房地產(chǎn)土地增值稅清算等稅收問(wèn)題-展示頁(yè)
2025-01-29 17:41本頁(yè)面
【正文】 91號(hào)文：n 第十七條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。三、關(guān)于項(xiàng)目管理n 187號(hào)文：n 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。n (一 )房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 全部 竣工 、完成 銷(xiāo)售的；n (二 )整體轉(zhuǎn)讓 未竣工決算房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；n (三 )直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。三、關(guān)于項(xiàng)目管理n 91號(hào)文：n 第九條 具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。二、土地增值稅清算業(yè)務(wù)需處理的幾個(gè)問(wèn)題n 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程與清算的關(guān)系；n 會(huì)計(jì)核算與土地增值稅清算的關(guān)系；n 企業(yè)所得稅政策（主要對(duì)照國(guó)稅發(fā)[2023]31號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱(chēng) 31號(hào)文）與土地增值稅清算政策的關(guān)系；n 土地增值稅預(yù)繳與清算的關(guān)系。（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例或細(xì)則）；n 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng) 187號(hào)文）；n 《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā) [2023]n 現(xiàn)任多家大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司的稅務(wù)顧問(wèn)。n 出版?zhèn)€人專(zhuān)著有《小型企業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù)》、《會(huì)計(jì)與稅法差異比較及納稅調(diào)整》、《企業(yè)重組的會(huì)計(jì)處理與納稅處理》、《個(gè)人所得稅最新政策解析與納稅籌劃》、《新企業(yè)所得稅申報(bào)表填報(bào)指南及政策解析》、《公司稅制與納稅籌劃》、《新企業(yè)所得稅法與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則間的差異比較及納稅申報(bào)》等，主編、參編教材九部。n 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)咨詢(xún)委員會(huì)委員，中國(guó)總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)教材編審委員會(huì)委員，江蘇省總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)常務(wù)理事、江蘇省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)專(zhuān)家顧問(wèn)委員會(huì)委員，江蘇省注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)理事。n 現(xiàn)任江蘇國(guó)瑞興光稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)、江蘇國(guó)瑞興光稅務(wù)咨詢(xún)有限公司董事長(zhǎng)、中國(guó)稅務(wù)視野網(wǎng)首席咨詢(xún)專(zhuān)家。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算暨其他稅收問(wèn)題江蘇國(guó)瑞興光稅務(wù)咨詢(xún)有限公司江蘇國(guó)瑞興光稅務(wù)師事務(wù)所高允斌主講人簡(jiǎn)介：n 注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，高級(jí)會(huì)計(jì)師。中國(guó)民主促進(jìn)會(huì)會(huì)員，民進(jìn)江蘇省委會(huì)經(jīng)濟(jì)與法律工作委員會(huì)委員?？稻壦帢I(yè)等三家上市公司獨(dú)立董事。長(zhǎng)期受聘于中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)、中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)及其部分地方協(xié)會(huì)，以及南京大學(xué)、北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院、上海交大等多家高校。共在《會(huì)計(jì)研究》、《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》等刊物發(fā)表會(huì)計(jì)、審計(jì)、稅務(wù)類(lèi)專(zhuān)業(yè)文章約兩百篇，并多次獲得科研獎(jiǎng)勵(lì)。n 第一部分n 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算本資料來(lái)源一、土地增值稅清算管理依據(jù)n 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》；n 《 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 》及其實(shí)施細(xì)則 91號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng) 91號(hào)文）；n 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開(kāi)展土地增值稅清算工作的通知》 (國(guó)稅函〔 2023〕 318號(hào) )三、關(guān)于項(xiàng)目管理n 91號(hào)文：n 第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。三、關(guān)于項(xiàng)目管理n 實(shí)施細(xì)則第十六條：n 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅， 待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。三、關(guān)于項(xiàng)目管理n 91號(hào)文：n 第十條 n (一 )已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上， 或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；n (二 )取得銷(xiāo)售 (預(yù)售 )許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；n (三 )納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；n (四 )省 (自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市 )稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。三、關(guān)于項(xiàng)目管理n 91號(hào)文：項(xiàng)目清算程序n 90天內(nèi)辦理清算手續(xù)的要求；n 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料n (1)土地增值稅清算表及其附表 (參考表樣見(jiàn)附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定 )。n (3)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證
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