(yè)前景 —— 結合周邊汽配 、 汽修市場 —— 加上彌補區(qū)域中檔商業(yè)市場空白 —— 凸現(xiàn)項目商鋪部分投資價值 。 策略： 針對躍進路的發(fā)展利好 ， 項目可以充分利用 —— 挖掘躍進路的發(fā)展前景 ， 有效向客戶傳達 ， 突出項目的區(qū)域發(fā)展前景 ， 直接關系到項目的投資價值 。 13 劣勢回避 —— 項目周邊大環(huán)境形象欠佳 ， 居住 、 商業(yè)氛圍欠缺 ， 不利于項目的價值提升 。 同時強化規(guī)模社區(qū)的配套支持 ——進一步延展產(chǎn)品的豐富價值 ， 以豐富配套的大社區(qū)形象 —— 彌補外部環(huán)境不足 。 策略： 闡述柳北的城市發(fā)展遠景 —— 把項目納入柳北城市生活中心區(qū)范圍 —— 削弱地段的劣勢；同時通過項目商業(yè)部分 —— 柳北商業(yè)服務中心 的產(chǎn)品獨特優(yōu)勢 —— 進一步弱化地段劣勢 。 策略： 緊扣項目 “ 領秀城市 ” 這一市場定位 ， 利用項目獨特優(yōu)勢 （ 城市高尚生活中心區(qū) ） 價值構建點不斷鞏固 、 完善 ， 形成居高臨下之勢 —— 在市場觀念競爭中 確立項目 “ 柳北第一 ” 的領袖位置 ， 搭建項目競爭優(yōu)勢平臺 。 策略： 在產(chǎn)品規(guī)劃上盡量規(guī)避影響 ， 在宣傳推廣中盡量回避 ， 在銷售手段上盡量模糊和 向其他方面引導 。 客戶分析：