【正文】 雷同，將對(duì)本項(xiàng)目形成較大 競(jìng)爭(zhēng)威脅； ? 保利 4月份推售 6號(hào)樓產(chǎn)品，其產(chǎn)品與本項(xiàng)目 5號(hào)樓產(chǎn)品功能性基本相同，將具有 一定 的競(jìng)爭(zhēng) 威脅 ； ? 聯(lián)發(fā) 4月份即將 推 售商住型公寓，由于產(chǎn)品特性的不同， 4月份將 不存在直面競(jìng)爭(zhēng) ； 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 —— 總結(jié) 我們?nèi)绾瓮瓿砷_(kāi)盤(pán)目標(biāo)？ 離 5號(hào)樓開(kāi)盤(pán)，僅剩 1個(gè)月的蓄客時(shí)間， , …… 任務(wù)艱巨，環(huán)境惡劣，競(jìng)爭(zhēng)激烈 兩周時(shí)間， 120組認(rèn)籌目標(biāo)如何 實(shí)現(xiàn)？ 如何在短時(shí)間內(nèi)增加認(rèn)籌量？ 如何促使客戶早認(rèn)籌？ 如何確保開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的到訪 量？如何確保 50%的開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu) 率？ 針對(duì)問(wèn)題，尋找對(duì)策，個(gè)個(gè)擊破！ 認(rèn)籌 目標(biāo) 開(kāi)盤(pán) 目標(biāo) 兩大具體難題 明確核心問(wèn)題和解決對(duì)策 以目標(biāo)為導(dǎo)向 5號(hào)樓開(kāi)盤(pán) 總體營(yíng)銷策略 措施一：深挖前期上門(mén)未成交客戶 措施三：線下重點(diǎn)區(qū)域布控 ，與線上緊密配合 根據(jù)當(dāng)前的客戶積累，前期上門(mén)未成交客戶約為 2023組，對(duì)此類客戶進(jìn)行深挖， 促進(jìn)其認(rèn) 籌。 在售主力產(chǎn)品 64㎡ “ 1+1”小兩房、 8793㎡ “ 2+1”小三房 118㎡ “ 3+1”小四房 3 3A 1 2 5 6 7 8 Soho公寓 寫(xiě)字樓 已推售 未推售 片區(qū)研判 保利 ?香檳國(guó)際 即將推售 片區(qū)研判 保利 ?香檳國(guó)際 該頃目 戶型拓展 +保利品牌 是持續(xù)性熱銷的基礎(chǔ)。 銷售狀態(tài) ?在銷售手段上采取短期認(rèn)籌，集中加推的方式進(jìn)行銷售。 戶型無(wú)優(yōu)勢(shì)， 噪音污染，物業(yè)混雜 ，片 區(qū)內(nèi)同類型產(chǎn)品較多， 直接導(dǎo)致該頃目去化速度緩慢。 ?一期 1樓所剩不多，處于封盤(pán)階段。 ?6樓蒙緹公館 3664平米公寓，預(yù)計(jì) 4月份正式推出。 無(wú)明顯劣勢(shì) 設(shè)定， 開(kāi)盤(pán)目標(biāo)？ 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷售 60套 按 50%解籌率計(jì)， 開(kāi)盤(pán)前認(rèn)籌 120組 余量 20套，新推 80套 3月銷售 100套， 1個(gè)億 3月集團(tuán)目標(biāo) 開(kāi)盤(pán)目標(biāo) 蓄客目標(biāo) 59套 76套 總銷售套數(shù) 總 銷售套數(shù) 105套 1. 10544842億 總銷售套數(shù) 總銷售金額 最終， 開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)？ 開(kāi)盤(pán) 目標(biāo) ——60套 3月目標(biāo) ——100套 3月目標(biāo) ——1億 3月 24日（開(kāi)盤(pán)當(dāng)日） 3月 24日， 3月 25日 （ 周六 +周日） 截止 3月 31日 119組 開(kāi)盤(pán)前認(rèn)籌 認(rèn)籌目標(biāo) ——120組 3月 17日 —— 3月 24日 操盤(pán)軌跡追蹤。 ? 抗性： 北面為私房區(qū)，視線所及范圍較為凌亂；瞰 江功能較弱 ? 周邊環(huán)境：北面以陳舊私房為主，視線可及范圍較為凌亂； ? 戶型產(chǎn)品：新品推出 ， 戶型面積 套數(shù) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 98㎡ 118 布局方正，無(wú)浪費(fèi)面積； 純南全明，無(wú)暗房； N+1戶型。融 僑錦 江 5樓開(kāi)盤(pán)總結(jié) 2023年， 2月，武漢融僑 合美置業(yè)，決定推售融僑錦江 5號(hào)樓 …… 5號(hào)樓 1單元， 162套房源 定二， 2023年 月 日 3 24 開(kāi)盤(pán) 5號(hào)樓， 怎樣的產(chǎn)品？ 4 已售 3 2 1 5 6 7 8 未售 ? 優(yōu)勢(shì)： 出行便利：位于項(xiàng)目 北側(cè) ，臨近解放大道，出行較方便； 景觀資源：直面中心園林景觀，觀園景視野好； 戶型贈(zèng)送：靈動(dòng)戶型，有 較大贈(zèng)送面積 。一樓贈(zèng)送私家花園； 居住環(huán)境：環(huán)境幽靜，宜居性較好。 南北不通透； 123㎡ 120 布局方正，無(wú)浪費(fèi)面積； 南北通透，全明格局； N+1戶型。 推售背景回顧 5號(hào)樓推售， 面臨著怎樣的環(huán)境？ 內(nèi)憂外患 壓力空前 調(diào)控 仍將 持續(xù) ， 市場(chǎng) 觀望 氣氛濃厚 ！ 客戶來(lái)電來(lái)訪量直線下滑 ！ 倒春寒、梅雨季節(jié)， 3月天氣陰冷、雨水多、 客戶 外出看房 意愿降低！ 主要競(jìng)品 3月推售量大， 開(kāi)盤(pán)集中 ！ 以 低價(jià)、優(yōu)惠手段 ，搶占 客戶！ 重點(diǎn)解析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 聯(lián)發(fā)九都府 保利香檳國(guó)際 天宇盛世濱江 越秀 星匯云錦 硚口片區(qū) 本案 硚口片區(qū)市場(chǎng)情況 重點(diǎn)項(xiàng)目 聯(lián) 發(fā)九都府 已推售 未推售 1 5 2 6 3 酒店式公寓 住宅 住宅 項(xiàng)目近期營(yíng)銷反饋 營(yíng)銷動(dòng)態(tài) ?主推 5樓 ,總價(jià) 78折，折后均價(jià) 9300左右。 銷售狀態(tài) ?當(dāng)前主推住宅產(chǎn)品為鄰近解放大道及輕軌的 5號(hào)樓，產(chǎn)品為 88平米純兩房和 119平米三房產(chǎn)品，沒(méi)有面積贈(zèng)送，價(jià)格區(qū)間為 900010000元，實(shí)收均價(jià) 9300元左右。 在售主力產(chǎn)品 88㎡ 2*2*1 119㎡ 3*2*1 重點(diǎn)項(xiàng)目 聯(lián) 發(fā)九都府 3*2*2： 134㎡ 2*2*1： 93㎡ 該頃目的“ 無(wú)縫對(duì)接輕軌 +地段 +配套 ”為客戶買單的重點(diǎn)因素，但因其產(chǎn)品本身幵無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，目前 5號(hào) 樓至少剩余 1/3房源，大部分為中高區(qū)產(chǎn)品。 項(xiàng)目近期營(yíng)銷反饋 營(yíng)銷動(dòng)態(tài) ?采取周末集中推售的策略：周一至周五認(rèn)籌，周末開(kāi)盤(pán)，推出 6樓新品以及 3樓剩余房源，所有房源不分樓層、不分朝向，一口價(jià)10000元 /㎡ 。 ?實(shí)收價(jià)格在 970010000元之間。 優(yōu)化后 ： ㎡ 2*1： 65㎡ 3*1： 88㎡ 4*2： 130㎡ 優(yōu)化后 ： ㎡ 優(yōu)化后： ㎡ 面積拓展是該項(xiàng)目對(duì)客戶最大的吸引亮點(diǎn) 項(xiàng)目近期營(yíng)銷反饋 營(yíng)銷動(dòng)態(tài) ?3月底精裝樣板間對(duì)外開(kāi)放 ?預(yù)計(jì) 4月份推售 在售主力戶型 ㎡ 2*2*1 ㎡ 2*2*1 ㎡ 3*2*1 ㎡ 4*2*1 （ 90㎡ 左右戶型占總量一半以上） 片區(qū)研判 天宇 ?盛世濱江 2*2*1 ㎡ 3*2*1 ㎡ 4*2*1 ㎡ 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目 規(guī)模 項(xiàng)目 階段 已推 庫(kù)存 目前均價(jià)（元 /㎡） 2023年推盤(pán)預(yù)測(cè) 2月 3月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 12月 13月 保利香檳國(guó)際 23萬(wàn)方 2在售 約 萬(wàn)方 10000 聯(lián)