【正文】 。 新江灣城： 未來 5年內(nèi)可上市住宅供應量達 。 區(qū)域規(guī)劃及未來發(fā)展 楊浦區(qū)隨著兩個重大區(qū)域的規(guī)劃實施 ， 正在成為上海市中心城區(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮木幼〕菂^(qū) 。 （ 2）東外灘整體規(guī)劃出臺，三大開發(fā)區(qū)域沿江樓市迎來生機 ? 規(guī)劃中的東外灘是指楊浦大橋兩側(cè)區(qū)域和復興島地區(qū)，是上海市重點開發(fā)黃浦江“ 4＋ 1”地區(qū)中的一部分。 市場展望與特征預期（ 20232023年） 一、住宅市場分析 （二）楊浦區(qū)域市場研究 （ 1）新江灣城高標準規(guī)劃備受關(guān)注 ? “綠色生態(tài)港、國際智慧城”，按照這一總體規(guī)劃目標，新江灣城的整個空間結(jié)構(gòu)將分為六大板塊。 ? 市場環(huán)境： 對消費者而言，在持續(xù)作用的宏觀調(diào)控將在很大程度上改變自去年起在上海房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的投資、炒作等行為，房地產(chǎn)市場將逐步實現(xiàn)理性回歸，市場環(huán)境將得到日趨得到凈化和改善。經(jīng)過未來一段時間的平抑、夯實，房價回歸理性，此后平穩(wěn)發(fā)展。 市場展望與特征預期（ 20232023年） 一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 具體市場特征預期 ? 供求變化： 十一五期間總體供求關(guān)系傾向于 —— 供稍大于求的情形。 市場展望與特征預期（ 20232023年） 方案一 方案二 方案三 最優(yōu)增長率 最優(yōu)增長率 9 最優(yōu)增長率 年份 成交量 （ 萬平方米 ） 成交量 （ 萬平方米 ） 成交量 （ 萬平方米 ） 2023 1569 1907 2137 2023 1641 2023 2285 2023 1717 2144 2445 2023 1797 2274 2617 2023 1882 2413 2802 匯總 8606 10760 12287 加權(quán)平均 10511 即十一五期間住宅成交量預測值 = 10551 （萬平方米） 年均成交量 = 2110 （ 萬平方米 ） 一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 總體市場研判 ? 房地產(chǎn)業(yè)是相當長的一段時間內(nèi)仍將是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) 。 ? 成交量預測： 通過對歷史成交數(shù)據(jù)進行 SAS篩選、信息擴散的基礎(chǔ)上進行有效需求預測。 價格走勢分析 —— 1000015000元 /平方米價格段中，楊浦占到40％以上比重。 價格走勢分析 —— 近三年成交價格比重重心向高端價格（ 10000元以上）移動 20232023年 9月 全市商品房成交價格段分布圖42%32%31%47%44%29%6%14%14%6%14%4%7% 6%3% 2%1%0% 20% 40% 60% 80% 100%2023年2023年2 0 0 5 年1 9 月5 0 0 0 及以下 50008000 800010000 1000015000 1500020230 2 0 0 0 0 以上20 05 年9月 不同區(qū)域住宅成交均價走勢18144104077285 565105000100001500020230內(nèi)環(huán)內(nèi) 內(nèi)中環(huán) 中外環(huán) 外環(huán)外 一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 ? 浦東、閔行兩區(qū)在 1000015000元 /平方米價格段成交量最大。 ? 其中環(huán)線內(nèi)均價普遍上萬。 ? 隨著政策的陸續(xù)出臺，市場形勢日顯嚴峻，供求雙方僵持、對壘局面已經(jīng)形成。一月份和三月份成交均價一度超過 9000元 /平方米。 2 0 0 5 年1 9 月全市商品房成交均價走勢圖9336848991648559801472527386842382517000750080008500900095001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月元 /M20 . 1 50 . 10 . 0 500 . 0 50 . 10 . 1 50 . 2均價 漲跌幅一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 短期價格走勢 —— 短期處于“價停量跌”的調(diào)整期，部分高價入市樓盤價格去化受阻，價格下跌較多。 ? 2023年平均成交價格達到 7647元 /平方米，同比前一年增幅高達 ％，為歷年來最高水平。 ? 05年 19月份，受宏觀調(diào)控影響，供應量明顯大于當前的需求，市場低迷態(tài)勢顯現(xiàn)。 2023 2023 年上海經(jīng)營性土地出讓分類匯總 類型 類別 2 003 年 占全市比重 2023年 占全市比重 2023 年1 9 月 占全市比重 土地面積 2795 % % / / 住宅 可建面積 % % / / 土地面積 100% 100% 1800 100% 合計 可建面積 4315 100% 100% / / 《數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)市場分析》 土地供應量分析 —— 未來 3年平均年供應量 2500萬平方米，市場供應充沛 一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 ? 從 2023年到 2023年六年商品房供求數(shù)據(jù)看，總體供求趨于平衡。 ? 今后五年內(nèi)土地市場供應充沛，年平均供應量2500公頃。到 2023年底，上海共接待境內(nèi)旅游人數(shù) 8505萬人次，人均消費達 1430元，比去年同期增長 %。 05年上半年簽定合同金額 ，增長 %。就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。 目錄 一、住宅市場分析 1）上海宏觀市場研究 2）楊浦市場研究 3）競爭市場研究 4）客戶需求分析 二、項目理解 1）地塊基本狀況 2）項目 SWOT分析 三、項目定位 四、產(chǎn)品建議 ? 國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長， 04年，上海GDP已達到 ，預計到 2023年上海人均 GDP達到 7500美元左右。 ? 居民收入穩(wěn)中有升 , 2023年人均年可支配收入 16683元 。 ? 外資投資質(zhì)量進一步提高。 ? 旅游業(yè)的成熟促使產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應增強，酒店業(yè)迅速升溫。 45004901533758126329689275008175891097000100020233000400050006000700080009000100002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023% 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局 上海宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀 總體經(jīng)濟形勢看好 0202340006000800010000120231400016000180001995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %人均可支配收入(元)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率上海人均 GDP發(fā)展歷程及增長趨勢 上海歷年人均可支配收入與城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 一、住宅市場 分析 （一）上海宏觀市場研究 一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 ? 預計近三年住宅土地供應量將達到 7000萬平方米以上。 ? 商業(yè)用地比重呈逐年上升趨勢。 ? 04年到 05年初“惜售”心理引發(fā)“搶購”風潮，導致供求關(guān)系矛盾加大。 20232023年 商品房供求關(guān)系圖0 . 9 81 . 11 . 0 30 . 8 51 . 1 70 . 9 1050010001500202325003000350040002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 05年1 9月萬M200 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4批準預售 預售登記 供求比供求關(guān)系分析 —— 長期供求趨勢平衡， 05年內(nèi)受宏觀調(diào)控影響，供大于求明顯 2 0 0 5 年1 9 月全市商品房供求關(guān)系圖1 . 1 42 . 2 51 . 2 00 . 5 7 0 . 5 60 . 4 7 0 . 5 40 . 6 70 . 3 80501001502002503003504004501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月萬M20 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0批準預售 預售登記 供求比 20232023年 全市商品房均價走勢圖38344383489558977647856412%14%20%30%12%30004000500060007000800090002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 05年1 9月元 /M20%5%10%15%20%25%30%35%均價 增長率一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 長期價格走勢 —— 仍在上升通道，但漲幅明顯趨緩 ? 2023年至 2023年房價連續(xù) 5年增幅達到 10%以上。 ? 2023年，截至 9月，全市商品房成交均價 8564元 /平方米，較上一年度增長 12%，漲幅明顯減小。 ? 進入 2023年，滬上住宅交易均價漲跌變化頻繁。 ? 隨著政府的宏觀調(diào)控之后，成交均價一路下滑，目前停留在 8000元 /平方米左右。 一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 ? 近三年價格的持續(xù)上漲，導致萬元以上比重持續(xù)放大，萬元以