xxxx地產(chǎn)資本運營及主要融資模式(核心)-展示頁
2025-01-18 16:38本頁面
【正文】 變利率抵押貸款： 隨價格水平調(diào)整的抵押貸款 (price level adjusted mortgage, PLAM；或可調(diào)整利率抵押貸款 (adjustable rate mortgage, ARM)) ? PLAM: 借貸雙方只確定一筆貸款的初始利率 (不考慮通貨膨脹 )，約定在一段時間后按照市場價格指數(shù)比如消費價格指數(shù) )對貸款余額進行調(diào)整。 ? 房地產(chǎn)金融市場的主體： ? 政府 ? 銀行與非銀行金融機構(gòu) ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè) ? 居民個人 ? 房地產(chǎn)金融市場的劃分 ? 房地產(chǎn)抵押貸款市場 ? 房地產(chǎn)有價證券市場 ? 房地產(chǎn)保險市場 ? 房地產(chǎn)信托投資市場 ? 三、利率及其分類 ? 概念：指借貸期內(nèi)所形成的利息額與所貸資金額的比率。 資金盈余單位 政府部門 公司企業(yè) 金融企業(yè) 家庭個人 海外投資 資金短缺單位 政府部門 公司企業(yè) 金融企業(yè) 家庭個人 房地產(chǎn)中介機構(gòu) 銀行 保險 信托 投資公司 互助基金 出售房地產(chǎn)證券 出售房地產(chǎn)證券 購買房地產(chǎn)證券 購買房地產(chǎn)證券 存款 貸款 資本形成（不動產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力） 消費增加（住房等） 間接融資是指由資金供應者將資金交給房地產(chǎn)金融機構(gòu)，而再由房地產(chǎn)金融機構(gòu)以一定的方式，將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，房地產(chǎn)金融機構(gòu)起著中介人的作用。 ? 房地產(chǎn)金融的特點 ? 資金來源的短期性欲資金運用的長期性 ? 資金來源的固定性和資金運用的特定性 ? 房地產(chǎn)金融有很強的政策性，風險和收益受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響 ? 房地產(chǎn)融資方式 ? 房產(chǎn)融資與土地融資 ? 直接融資與間接融資 ? 權益性融資與債務性融資 按融資對象分 權益性融資 債務性融資 房地產(chǎn)企業(yè)股票 房地產(chǎn)權益信托 房地產(chǎn)權益合資 直接融資 間接融資 商業(yè)信用 債券 租賃 信用貸款 抵押貸款 融資者以出讓一部分利潤為條件向出資者融資的行為 融資者以還本付息為條件向出資者融資的行為 證券市場 資金盈余單位 政府部門 公司企業(yè) 金融企業(yè) 家庭個人 海外投資 資金短缺單位 政府部門 公司企業(yè) 金融企業(yè) 家庭個人 資本形成 （不動產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力 消費增加 （住房等） 直接信貸 購買房地產(chǎn)證券 出售房地產(chǎn)證券 直接融資就是資金的供求雙方在房地產(chǎn)金融過程中直接進行票據(jù)和證券的買賣和貨幣借貸。 ? 狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券；成立住房儲蓄機構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市；成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。2023年 1月 ? 一 、 房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵 ? 房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。 ? 廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關的一切金融活動。房地產(chǎn)金融也可以進一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。如圖。 ? 二、房地產(chǎn)金融市場 ? 房地產(chǎn)金融市場在房地產(chǎn)市場體系中的地位：傳導和融通 ? 房地產(chǎn)金融市場的客體：在房地產(chǎn)金融市場上可以同貨幣交易的各種金融契約，如股票、債券等有價證券。 ? 基準利率與主導利率 ? 實際利率與名義利率 ? 固定利率與浮動利率 ? 市場利率、官定利率與公定利率 ? 一般利率與優(yōu)惠利率 ? 年率、月率與日率 ? 長期利率與短期利率 ? 一、住房儲蓄體系 ? 建房互助儲蓄信貸社 ? 儲蓄銀行 ? 二、房地產(chǎn)抵押貸款 ? 概念：是金融機構(gòu)要求借款人提供以房地產(chǎn)及相關權益憑證為抵押品作為擔保而發(fā)放的貸款。 ? ARM: 首先根據(jù)抵押貸款時的市場利率確定初始利率，以后每隔一段時間調(diào)整一次，以某個確定的利率指標加一個固定的利率附加值方式進行調(diào)整。 ? 缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民的收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。 ? 每月償還的本金額； ? ? 第 t月償還的利息額； ? 第 t月本息償還總額。 mm NPP ?mmt RtPPI ???? )]1([ tmt IPPI ??mN時間 利息 本金 月還款額線 mP?等額償還抵押貸款（ constant payment mortgage, CPM） ? 即每月還貸本息合計金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。也可計算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。 ?漂浮式抵押貸款 (ballon mortgage) ? 指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于等額償還，因而最后一次還貸額大大高于以前的歷次還貸額。 ?雙周還貸式抵押貸款 (biweekly mortgage ? 即每兩周償還一次貸款，一年 26個還貸期的抵押貸款方式。政府通過強制儲蓄幫助居民積累購買住房的資金。 雇主交納 雇員交納 中央公積金局 政府投資局 住房發(fā)展局 購房雇員 銀行住宅貸款 公積金（儲蓄） 發(fā)行債券 資金 貸款償還 貸款 提取、用于養(yǎng)老 支付房價款 =首期付款 +貸款 沖減個人公積金儲蓄 支付首期款 動用公積金分期償還貸款 出售 建房 住房貸款 ? 住房公積金的這一定義包含以下五個方面的涵義： ? （ 1）住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。無工作的城鎮(zhèn)居民不實行住房公積金制度，離退休職工也不實行住房
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