房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算-展示頁(yè)
2025-01-12 22:42本頁(yè)面
【正文】 用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。） （二）對(duì)具體情況的界定 ?1企業(yè)兼并。 主要是指投資或聯(lián)營(yíng)的一方將所持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的行為，不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。 （二）對(duì)具體情況的界定 房地產(chǎn)的重新評(píng)估。 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 房地產(chǎn)的聯(lián)建是指由一方出土地，另一方出資金，共同建房，建成后雙方各得一部分。 現(xiàn)行政策對(duì)于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股進(jìn)行非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合資或聯(lián)營(yíng)的，免征土地增值稅。 這主要是指一方出土地或房地產(chǎn)，并將土地或房地產(chǎn)作價(jià)，另一方出資金，雙方組成一個(gè)新的企業(yè)或法人，合資經(jīng)營(yíng)或聯(lián)營(yíng)的。這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按條例規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。 （二）對(duì)具體情況的界定 房地產(chǎn)的交換。因此，對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。 房地產(chǎn)的抵押是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不移轉(zhuǎn)占有的法律行為。房地產(chǎn)的出租，出租人雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。 （二）對(duì)具體情況的界定 ?房地產(chǎn)的出租。只發(fā)生了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有取得相應(yīng)的收入，因而不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。 這種情況是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。這種情況是指一般所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這屬于國(guó)有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。 （二）對(duì)具體情況的界定 以出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用稅、地上的建筑物及附著物的 ?一是 出售國(guó)有土地使用權(quán)的。 （一） 征稅范圍的原則 ?因此，土地增值稅的征稅范圍不包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬，未取得收入的行為。 （一） 征稅范圍的原則 ?只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的行為征稅。 （一） 征稅范圍的原則 ?只有國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，才征收土地增值稅，對(duì)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的不征收土地增值稅。 （一） 征稅范圍的原則 ?只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征收土地增值稅，對(duì)于轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。 ?個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 合肥市地稅局 2023年 8月 9日 主要內(nèi)容 ?基本政策 ?征收管理 ?稅款計(jì)算 ?優(yōu)惠政策 ?清算流程 第一部分 土地增值稅簡(jiǎn)介 ?納稅義務(wù)人 ?征稅范圍 ?納稅地點(diǎn) ?納稅時(shí)間 一、土地增值稅的納稅人 ?轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。 ?單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。 二、土地增值稅征稅范圍 ? 轉(zhuǎn)讓 國(guó)有 土地使用 權(quán) 、地上建筑物及其附著物并取得 收入 的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓的土地 ，其所有權(quán)是否為國(guó)家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。這里，土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。這里，是否取得收入是判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。如通過(guò)繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但權(quán)屬人未取得收入，因而不征收土地增值稅。即取得國(guó)有土地使用權(quán)后僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，這種情況是指土地使用者通過(guò)受讓方式，向政府交納土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對(duì)土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即所謂的“將生地變熟地”，然后直接將空地賣出去。 （二）對(duì)具體情況的界定 ?二是 取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造再轉(zhuǎn)讓的。這種行為通常被稱作賣房，按照國(guó)家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，賣房的同時(shí)，土地使用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。 （二）對(duì)具體情況的界定 ?三是 存量房地產(chǎn)的買賣。這種行為按照國(guó)家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)，原土地使用權(quán)屬于無(wú)償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門(mén)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。 （二）對(duì)具體情況的界定 ? 以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。 細(xì)則所稱贈(zèng)與是指： （ 1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)使用人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的； （ 2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 房地產(chǎn)的出租是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 （二）對(duì)具體情況的界定 ? 房地產(chǎn)的抵押。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人仍能對(duì)房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利。待抵押期滿后，對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征收范圍。 房地產(chǎn)的交換是指以一方房地產(chǎn)與另一方房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。 （二）對(duì)具體情況的界定 以房地產(chǎn)投資入股進(jìn)行合資或聯(lián)營(yíng)。由于出地或房地產(chǎn)一方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)，并取得該合資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)一定的股份，其收入以股息、紅利等形式體現(xiàn)，因此，屬于土地增值稅的征稅范圍。 （二）對(duì)具體情況的界定 ?房地產(chǎn)的聯(lián)建。這實(shí)際上是以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)來(lái)?yè)Q取新建成房屋部分產(chǎn)權(quán)的行為。 （二）對(duì)具體情況的界定 房地產(chǎn)的代建房行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的，因而，不屬于土地增值
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