【正文】 (增發(fā) )。 在很大程度上取決于公司當前投資項目的盈利能力。 上市公司發(fā)行新股 ? 概念 ： 已經(jīng)公開發(fā)行股票的上市公司發(fā)行新的股票，稱為發(fā)行新股 (seasonedequity 0ffering， SEO)，又叫后續(xù)發(fā)行 (follow—on offering) ? 原因： 最流行的說法是上市公司面臨著需要大額支出的凈現(xiàn)值大于零的投資項目，如果要保持比較理想的資本結(jié)構(gòu)，在留存收益不足的情況下，發(fā)行新股有利于增加股東的財富。 ? IPO意味著把一部分股票賣給外部投資者，從而使一個非公眾公司 (closely held corporations)變成一個公眾公司(publicly owned corporations)。 房地產(chǎn)股票融資 ? 概 述 ? 渠 道 ? 條 件 ? 案 例 股票融資的概括 ? 股票融資的好處 股票融資的運作渠道 發(fā)行新股上市融資 (initial public offering， IPO) 上市公司發(fā)行新股 。 如果開發(fā)商的規(guī)模較大且經(jīng)驗豐富，貸款人和開發(fā)商的利潤分成通常為 50%： 50%，而對于經(jīng)驗不足的開發(fā)商，貨款人的利潤分成比例可以高達 65%或 75%。其區(qū)別是，利息必須要按時和按利率支付，而權(quán)益投資的收益則是在有可供分配的現(xiàn)金流出現(xiàn)時，才予以支付。對于開發(fā)商而言，這種合伙形式最為簡單，也最容易實現(xiàn)。例如 50%： 50%。開發(fā)商通常不必自己提供權(quán)益投資，剩余資金主要通過抵押土地來獲得貸款。從更廣泛的概念來說， REITs和 REAT都是資產(chǎn)證券化的一個分支。這對于動輒要幾千萬、幾億、幾十億的土地收購儲備機構(gòu)來說，將可以節(jié)約大量的財務成本。不能在證券交易所上市流通。當資金募集完成后，就讓股票或受益憑證在交易市場上市流通； 房地產(chǎn)資產(chǎn)信托 (Real Estate Asset Trust、簡稱 REAT)是一種非標準的集合投資信托計劃。由于土地資產(chǎn)證券化籌資是長期籌資，可以彌補銀行因短期貸款而造成的信用困難所產(chǎn)生的信貸資金在時間上的脫節(jié)問題。由于土地收益或土地抵押貸款為擔保的證券信用等級較高，而其利率則相應較低，從而可以降低土地儲備機構(gòu)的籌資成本。因此，購買該項資產(chǎn)的投資者會增多。土地在不斷的增值。利用證券市場的功能，將不可移動的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地儲備機構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃咏鹑谫Y產(chǎn)。 土地資產(chǎn)證券化優(yōu)點。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １７ 土地資產(chǎn)證券化含義 。因此，利息率較低，這就降低了土地儲備機構(gòu)籌資財務成本。 最大的特點是籌資成本低。 日本 TOD模式 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １６ 發(fā)行長期債券 發(fā)行土地開發(fā)債券，籌集土地儲備金專門用于土地開發(fā)項目；然后，通過土地收益償還債務。 ? 日本的地方政府投資軌道交通的資金主要是特殊軌道基金，基金的來源是企業(yè)軌道交通稅，即由于軌道交通的建設(shè)提高了相應地區(qū)的通達性，因而對由此受益的公司和企業(yè)征稅。 社區(qū)中心有利于吸引商業(yè)和各種服務性配套設(shè)施集中布置，可以解決大盤社區(qū)中生活商業(yè)配套的不足； 將各種商業(yè)、服務性功能機構(gòu)與交通站點集中布置，還有利于提高居民公交出行效率。 城市公共交通具有很強的 “ 外溢效應 ” ，以公交體系為中心的城市（土地）規(guī)劃和城市（土地）經(jīng)營的模式 ，帶動大社區(qū)、大商業(yè)、大交通、大市政配套的聚集，變單一功能的土地開發(fā)與交易為功能混合的土地開發(fā)與升值。 14 項 目 融 資 項目融資是指“為一個特定經(jīng)濟實體安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。 它采用的形式是貸款機構(gòu)出資，開發(fā)商提供土地和技術(shù)，成立合資公司。其中經(jīng)理合伙人負責房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負無限責任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營管理，以其出資額為限承擔有限責任。 這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式。特別值得說明的是，開發(fā)商仍可對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；融資機構(gòu)既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益。 11 回買融資 開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu)，然后再用貸款機構(gòu)的貸款買回該項物業(yè)。 開發(fā)商將該土地出租給其他投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款。需要注意的是，租賃期滿，開發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。 擁有物業(yè)的開發(fā)商既通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金，又通過租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán)，以達到既減少資金占用、又能從經(jīng)營的物業(yè)中獲得收入的目的。 7 短期融資 從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國的分支結(jié)構(gòu)等渠道獲得的高利率貸款 8 長期融資 通過權(quán)益籌資、抵押貸款、抵押債券、收取租金、房地產(chǎn)開發(fā)公司與入住機構(gòu)間的合作、租回方式、利潤侵蝕方式、優(yōu)先收益方式、合營公司、機構(gòu)直接開發(fā)、專業(yè)金融公司、政府來源等渠道籌集資金。 房地產(chǎn)保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務公司等為房地產(chǎn)開發(fā)提供融資服務。 (4)國際房地產(chǎn)投資信托。 (2)建材補償貿(mào)易信托貸款。 3 房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款要求開發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款；信用貸款主要看開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務以及信用記錄； 4 房地產(chǎn)委托貸款 房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人將有權(quán)自行支配的資金存入房地產(chǎn)信托機構(gòu)，并要求房地產(chǎn)信托機構(gòu)按照其指定的范圍、對象和期限等發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。 2 上市融資 股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。幣值升降預測本身存在很大的不確定性。實際操作中，可以通過利率掉期將浮動利率調(diào)換為固定利率，或者反過來調(diào)換，改變利率風險。采取何種利率，應當從更有利于降低項目的總體風險考慮。 項目的融資中，未來市場利率的變動會引起項目資金成本的不確定性。 ? 同時應當保持一定的備用提款權(quán)，包括股東追加或提前投入資本金及銀行的備用提款權(quán)。 項目融資預算的松緊程度 ? 項目的投資支出計劃與融資計劃的平衡應當匹配，必要時應當留有一定富余量。 ? 在項目的融資方案設(shè)計中應當考慮備用融資方案，主要包括：項目公司股東的追加投資承諾，貸款銀團的追加貸款承諾，銀行貸款承諾高于項目計劃使用資金數(shù)額，以取得備用的貸款承諾。 ? 考慮到出資人的出資風險，在選擇項目的股本投資人及貸款人時，應當選擇資金實力強、既往信用好、風險承受能力強、所在國政治及經(jīng)濟穩(wěn)定的出資人。 ? 對于股本投資方來說，項目是否具有足夠的吸引力，取決于項目的投資收益和風險。 融資風險分析 ? 項目的融資風險分析主要包括： 出資能力、出資吸引力、再融資能力、融資預算的松緊程度、利率及匯率風險。 ? 債務資金結(jié)構(gòu)。 合理的資金結(jié)構(gòu)需要由各個參與方的利益平衡來決定。 從投資者的角度考慮，追求以較低的資本 金投資爭取較多的負債融資，盡可能低的對股東的追索。 在既有公司融資下，項目的資本金結(jié)構(gòu)受制于公司的財務狀況和籌資能力。 2023最新房 地產(chǎn) 融資模式簡析 融資模式設(shè)計 ? 計 劃 ? 結(jié) 構(gòu) ? 風 險 ? 成 本 ? 程 序 編制項目的資金籌措計劃 方案 某新建公司投資項目資金來源計劃表 序號 資金來源 金額 融資條件 融資可信程度 1 資本金 2800萬元 股東 A股本投資 1700萬元 公司書面承諾 股東 B股本投資 600萬元 董事會書面承諾 股東 C股本投資 500萬元 公司預計 2 債務資金 6820萬元 資金結(jié)構(gòu)分析 ? 資本金結(jié)構(gòu)。 參與投資的各方投資人占有多大的出資比例的設(shè)計。 ? 資本金與債務融資比例。而對于提供債務融資的債權(quán)人，希望債權(quán)得到有效的風險控制。貸款、債券與政府撥款各有利弊。 分析各種債務資金的占比，包括負債的方式及債務期限的配比。 出資能力風險及出資吸引力 ? 預定的項目股本投資人及貸款融資人應當具有充分的出資能力。 ? 對項目提供貸款的融資人應當有充分出資能力，資金實力弱的貸款人可能由于經(jīng)營中出現(xiàn)問題，無力履行當初的貸款承諾。 項目的再融資能力 ? 項目實施過程中會出現(xiàn)許多風險 ，項目需要具備足夠的再融資能力。 ? 融資方案設(shè)計中還需要考慮在項目實施過程中追加取得新的融資。 ? 項目的融資預算不能過于緊張，在項目的建設(shè)投資期間，年度融資計劃應當留出適當?shù)膬衄F(xiàn)金富余量。 利率及匯率風險 ? 國際金融市場上，各國貨幣的比價在時刻變動，這種變動稱為匯率變動。無論采取浮動利率還是固定利率都會存在利率風險。 ? 浮動利率通常低于固定利率，但將來可能在某一時期會變得高于固定利率。同時可以盡量以軟貨幣借款，當然某種貨幣在當前是軟貨幣，但可能變?yōu)橛藏泿拧? 融資成本 資金成本 =資金占用成本 +籌資費用 ? 資金占用成本：借款利息、債券利息、股息、紅利； ? 籌資費用：律師費、資信評估費、公證費、證券印刷費、發(fā)行手續(xù)費、擔保費、承諾費、銀團貸款管理費等 融資的運作程序 房地產(chǎn)融資總體概括 房地產(chǎn) 企業(yè)融資 內(nèi)部融 資 外部融 資 現(xiàn)金 其他速 動資產(chǎn) 應收賬款 預收款 股權(quán)性融資 債務性融資 股權(quán)融資 合作開 發(fā)融資 房地產(chǎn)投 資信托 首次發(fā)行上市 上市后再融資 買殼上市 合 資 前沿貨幣合約 房地產(chǎn)辛迪加 直接債 務融資 間接債 務融資 工程承包融資 租賃融資 回租 回買 銀行貸款 其他金融 機構(gòu)貸款 夾層融資 企業(yè)債務 出租房地產(chǎn) 承租房地產(chǎn) 房地產(chǎn)保險公司 房地產(chǎn)抵押公司 房地產(chǎn)基金 管理公司 房地產(chǎn)財務公司 房地產(chǎn)融資的１８條渠道 渠道 內(nèi)容 1 企業(yè)內(nèi)部融資 抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得資金、預收購房定金或購房款和企業(yè)利用留存收益等。周正毅“空手套白狼”，非法獲得大量地產(chǎn)項目，然后以此抵押貸款，再用貸款收購上市公司，然后由上市公司購買這些項目資產(chǎn) 。具體業(yè)務主要有 (1)服務性房地產(chǎn)信托。 (3)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)流動資金委托貸款。 5 向其他金融機構(gòu)融資。 6 抵押貸款證券化 ABS 金融機構(gòu)將其所持有的流動性較差、但具有未來現(xiàn)金流入的抵押貸款匯集重組成為相應的貸款組群，由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式收購，然后經(jīng)過擔保或信用增級后，由其以證券的形式出售給投資者的融資過程。 9 售后回租 房地產(chǎn)的經(jīng)營者將一項房地產(chǎn)出售給一家投資機構(gòu)，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營。但是，回租融資對于開發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營水平要求較高，其預期經(jīng)營收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會被投資者所接受。 10 租賃融資?；蛘唛_發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請長期抵押貸款。通過采取回買融資方式，開發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。 12 房地產(chǎn)辛迪。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。 13 前沿貨幣合約。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，還充當貸款人的角色，要求將其投資分期收回，并獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，它也與開發(fā)商共享收益，共擔風險。包括直接項目融資、項目公司融資模式、杠桿租賃融資模式、“生產(chǎn)支付”融資模式、 BOT融資模式、 ABS融資模式等 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １５ TOD(Transit—Oriented Development)融資模式 就是政府利用壟斷城市規(guī)劃具有的信息與資源優(yōu)勢，對規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價格征用；接著進行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使土地升值；然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，利用“生地”與“熟地”之間的價差而形成的一種融資模式。 TOD項目融資概念 TOD融資模式具有以下優(yōu)點 ： 這種以公交車站為中心的布局形態(tài)有利于大盤社區(qū)的交通組織。 宜人的尺度