【正文】 如家快捷酒店 和佳商務(wù)酒店 怡家商務(wù)酒店 浩泰商務(wù)酒店 貴和商務(wù)酒店 銀座商城（中心店） 中百商場(chǎng) 渤海國(guó)際 時(shí)代購(gòu)物中心 銀座商城（黃五路） 銀座商城（渤八路） 銀座家居（在建中） 銀座商城（中海店） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 16 15 9 10 11 12 13 14 15 16 新城區(qū)商業(yè)配套嚴(yán)重缺乏 老城區(qū)商業(yè)扎堆 分界線 商務(wù)酒店 商業(yè) 新立河?xùn)|路 銀座的發(fā)展軌跡表明：商業(yè)不過新立河成為濱州商業(yè)發(fā)展的一大現(xiàn)象，但是隨著新區(qū)的成熟，就近購(gòu)物已成為迫切需求。 1 2 3 剖面示意： 復(fù)式上層 夾層 挑空部分 創(chuàng)新 3疊，建筑面積約： 140m2， 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【注】： 沿黃河四路多層 : 做 80120m2平層中小戶型。 已經(jīng)市場(chǎng)驗(yàn)證 ,推出即售罄 29 多層 ：別人做普通 3房，我們做電梯空中別墅！ 中等挑空復(fù)式 + 高廳 3疊 140160m2 140150m2 【產(chǎn)品定位策略】：價(jià)值提升標(biāo)桿，帶電梯挑空復(fù)式填補(bǔ)城區(qū)市場(chǎng)空白； 【產(chǎn)品面積定位】：電梯復(fù)式洋房： 140160m2的 2房占 60%； 1層設(shè)院落。 ？ 24 應(yīng)對(duì)不確定性市場(chǎng)核心策略 —— 定位完全差異化！ 【小高層】 中等戶型 +中小復(fù)式 +居家型公寓 + 【多層】 空中別墅 核心產(chǎn)品 , 提升利潤(rùn)空間 價(jià)值提升標(biāo)桿，補(bǔ)缺產(chǎn)品 價(jià)值提升標(biāo)桿，補(bǔ)缺產(chǎn)品 80130m2 130180m2 4060m2 130150m2 補(bǔ)缺產(chǎn)品，吸納剛性需求 40% 30% 10% 20% 本項(xiàng)目住宅業(yè)態(tài)定位建議 25 小高層 多層 80130m2 130180m2 130150m2 40% 30% 10% 20% （中等戶型 + 中小復(fù)式 + 服務(wù)式公寓） 面積區(qū)間 產(chǎn)品類型 配 比 （挑空復(fù)式 +高廳三疊） 4060m2 核心產(chǎn)品 , 提升利潤(rùn)空間 價(jià)值提升標(biāo)桿，補(bǔ)缺產(chǎn)品 價(jià)值提升標(biāo)桿，補(bǔ)缺產(chǎn)品 補(bǔ)缺產(chǎn)品，吸納剛性需求 應(yīng)對(duì)不確定性市場(chǎng)核心策略 —— 定位完全差異化！ 26 小高層：別人做普通大 3房，我們做挑空小復(fù)式！ 平層中等戶型 + 中小挑空復(fù)式 ，點(diǎn)板結(jié)合 80130m2 130150m2 【產(chǎn)品定位策略】：差異化產(chǎn)品定位，吸納剛性需求，填補(bǔ)市場(chǎng)空白 【產(chǎn)品面積定位】：平層： 8090m2的 2房占 20%； 100130m2 3房占 40%； 復(fù)式挑空： 130140m2復(fù)式占 15%； 140150m2復(fù)式占 5%。 我們做什么？ 22 高價(jià)值產(chǎn)品，何去何從？ 根據(jù)容積率對(duì)應(yīng)各個(gè)物業(yè)類型的特點(diǎn)，再結(jié)合本項(xiàng)目地塊的自身特點(diǎn)，我們認(rèn)為復(fù)式高檔住宅、高層兩種物業(yè)形式符合本項(xiàng)目的實(shí)際情況。第二競(jìng)爭(zhēng)圈層將再現(xiàn)地王 ,推高房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng) . 第一競(jìng)爭(zhēng)圈層 第二競(jìng)爭(zhēng)圈層 5 9 1 12年內(nèi) ,市場(chǎng)不可預(yù)期性驟然大增 ,對(duì)本項(xiàng)目定位提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn) ! 4 20 2023年，項(xiàng)目周邊預(yù)計(jì)有 100萬㎡的供應(yīng)量 1 2 3 濱州市城建集團(tuán)用于濱州市司法局及魯北監(jiān)獄的職工團(tuán)購(gòu)住房 錦繡城，渤海十二路以東，黃河八路、黃河九路之間，占地 ，總建面 15萬㎡。 戶型設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品。 公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀 17 1梯 2為高層主力，大面積戶型同質(zhì)化嚴(yán)重 戶型面積 新河灣 90120㎡ 2房 110130㎡ 3房 130160㎡ 3房 望?；▓@ 名仕龍城 領(lǐng)域尚城 麒麟閣 無 濱州在售樓盤戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，戶型上沒有創(chuàng)新，只是面積的疊加。 189 7090平米的 2房市場(chǎng)緊缺 100130平米的 3房市場(chǎng)緊缺 95 116 180 15 清怡國(guó)際（公寓） 46㎡ 46㎡ ?項(xiàng)目規(guī)模 ： 4萬平方米 ?項(xiàng)目類型：高層 ?現(xiàn)況：目前售樓處已開始接待客戶，預(yù)計(jì) 2023年 4月推售； ?戶型及面積：公寓， 30㎡ 46㎡； 2房， 132㎡； 3房，152㎡ ?營(yíng)銷訴求點(diǎn)：核心商圈，無限升值空間，首席星級(jí)商務(wù)生活區(qū) 名仕龍城 望海花園 麒麟閣 領(lǐng)域尚城 新河灣 至尊門第 中海城 中海 新立河?xùn)|路 錦繡城 清怡國(guó)際 152㎡ 132㎡ 152㎡ 132㎡ 小戶型公寓與大戶型公寓形成矛盾組合，定位搖擺不定，樣板房展示有誘惑力 16 整體住宅類樓盤市場(chǎng)小結(jié) ? 濱城區(qū)目前多層供應(yīng)量降低，小高層、高層產(chǎn)品供應(yīng)量增加； ? 目前市場(chǎng)對(duì)高層產(chǎn)品的接受度逐漸轉(zhuǎn)好，部分高層項(xiàng)目銷售順利； ? 大戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，部分 150㎡以上大戶型出現(xiàn)滯銷。 在售區(qū)域 下期開發(fā) 均價(jià) :3300 面積： 65150 名仕龍城 望海花園 麒麟閣 領(lǐng)域尚城 新河灣 至尊門第 中海城 中海 新立河?xùn)|路 錦繡城 先期展示、體驗(yàn)營(yíng)銷，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)明顯 商業(yè)未售 11 錦繡城 ?項(xiàng)目規(guī)模 ：總建面 30萬㎡ ?項(xiàng)目類型：小高層 5棟，高層 3棟，超高層 5棟 ?均價(jià)： 3280元 /㎡ ?戶型及面積： 1房： 53㎡、 56㎡ ,2房： 96㎡ ,3房： 128㎡ 、145㎡ ?目前銷售：裕華集團(tuán)投資開發(fā)，裕華集資款可多頂房款，2023年 12月開盤，但現(xiàn)在僅作場(chǎng)地平整，僅有兩證，交房時(shí)間分別為 2023年年底， 2023年 6月 ?營(yíng)銷訴求點(diǎn)：位置優(yōu)越，教育配套齊全，人文氛圍好小高層、高層社區(qū) 名仕龍城 望海花園 麒麟閣 領(lǐng)域尚城 新河灣 至尊門第 中海城 中海 新立河?xùn)|路 錦繡城 全部在售 均價(jià) :3280 面積： 53145 濱州首個(gè)大規(guī)模、純高層社區(qū) 12 麒麟閣 ?項(xiàng)目規(guī)模 ：總建面 32萬㎡，約 3800戶 ?項(xiàng)目類型：多層，花園洋房 6棟，高層 9棟 ?價(jià)格： 4F 2500， 15F 2800，均價(jià)約 2700元 /㎡ ?戶型及面積： 2房： 93㎡、 94㎡、 98㎡， 3房： 119㎡ 、 128㎡ 、 135㎡， 4房： 145168㎡，復(fù)式： 159235㎡ ?目前銷售： 剩余房源面積以 148 ㎡為主，目前銷售率約 90% ?后期開發(fā)：預(yù)計(jì) 2023年 4月推出三期 2棟高層 ?營(yíng)銷訴求點(diǎn)：規(guī)?；鐓^(qū)，社區(qū)內(nèi)麒麟湖湖景 名仕龍城 望?；▓@ 麒麟閣 領(lǐng)域尚城 新河灣 至尊門第 中海城 中海 新立河?xùn)|路 錦繡城 與新河灣形成產(chǎn)品檔次錯(cuò)位，大戶型銷售難度大 13 領(lǐng)域尚城 ?項(xiàng)目規(guī)模 ：總建面 20萬㎡ ?項(xiàng)目類型：一期 5棟多層， 11棟高層 ?均價(jià)：高層最低 2700，最高 4100，均價(jià) 3300元 /㎡ ?戶型及面積： 2房 129㎡， 3房 143㎡、 154㎡ 、 164㎡， 4房167㎡ ?目前銷售：一期多層被工商銀行團(tuán)購(gòu)， 1高層剩余房源面積以148㎡為主，銷售率約 70% ?后期開發(fā)：預(yù)計(jì) 2023年推出二期 5棟高層 ?營(yíng)銷訴求點(diǎn)：南派風(fēng)情社區(qū)，新區(qū)品質(zhì)大盤，中海湖景。新河灣 ?項(xiàng)目規(guī)模 ：總建面 7萬㎡，共 400戶 ?價(jià)格：多層 。 普通住宅 公 寓 別 墅 ? 在售項(xiàng)目以小高層、多層為主； ? 銷售率達(dá) 70%以上； ? 以大面積戶型為主。 濱州市住宅市場(chǎng)分析 6 濱州市樓盤分布圖 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 4 中海城 望?；▓@ 新河灣 麒麟閣 中海豪庭 名仕龍城 領(lǐng)域尚城 至尊門第 海通時(shí)代花園 泰山名郡 瑄嘉名都 濱州國(guó)際大廈 國(guó)貿(mào)新天地 清怡國(guó)際 金都匯 濱州國(guó)際大廈 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 以中海為中心的高檔住宅區(qū) 新立河沿線住宅區(qū) 以市政府為中心的公務(wù)員住宅區(qū) 本案優(yōu)勢(shì) :要魚更要熊掌 ,一個(gè)人可以擁有兩座城 老城區(qū) 商業(yè)區(qū) 17 17 7 普通住宅銷售均超 70%，公寓銷售過 83%，別墅銷售不理想 項(xiàng)目名稱 類型 建筑面（㎡） 面積區(qū)間 均價(jià)（元 /㎡） 銷售率 望海花園 小高層、多層 300000 90－ 180㎡ 小高層 3000 87% 名仕龍城 小高層、高層 100000 70150㎡ 3300 85% 領(lǐng)域尚城 小高層、高層 202300 90－ 167㎡ 3400 70% 海通時(shí)代 小高層、多層 109000 98－ 127㎡ 小高層 2500 95% 泰山名郡 小高層、多層 1000000 107－ 180㎡ 2500 85% 新河灣 小高層、別墅 70000 110178㎡ 高層 3200，多層 3500 95% 麒麟閣 小高層、高層 320230 94240㎡ 2700 75% 項(xiàng)目名稱 套數(shù) 面積區(qū)間 均價(jià)（元 /㎡） 銷售率 返租回報(bào)率 國(guó)貿(mào)新天地 約 84套 3750㎡ 4000 90% 14年 ％， 58年 ％ 濱州國(guó)際大廈 約 45套 3161㎡ 3500 100% — 金都匯 81套 3040㎡ 3400 95% 首年返月供款， 28年 8％， 910年 9％ 清怡國(guó)際 約 76套 4660㎡ 預(yù)計(jì) 4000 未售 — ? 公寓在售項(xiàng)目較少； ? 銷售率達(dá) 90%以上； ? 面積集中在 30—60㎡。 金座豪庭： 08年 同樣位于繁華之巔，歷經(jīng) 2年仍未售罄，目前 2樓售價(jià)僅 1950元 /m2， 均價(jià)僅 2400元 /m2左右。4/2/2023 謹(jǐn)呈：濱州中興置業(yè)有限公司 【濱州黃河五路項(xiàng)目產(chǎn)品定位及發(fā)展戰(zhàn)略溝通】 從“地王”到“樓王” 深圳易韜置業(yè)顧問公司 2023年 1月 23日 100萬 1畝，濱州的 “天價(jià)” 地！ 我們面臨的客觀狀況 毗鄰濱州學(xué)院、市政府及市政辦公大樓群、市政廣場(chǎng)、新立河沿線大型生態(tài)綠地公園，新區(qū)交通干道黃河五路 …… 眾多優(yōu)勢(shì)資源集于一身！ 本地塊堪稱 —— 新區(qū)的地王！ 中心城區(qū) 行政、居住、文化、教育中心 濱州學(xué)院 2 我們面臨的矛盾 ? 地塊規(guī)模小，做不成大社區(qū)，缺乏豪宅必備的先天條件； ? 地塊小、地價(jià)高，不適合做低密度產(chǎn)品； ? 地塊性質(zhì)，不適合整體做商業(yè)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 項(xiàng)目地塊 新河灣 規(guī)劃總用地 總建筑面積 140040㎡ 70000㎡ 容積率 規(guī)劃物業(yè)類