【正文】 化面積同比減少 %，價格增幅%，目前銷售的主力仍然以中小戶型、中低價位的樓盤，且需求以剛性需求為主08年沈陽商品住宅上市套均面積 93平米去化套均面積 84平米90平米以下占總銷售面積 46%4000元以下占總銷售面積 62%純剛性需求買房占 33%目前沈陽尚有 800萬 平剛性需求因價格因素購房占 %思考：思考：我們項目能否從這些數(shù)據(jù)中得到一些啟示？我們項目能否從這些數(shù)據(jù)中得到一些啟示？沈陽房地產(chǎn)市場分析08年東陵區(qū)銷售量同比下降約 %左右，價格增幅 %左右，目前可售量及后續(xù)供應(yīng)量巨大，競品有較大的持續(xù)供應(yīng)量，區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭較為嚴(yán)峻。區(qū)域市場情況區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 供求及價格分析截至 2023年末東陵區(qū)存量商品房約 127萬平方米，目前每月成交量約 9萬平方米，消化這些市場存量需要約 14個月時間，整體庫存壓力較大 上市 ， ? %銷售 ， ? % 全市 3757元 /平， ? %東陵區(qū) 3508元 /平， ? % 【 數(shù)據(jù)來源 ： 沈陽房產(chǎn)局 精誠市場部】本項目周邊競品潛在 09年潛在供應(yīng)預(yù)計 50萬，市場競爭依然激烈。潛在供應(yīng)量區(qū)域房地產(chǎn)市場分析【 數(shù)據(jù)來源： 精誠市場部】保利達地塊50萬2 銷售及定價推售策略五期產(chǎn)品推售的重要性252。加快產(chǎn)品銷售速度，縮短銷售時間，實現(xiàn)產(chǎn)品快進快出，資金迅速回籠；252。實現(xiàn)保利品牌價值的提升。明確五期銷售許可證下發(fā)時間；252。明確五期產(chǎn)品具體施工時間、封頂時間及入住時間；252。保證工程形象的完善，樣板段應(yīng)在開盤前達到工程結(jié)束；252。售樓處包裝應(yīng)在項目開盤前一個月完成；252。重要事件節(jié)點2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月主題：物料準(zhǔn)備時間： 4月 10日 主題： 5期認籌時間： 4月 18日 主題： 5期開盤時間： 5月 24日 主題：尾貨清理時間： 4月主題：銷售許可證時間： 6月底 主題：樣板段時間： 6月底 主題： 時間： 7月中旬 保利花園新品位置B區(qū)A區(qū)G區(qū)F區(qū)后期推售 H區(qū) 1棟H區(qū) 1棟 推貨補充第一次推貨第一次推貨H區(qū) 1棟推貨補充? 開盤推貨建議為 G、 F區(qū)和 H區(qū)東邊兩棟，共 404套，面積區(qū)間為： 63142㎡ ，其中以88100㎡ 為主。? 如加推共有 751套房源開盤推貨建議推售房源情況本次五期推售產(chǎn)品與目前三、四期在售產(chǎn)品在面積上形成區(qū)分，以保證五期蓄客同時銷售剩余產(chǎn)品面積區(qū)間80㎡以下81100㎡101120㎡120㎡以上套數(shù) 72 260 36 36百分比 % % % %五期產(chǎn)品市場環(huán)境簡析：一、目前三、四期客戶已經(jīng)消化周邊區(qū)域客群，五期客群應(yīng)面向全市；二、五期蓄客期間，三、四期正在消化，影響五期蓄客數(shù)量；三、稀缺多層產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，客戶認可度較高；四、周邊競品目前沒有新品推出，為本案贏得市場?？腿悍治鲩_盤思路五期房源銷售采取多頻次、低供應(yīng)量，通過現(xiàn)場熱銷場面刺激客戶購買需求的銷售策略完成開盤即清盤的效果。 周邊競爭對手比較市場類比定價法項目名稱 本案 保利花園四期 水晶城 上東花墅 II期 良城美景權(quán)重 —— 銷售均價 —— 4050 3950 3950 4300地理位置 100 95 95 95 110周邊配套 100 100 95 95 110交通狀況 100 100 95 95 100噪音污染情況 100 90 100 100 95項目規(guī)模 100 100 100 100 95園林設(shè)計 100 100 110 100 100配套設(shè)施 100 100 95 95 95產(chǎn)品品質(zhì) 100 100 105 105 95物業(yè)管理 100 100 95 100 95企業(yè)品牌 100 100 90 100 90合計 1000 985 980 985 985比較系數(shù) —— 修正平均價 —— 4112 4031 4010 4365評估得分 —— 1645 806 802 873本項目均價 4126項目開盤價格預(yù)測市場比準(zhǔn)價 ＋ 目標(biāo)均價 ＝ 營銷組合溢價 + 產(chǎn)品包裝 品牌價值；樓市發(fā)展；形象定位；宣傳推廣； 均價區(qū)間＝ 比準(zhǔn)均價＋組合溢價 1比準(zhǔn)均價 +組合溢價 2 ＝ 【 4126*】 【 4126*】 ＝ 42504332 預(yù)計五期開盤出街均價在 4290左右 ,在 08年目前出街價格基礎(chǔ)上上漲 200元 /平米漲幅３ %５％樣板間保利花園精裝房一直是區(qū)域內(nèi)的獨有，周邊竟品項目沒有精裝房，這是保利品牌的一種宣傳，同時也是體現(xiàn)戶型精美的唯一方式，建議在五期內(nèi)延續(xù)精裝樣板房風(fēng)格，使得五期項目銷售更加迅速，使得保利品牌效應(yīng)延續(xù) 。五期地塊包裝 建議將四期、五期南邊的規(guī)劃路開通并平整。道路圍擋 在進入春季時，希望對海棠花園一、二期，保利花園一、二期，三期雙河城公園的園林景觀進行修整，為客戶提供一個美麗的生活環(huán)境。庭院式花園多層項目定位：區(qū)位，與區(qū)域競品相抗衡。將 “二環(huán)邊 ”改為 “一環(huán)東 ”，從低調(diào)到高調(diào)，雖然只是一個稱呼的轉(zhuǎn)變，卻讓我們在區(qū)位上可以于競品抗衡。將沈陽市場上稀缺的多層產(chǎn)品屬性放大。同保利花園一貫延承的綠色、自然、健康的氣質(zhì)相匹配。案名： 第五季案名及定位解析案名及定位解析定位描述比對：項目名稱 定位語 推廣語 地段標(biāo)示水晶城 一環(huán)東 庭院式花園多層主題推導(dǎo)主題推導(dǎo)推廣主題：都市里的親切生活都市里的親切生活都市里的親切生活市場產(chǎn)品客群剛性需求為市場主流，從主題定位上排他并產(chǎn)生競爭力。不同于競品，我們不賣河，我們賣產(chǎn)品，不賣弄風(fēng)情，不賣虛無的口號，我們賣感情，確切地說是，我們賣的是人居的實質(zhì)，生活的感受。入口規(guī)劃，具有一定的庭院圍合性質(zhì)。 多為周邊改善居住的人群，對本地塊有一定感情對大院兒的居住氛圍頗為熟悉，很容易產(chǎn)生共鳴。主題推導(dǎo)主題推導(dǎo)鋪墊期09年 5月 —6 月開盤引爆期 再度引爆期 穩(wěn)定銷售期推出 09年 7月 —8 月 09年 9月 —10 月 09年 11月 —12 月階段主題落實階段主題落實都市里的親切生活7月底樣板示范去完成，樣板間開放活動開盤活動6月中夏交會展示 11月底冬交會展示9月中秋 交會展示共實現(xiàn) [11000]組來訪成交量 [1100套 ]＝來訪量 [11000組 ] 成交率 [10％ ]一環(huán)東 庭院式 花園多層高度蓄勢 開盤強銷 強銷持續(xù)他們喜歡和諧、安康、殷實的幸福生活 ,尋覓著一