【正文】 美國 投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為 6％～ 7％；日本、新加坡為 4％ 。私募，當其披上合法外衣后，房地產(chǎn)企業(yè)會享受到更多的融資樂趣。 ? 投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔風險的基本原則，運用現(xiàn)代信托制度的機制，以基金方式將各個投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運作和管理，主要投資于股票、債券等金融產(chǎn)品和其他產(chǎn)業(yè)部門，以實現(xiàn)預定的投資目的的投資組織制度。 發(fā)行條件適中 配股要求條件最低；轉(zhuǎn)債要求條件略高；增發(fā)是三種再融資行駛中要求最高的；發(fā)行短期債券要求條件適中。 ? 2023年 4月 25日，萬達總裁王健林在中國 (浙江 )商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上演講的 《 商業(yè)地產(chǎn)的八點心得 》 中稱， “只租不售，商業(yè)地產(chǎn)要切記這一點”。 金融租賃劣勢 ? 無論是在國內(nèi)還是國外，金融租賃所能滿足的需求的總量是有限的，同時也具有比較強的風險收益特征和行業(yè)的指向性，不是任何一個企業(yè)或者個人都可以從這里找到自己的方案，更不可能是‘‘空手道”的概念。這種租賃具有融物與融資雙重功能，實際上僻決了生產(chǎn)企業(yè)缺乏生產(chǎn)資金的問題。 ? 保證書是保證人為借款人作貸款擔保與銀行的簽約性文件。 備用貸款承諾 一種比較正式的和具有法律約束力的協(xié)議。 ? 不僅是資本運作 ? 2023年萬科集團的子公司萬科地產(chǎn) (香港 )有限公司與 KEENSINO SERVICES一 ]MIT E D簽署了受讓東臺工業(yè)發(fā)展有限公司 (以下簡稱“香港東臺” )70％的股權(quán)的協(xié)議。根據(jù)最高人民法院 《 關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答 》 的規(guī)定，出借方只可收回本金，對已取得或約定取得的利息應予收繳，對借款方則應處以相當于銀行的利息的罰款。以成立項目公司 的方式進行合作開發(fā)。 2023年，五黃 路上五大樓盤組成了 重慶北部新城的五黃 大聯(lián)盟，共同喊出 了“五黃大社區(qū)的口 號”?！? 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)法律特征 ①合作主體中至少一方應當具有房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營資格； ②用于合作開發(fā)的國有土地必須是通過出讓方式取得的，不能是以劃撥方式取得的土地，但經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準的，可以進行合作開發(fā)； ③房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的性質(zhì)屬于合同法中的無名合同，根據(jù)當事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會不同，可能是合伙合同，也可能是承攬合同。 國內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位入股的資金； 社會個人人股的資金； 項目法人通過發(fā)行股票從證券市場上籌集的資金。其在兩年時間里從股市共募集資金近 20億元。 ? 1991年 6月，萬科公司又通過配售和定向發(fā)行新股 2 836萬股， 籌集人民幣 1． 27億元，公司開始跨地域發(fā)展。 ? 可能性。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １９ 權(quán)益融資：多種合伙模式（美國） 開發(fā)商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入資，其價格在談判時確定，一般是土地的市場價格。 2吸引投資者。 TOD項目融資概念 TOD融資模式具有以下優(yōu)點 ： 這種以公交車站為中心的布局形態(tài)有利于大盤社區(qū)的交通組織?；蛘唛_發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請長期抵押貸款。周正毅“空手套白狼”，非法獲得大量地產(chǎn)項目，然后以此抵押貸款，再用貸款收購上市公司，然后由上市公司購買這些項目資產(chǎn) 。 項目的再融資能力 ? 項目實施過程中會出現(xiàn)許多風險 ，項目需要具備足夠的再融資能力。 2023最新房 地產(chǎn) 融資模式簡析 融資模式設計 ? 計 劃 ? 結(jié) 構(gòu) ? 風 險 ? 成 本 ? 程 序 編制項目的資金籌措計劃 方案 某新建公司投資項目資金來源計劃表 序號 資金來源 金額 融資條件 融資可信程度 1 資本金 2800萬元 股東 A股本投資 1700萬元 公司書面承諾 股東 B股本投資 600萬元 董事會書面承諾 股東 C股本投資 500萬元 公司預計 2 債務資金 6820萬元 資金結(jié)構(gòu)分析 ? 資本金結(jié)構(gòu)。 ? 在項目的融資方案設計中應當考慮備用融資方案，主要包括：項目公司股東的追加投資承諾，貸款銀團的追加貸款承諾，銀行貸款承諾高于項目計劃使用資金數(shù)額，以取得備用的貸款承諾。 3 房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款要求開發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款；信用貸款主要看開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務以及信用記錄； 4 房地產(chǎn)委托貸款 房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人將有權(quán)自行支配的資金存入房地產(chǎn)信托機構(gòu)，并要求房地產(chǎn)信托機構(gòu)按照其指定的范圍、對象和期限等發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。 11 回買融資 開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu)，然后再用貸款機構(gòu)的貸款買回該項物業(yè)。 社區(qū)中心有利于吸引商業(yè)和各種服務性配套設施集中布置，可以解決大盤社區(qū)中生活商業(yè)配套的不足； 將各種商業(yè)、服務性功能機構(gòu)與交通站點集中布置，還有利于提高居民公交出行效率。土地在不斷的增值。開發(fā)商通常不必自己提供權(quán)益投資，剩余資金主要通過抵押土地來獲得貸款。 在很大程度上取決于公司當前投資項目的盈利能力。 ? 2023年 6月 18日，公司向社會公開發(fā)行 15億元可轉(zhuǎn)換公司債券。 開發(fā)商買殼上市 ? 北京泰躍房地產(chǎn)公司在 2023年連購五家上市公司的控股權(quán)， 形成了泰躍系；泰躍房地產(chǎn)公司有著豐富的土地儲備，擁有 70萬平方米拆遷完畢的土地，前期投入已經(jīng)完成，保守估計，約有 50億元營業(yè)額。 有些情況下投資者還可以以準資本金方式投入資金，包括：（ 優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款 等。 此外，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的履行過程中不僅在每個階段都有相應政府部門的直接管理和干預，同時還有開發(fā)主體以外的其他單位的參與，比如設計單位，施工單位、監(jiān)理單位、勞務分包單位、材料供應單位等等。兩年里，五黃路 上新的五家樓盤，又 一次扛起五黃大社區(qū) 這面旗幟，重新“歃 血結(jié)盟”．組成“新五 黃聯(lián)盟”。符合現(xiàn)代企業(yè)制度 的要求，是值得推廣自運作模式 。 4．必須明確責權(quán) 5 ．及時辦理項目開發(fā)各項手續(xù)，確保項 目合法 6．注意對合作方的資信調(diào)查 合作各方均應對合作他方的資格、資信有充分的了解，應調(diào)查他方在主體上是否具備法律規(guī)定的條件或履約能力，特別是應重視對于以投資方身份參加合作開發(fā)的聯(lián)營一方的資信調(diào)查。香港東臺成立于 1982年 10月 29日，注冊資本港幣 500萬元，為鵬利國際下屬的子公司，擁有鵬利國際置業(yè)(廣州 )有限公司 l00％的股權(quán)。銀行與企業(yè)簽訂正式合同，在合同中銀行承諾在指定期限和限額內(nèi)向企業(yè)提供相應貸款。保證書擔保放款的實務操作通常比較簡單，銀行只要取得經(jīng)保證人簽字的銀行擬定的標準模式保證書，即可向借款人發(fā)放貸款。 金融租賃四大關鍵要素：承租方主體、出租方主體、期限、租賃標的。 ? 1. 金融租賃側(cè)重醫(yī)療與公用事業(yè) ? 2．金融租賃公司有一套嚴格的審核手續(xù) ? 3. 此外，作為融資方或者承租方還需要提供一定數(shù)量的保證金，額度相當于總的融資額度的 20％左右。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平方米均價 3萬多，銷售額幾十億，但是這些已售項目竣工后。 ? 轉(zhuǎn)債的門檻要比增發(fā)、配股高得多， 《 上市公司可轉(zhuǎn)換債券實施辦法 》 規(guī)定，上市公司必須滿足：最近凈資產(chǎn)收益 平均在 10％以上 ； 每年公司紅利必須足以支付債券利息；強制擔保等條件； 企業(yè)發(fā)行短期融資債券有如下要點 ： 申請對象需滿足的條件 ①是在中華人民共和國境內(nèi)注冊的獨立企業(yè)法人客戶； ②獲有權(quán)部門批準發(fā)行企業(yè)債券； ③資信狀況符合銀行的要求； ④能夠應要求提供銀行認可的反擔保條件；⑤能夠滿足銀行的其他授信條件 申請需提供的材料 ① 基本材料 ， 如企業(yè)注冊文件 、 經(jīng)審計的財務報表 、董事會決議等； ② 項目建議書 、 項目可行性研究報告以及相關批復； ③ 有權(quán)部門對發(fā)行企業(yè)債券的批準文件； ④ 銀行要求的其他資料 申請程序 ① 客戶提供所申請業(yè)務的具體資料； ② 銀行進行審核； ③ 批準后 ， 客戶與銀行簽署有關協(xié)議 收費標準 發(fā)債擔保費由客戶與銀行通過協(xié)議確定 萬科發(fā)債融資 ? 2023年 6月 13日，萬科企業(yè)股份有限公司 l5億元轉(zhuǎn)債發(fā)行成功。 理解投資基金的五個關鍵點 ? 1運用“共同投資 +共享收益 +共擔風險 =投資基金 的基本原則 ? 如下面的示意圖： ? 投資基金是指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。私募，雖然給人一種“偷偷摸摸千大事”的印象，但是實際上仍有其內(nèi)部的運作規(guī)則。我國的上海、北京房地產(chǎn)投資的年凈收益率高達 20％ 50％。采取有力的擔保措施一方面可以降低投資者的投資風險；另 一方面也可以降低信托投資公司自身的風險 ③ 受政策影響較大 以基金管 理公司形 式存在的 私募房地 產(chǎn)投資基 ①年收益率高 此種形式是國外基金進入我國房地產(chǎn)市場采用的主要形式。 ? 2傾向風險相對高收益也高的項目 ? 3 傾向項目市場綜合優(yōu)勢強的項目 私募融資 ? 私募基金，誘惑重重，風險也重重。 房地產(chǎn)投資基金概述 ? 投資基金是指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。 優(yōu)勢 分析 透明度高 發(fā)行過程及債券完全兌付前有嚴格的信息披露、信用評級貫穿始終，違約事實也會公布，市場約束力較強。其底層商鋪當時的售價為 4萬～ 5萬元／平方米。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財產(chǎn)信托等 方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營風險 。 ? 金融租賃的本質(zhì)是一種債權(quán)。 （ 2） 保證書擔保貸款 ? 保證書擔保貸款指由第三者出具保證書擔保的放款。特別是對信用較好的客戶，銀行經(jīng)常提供透支上的便利，這種便利被視為銀行對客戶所承擔的合同之外的“附加義務”。國際專業(yè)房地產(chǎn)投資銀行，德國 )；包括帶有金融產(chǎn)品創(chuàng)新價值的信托基金；也包括同行業(yè)的其他優(yōu)秀企業(yè)，如招商地產(chǎn)。因此，以合作開發(fā)為名，而行借貸之實，也是無效合同。 合作開發(fā)方不再以協(xié)議約定的連帶責任承 擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本 為限對外承擔有限責任。 “五黃大社區(qū)”是重慶 的第一個區(qū)域性地產(chǎn) 聯(lián)盟。 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的法律依據(jù)與特征 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的法律依據(jù) 房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)是 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 27條中的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本 法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合 作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。未來生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的可用于項目的資金、企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)和企業(yè)增資擴股 各級政府財政預算內(nèi)資金、預算外資金及各種專項建設基金； 國家授權(quán)投資機構(gòu)提供的資金。公司于 1998年 12月 23日首次發(fā)行 5 000萬股 A股股票，籌資 44 620萬元； 2023年 11月再次發(fā)行 5 300萬股 A股股票，籌資 15． 43億元。募集資金 45 135萬港元，主要投 資于房地產(chǎn)開發(fā)， 2023年年初，公司又增 資配股募集人民幣 6． 25億元。 上市公司發(fā)行新股 ? 概念 ： 已經(jīng)公開發(fā)行股票的上市公司發(fā)行新的股票，稱為發(fā)行新股 (seasonedequity 0ffering， SEO)，又叫后續(xù)發(fā)行 (follow—on offering) ? 原因： 最流行的說法是上市公司面臨著需要大額支出的凈現(xiàn)值大于零的投資項目，如果要保持比較理想的資本結(jié)構(gòu)，在留存收益不足的情況下，發(fā)行新股有利于增加股東的財富。從更廣泛的概念來說， REITs和 REAT都是資產(chǎn)證券化的一個分支。利用證券市場的功能，將不可移動的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地儲備機構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃咏鹑谫Y產(chǎn)。 城市公共交通具有很強的 “ 外溢效應 ” ，以公交體系為中心的城市（土地）規(guī)劃和城市（土地）經(jīng)營的模式 ，帶動大社區(qū)、大商業(yè)、大交通、大市政配套的聚集，變單一功能的土地開發(fā)與交易為功能混合的土地開發(fā)與升值。 開發(fā)商將該土地出租給其他投資者開發(fā)建設房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款。